Artykuł

Uwaga! Podwyżka cen wykonania operatów szacunkowych!

05 listopad 2015
Napisał 
Uwaga! Podwyżka cen wykonania operatów szacunkowych! fot.:http://www.sybilmiller.com/

Klienci zamawiający po 14 października 2015 r. dokumenty określające wartość nieruchomości muszą liczyć się z dodatkowymi opłatami wynikającymi z nowelizacji art. 158 Ustawy o gospodarce nieruchomości.

 

To dzięki pracy naszych posłów powstała regulacja, która nakłada na rzeczoznawców dodatkowy obowiązek. Obowiązek wiążący się z dodatkowym nakładem pracy, który w żaden sposób nie jest rzeczoznawcom rekompensowany. Stąd właśnie prognoza, że jak w każdej branży przynajmniej część kosztów spełniania tych obowiązków zostanie przeniesionych na klienta.

Czy to rzeczywiście takie duże obciążenia, że wpłyną znacząco na cenniki pracy rzeczoznawców? Jak zwykle bywa przechodząc do szczegółów wyjaśni się to lepiej.

Jeśli po 14 października 2015 roku rzeczoznawca sporządzi operat szacunkowy (lub aktualizację operatu, który powstał wcześniej) to z mocy ustawy powstaje obowiązek przekazania przez niego wyciągu z operatu szacunkowego do odpowiedniego Starostwa Powiatowego w przeciągu dwóch miesięcy, wyłącznie drogą elektroniczną, po uprzednim, podpisaniu go podpisem elektronicznym lub profilem zaufanym ePUAP. Sporządzenie wyciąguSporządzenie wyciągu wiąże się z wypełnieniem następujących pól formularza on–line i jest dość żmudne:

- Rodzaj nieruchomości
Opis nieruchomości (tekst dowolny będący autorskim zestawem cech opisujących nieruchomość)
Dokładne oznaczenie ewidencyjne każdej działki z osobna (w układzie województwo, powiat, gmina, miejscowość, obręb, nr działki lub identyfikator działki).
Uzbrojenie istniejące: ze szczegółowym wykazem sieci
Dokładny wykaz budynków, każdego z osobna, z ponownym podaniem jego lokalizacji (w układzie województwo, powiat, gmina, miejscowość, ulica, nr porządkowy lub identyfikator budynku)
Wyposażenie każdego z budynków w instalacje, ze szczegółowym ich wymienieniem
Występujące obciążenia nieruchomości z podaniem ich rodzaju i dokładnym podaniem treści obciążenia (w przypadku hipoteki wpisanie treści wszystkich hipotek)
Rodzaj prawa będącego przedmiotem wyceny
Zakres wyceny (ze szczegółowym podaniem jakie prawa są wyceniane i jakich części składowych nieruchomości dotyczy wycena)
Cel wyceny
Zastosowane podejście
Data, na którą uwzględniono i określono w wycenie stan nieruchomości
Data, na którą określono wartość nieruchomości
Data sporządzenia operatu szacunkowego
Wielkość wycenionego udziału w nieruchomości
Rodzaj wartości nieruchomości
Wartość nieruchomości
Nazwisko i imię autora i nr uprawnień zawodowych

Nie jest możliwe (przynajmniej na dzisiaj) wypełnienie formularza off–line i przesłanie go jednym kliknięciem – konieczne jest ręczne wypełnianie pól.

Wyciągi przesyłane przez rzeczoznawców zostają włączone z skład zasobu geodezyjnego i mają go wzbogacić. Generowane formularze wyglądają pięknieGenerowane formularze wyglądają pięknie. Jednak powstaje pytanie jaki jest sens przesyłania do zasobu informacji w znacznym stopniu dublujących dane już tam istniejące. Nowymi wartościami są dane zawarte w polach:

Opis nieruchomości (tekst dowolny będący autorskim zestawem cech opisujących nieruchomość)
Wyposażenie każdego z budynków w instalacje, ze szczegółowym ich wymienieniem
Rodzaj prawa będącego przedmiotem wyceny
Zakres wyceny (ze szczegółowym podaniem jakie prawa są wyceniane i jakich części składowych nieruchomości dotyczy wycena)
Cel wyceny
Zastosowane podejście
Data, na którą uwzględniono i określono w wycenie stan nieruchomości
Data, na którą określono wartość nieruchomości
Data sporządzenia operatu szacunkowego
Wielkość wycenionego udziału w nieruchomości
Rodzaj wartości nieruchomości
Wartość nieruchomości
Nazwisko i imię autora i nr uprawnień zawodowych

O ile Informacje zawarte w polu „Opis nieruchomości” (o ile są wystarczająco szczegółowe, np. podają powierzchnię użytkową budynków, której z reguły brak w ewidencji budynków) i ”Wyposażenie budynków w instalacje”  mogą być przydatne dla wzbogacenia katastru to sens przekazywania pozostałych danych jest  wątpliwy. Wszak dane dotyczące wartości nieruchomości na określoną datę, wycenianych jej składników czy zastosowanego podejścia nie pomogą w określaniu wskaźników wzrostu cen nieruchomości, gdyż nie są to dane z rynku. Oszacowane wartości nieruchomości to wielkości wtórne, obarczone subiektywnymi uwarunkowaniami danej wyceny i nie mogą być podstawą do tworzenia wskaźników obrazujących zachowania rynku.

Nasuwa się w tym miejscu pytanie do stanowiących prawo posłów - dlaczego podawania takiego zestawu danych jak w wyciągach z operatów szacunkowych nie wymaga się od notariuszy po sporządzeniu przez nich umowy kupna/sprzedaży nieruchomości?

Przecież to umowy sprzedaży dokumentują rzeczywisty obrót - z czego można wnioskować o stanie rynku nieruchomości. Wyceny nieruchomości są zupełnie "obok" i wnioskowanie z nich o stanie rynku, jest tak samo trafne jak np. wnioskowanie na podstawie ofert.

Nakładając na notariuszy obowiązek wyegzekwowania od stron i zadeklarowania w aktach notarialnych takich danych jak te wymagane w wyciągu oraz spowodowanie by przesyłali te dane do centralnego rejestru spowodowałoby natychmiastowe „uczytelnienie” całego rynku nieruchomości. Znikłaby potrzeba tworzenia przez Starostwa rejestrów (RCWiN) opartych o dane przepisywane z aktów notarialnych. Proces przepisywania danych z aktów notarialnych jest źródłem wielkiej liczby błędów, zaś niektóre informacje są na tym etapie pomijane - choć są istotne dla ewentualnej diagnozy stanu rynku. Rzeczoznawcy przekonują się o tym w swej codziennej praktyce porównując zapisy zawarte w RCWiN oraz w źródłowych aktach notarialnych.  Rejestry są już u źródła niekompletne, obarczone błędami, a dodatkowo w każdym ze Starostw sporządzane w innym formacie i z innym zakresem danych.

  
Czy tego stanowiący prawo nie rozumieją, czy też tylko udają "rozsądnych inaczej"? A może w Sejmie jest silne lobby notariuszy broniących się przed nowymi obowiązkami?

Strach myśleć, że chodzi w tych wyciągach wyłącznie o kontrolę samych rzeczoznawców, tego jak wykorzystują dane pobierane z zasobu geodezyjnego.  Jeśli tak, byłby to szatański pomysł: rzeczoznawcy dostarczają bat na siebie samych!

WRÓĆ NA GÓRĘ