Artykuł

Nota Interpretacyjna nr 1 - konieczna errata

15 maj 2012
Napisał 
 
Kwestią intrygującą środowisko rzeczoznawców majątkowych, przedstawicieli organów administracji oraz podmioty których dotykają skutki wyceny nieruchomości jest problem wpływu rozstępu cenowego na wynik kalkulacji ich wartości.

Wątpliwości wynikają z treści punktu 6.5 Noty Interpretacyjnej nr 1, wchodzącej w skład Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny – wskazywanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych jako zbiór zasad dobrej praktyki i dorobku środowiska, zalecając jednocześnie ich stosowanie przez rzeczoznawców majątkowych zrzeszonych w sfederowanych stowarzyszeniach.

Biorąc pod uwagę liczbę rzeczoznawców zrzeszonych w stowarzyszeniach lokalnych (ponad 3500 - wg informacji PFSRM), oczywistym staje się, że skutki wycen dokonanych przez rzeczoznawców będących adresatami zalecenia są bardzo znaczące.

Przejdźmy zatem do szczegółów.

W opublikowanej treści Noty Interpretacyjnej nr 1 czytamy:

6.5.   W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej posiada niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określenia wag cech rynkowych.

Wątpliwości pojawiają się trzy:

  1. Dlaczego zasadę ekstrapolacji przedziału cenowego stosować można, a nie trzeba?
  2. Jakie przypadki można potraktować jako te wyjątkowe, uprawniające do ekstrapolowania przedziału cenowego?
  3. Czy możliwość/konieczność korekty przedziału cenowego dotyczy obu podstawowych metod porównawczych, czy też wyłącznie jednej z nich, tj. metody korygowania ceny średniej?

Wątpliwości powyższe można rozstrzygnąć w drodze analiz teoretycznych, mnie jednak zainteresowało jaki jest praktyczny skutek wyceny z poszanowaniem treści punktu 6.5. Noty Interpretacyjnej nr 1, w zestawieniu z wynikami kalkulacji alternatywnej, dokonanej tak jakby w miejscu słowo można widniało słowo trzeba lub należy.

Skutek tego pozornego niuansu najlepiej prześledzić na przykładzie wyidealizowanych danych – co przyczyni się do czytelności wywodu. W tym celu spreparowałem zestaw 64 danych transakcyjnych, które przysłowiowo układają się jak „pod sznurek”. Ceny nieruchomości w tych „transakcjach” można całkowicie wyjaśnić (R2 = 100%), z tolerancją zerową (MAPE = 0%).

rys1

Rys. 1

Zestaw spreparowanych danych wraz z opisem ich cech zawiera tabela nr 1.

Tabela nr 1

Lp.

Transakcja

Cena zł/m2

Lokalizacja

Kształt działki

Uzbrojenie

Dostęp do drogi

Skumulowana ocena

1

Transakcja nr 1

150,00

2

1

3

3

9

2

Transakcja nr 2

145,00

1

3

3

2

9

3

Transakcja nr 3

135,00

3

1

3

2

9

4

Transakcja nr 4

150,00

1

3

3

1

8

5

Transakcja nr 5

135,00

3

2

1

3

9

6

Transakcja nr 6

130,00

3

2

2

2

9

7

Transakcja nr 7

120,00

3

3

2

1

9

8

Transakcja nr 8

145,00

2

2

3

1

8

9

Transakcja nr 9

170,00

1

2

2

2

7

10

Transakcja nr 10

145,00

3

1

2

2

8

11

Transakcja nr 11

145,00

3

1

2

2

8

12

Transakcja nr 12

150,00

2

1

3

3

9

13

Transakcja nr 13

130,00

3

3

1

1

8

14

Transakcja nr 14

145,00

3

2

1

1

7

15

Transakcja nr 15

175,00

1

1

3

2

7

16

Transakcja nr 16

155,00

1

2

3

3

9

17

Transakcja nr 17

160,00

2

2

1

2

7

18

Transakcja nr 18

155,00

2

1

3

2

8

19

Transakcja nr 19

120,00

3

3

2

1

9

20

Transakcja nr 20

160,00

2

2

1

2

7

21

Transakcja nr 21

155,00

2

2

1

3

8

22

Transakcja nr 22

160,00

1

3

1

3

8

23

Transakcja nr 23

120,00

3

3

2

1

9

24

Transakcja nr 24

150,00

3

1

2

1

7

25

Transakcja nr 25

145,00

2

2

2

3

9

26

Transakcja nr 26

165,00

1

2

2

3

8

27

Transakcja nr 27

165,00

1

3

1

2

7

28

Transakcja nr 28

140,00

2

3

2

1

8

29

Transakcja nr 29

160,00

2

2

1

2

7

30

Transakcja nr 30

150,00

3

1

1

3

8

31

Transakcja nr 31

150,00

3

1

1

3

8

32

Transakcja nr 32

170,00

2

1

1

3

7

33

Transakcja nr 33

160,00

1

3

2

1

7

34

Transakcja nr 34

170,00

1

1

3

3

8

35

Transakcja nr 35

155,00

2

1

3

2

8

36

Transakcja nr 36

160,00

2

1

2

3

8

37

Transakcja nr 37

160,00

2

2

1

2

7

38

Transakcja nr 38

150,00

3

1

2

1

7

39

Transakcja nr 39

150,00

3

1

1

3

8

40

Transakcja nr 40

125,00

3

2

3

1

9

41

Transakcja nr 41

180,00

1

1

2

3

7

42

Transakcja nr 42

160,00

2

2

1

2

7

43

Transakcja nr 43

170,00

1

2

2

2

7

44

Transakcja nr 44

150,00

1

3

2

3

9

45

Transakcja nr 45

160,00

2

1

2

3

8

46

Transakcja nr 46

170,00

1

1

3

3

8

47

Transakcja nr 47

155,00

1

3

2

2

8

48

Transakcja nr 48

140,00

3

1

3

1

8

49

Transakcja nr 49

160,00

1

3

2

1

7

50

Transakcja nr 50

150,00

3

1

2

1

7

51

Transakcja nr 51

145,00

1

3

3

2

9

52

Transakcja nr 52

155,00

2

1

3

2

8

53

Transakcja nr 53

140,00

3

2

1

2

8

54

Transakcja nr 54

135,00

3

2

2

1

8

55

Transakcja nr 55

130,00

3

3

1

1

8

56

Transakcja nr 56

130,00

2

3

3

1

9

57

Transakcja nr 57

155,00

2

1

3

2

8

58

Transakcja nr 58

145,00

2

2

2

3

9

59

Transakcja nr 59

135,00

2

3

2

2

9

60

Transakcja nr 60

165,00

1

3

1

2

7

61

Transakcja nr 61

140,00

2

2

3

2

9

62

Transakcja nr 62

150,00

2

2

2

2

8

63

Transakcja nr 63

140,00

2

2

3

2

9

64

Transakcja nr 64

160,00

2

2

1

2

7

Wyjaśnienia wymaga konwencja oceny stanu cech: jako najlepszą przyjąłem ocenę wyrażoną liczbą „1”, a o ocenie najgorszej informuje liczba „3”.

Rozkład cen jest niewątpliwie normalny, cena średnia odpowiada medianie – nie ma tu problemu asymetrii, czego dowodzi treść poniższej charakterystyki:

 rys2

Rys. 2

Nieruchomość o komplecie cech najlepszych charakteryzowałaby się skumulowaną oceną punktową 4 x 1 = 4, zaś nieruchomość o wszystkich cechach najgorszych zyskałaby łączną ocenę 4 x 3 = 12

Jak łatwo zauważyć, w zestawie przygotowanych danych nie ma nieruchomości charakteryzujących się kompletem ocen skrajnych – co jest przypadkiem najczęściej spotykanym w praktyce. Skumulowane oceny mieszczą się w zakresie od 7 do 9, z największą liczbą nieruchomości ocenionych łącznie na 8 punktów:

 rys3

Rys. 3

Jak już wspomniałem, ceny wszystkich nieruchomości są doskonale proporcjonalne do ich cech, co opisane jest równaniem linii regresji:

Cena zł/m2 = 250 - 20 x Lokalizacja - 15 x Kształt działki - 10 x Uzbrojenie
- 5 x Dostęp do drogi

W oparciu o powyższe równanie można dokonać wyceny nieruchomości szacowanej, ale przyzwyczailiśmy odbiorców naszych opracowań do prezentacji wyników analizy rynku w postaci wag cech rynkowych. Wagi te de facto nie wnoszą niczego do samych kalkulacji, pełnią jedynie rolę ozdoby operatu. Od strony formalnej również nie ma obowiązku operowania wagami cech w wycenie zrealizowanej w podejściu porównawczym, podobnie jak nie ma obowiązku podawania i wykorzystania parametru ΔC.

Skoro jednak odbiorcy naszych wycen są tak bardzo przywiązani do wag cech rynkowych i nieszczęsnej ΔC, to dokonajmy transkrypcji równania regresji do postaci wynikającej z przyzwyczajenia rzeczoznawców i konsumentów wycen, a przy okazji skalkulujmy hipotetyczny (ekstrapolowany bądź estymowany - mniejsza o nazwę) rozstęp cenowy:

Tabela nr 2

Lp.

Cecha

Ocena
max

Ocena
min

Współczynnik równania regresji

Rozstęp kwotowy odpowiadający cesze

Waga cechy

1

Lokalizacja

1

3

-20

(1-3) x (-20) = 40

40 / 100 = 40%

2

Kształt działki

1

3

-15

(1-3) x (-15) = 30

30 / 100 = 30%

3

Uzbrojenie

1

3

-10

(1-3) x (-10) = 20

20 / 100 = 20%

4

Dostęp do drogi

1

3

-5

(1-3) x (-5) = 10  

10 / 100 = 10%

Suma, czyli ekstrapolowana vel estymowana ΔC:

  100            

 

Kwota 100 [zł/m2] to rozstęp cenowy, o którym wspomina się w punkcie 6.5 Noty jako dopuszczalny do wykorzystania w wyjątkowych (?) przypadkach. Nietrudno zauważyć, iż różni się on znacznie od empirycznego rozstępu cenowego, wynoszącego 180 – 120 = 60 [zł/m2]. Jakie zatem będą skutki wykorzystania obu wielkości w alternatywnych kalkulacjach wartości?

W zestawie danych przygotowanych na potrzeby niniejszej prezentacji ceny nieruchomości są doskonale skorelowane z ich cechami. Równanie linii regresji jak i tożsame z nim wagi cech
w połączeniu z rozstępem cenowym całkowicie i dla każdej transakcji wyjaśniają zależność „cechy-cena”. Skoro tak, to wyceniając nieruchomość o cechach takich jak cechy którejkolwiek nieruchomości z zestawu 64 danych, powinniśmy otrzymać wartość identyczną z ceną „zapłaconą”.

No cóż, wypada to sprawdzić.

W tym celu skomponowałem arkusz z czterema zakładkami:

  1. kalkulacja wartości metodą KCŚ, z uwzględnieniem empirycznej DC = 60 [zł/m2]
  2. kalkulacja wartości metodą KCŚ, z uwzględnieniem ekstrapolowanej DC = 100 [zł/m2]
  3. kalkulacja wartości metodą PP, z uwzględnieniem empirycznej DC = 60 [zł/m2]
  4. kalkulacja wartości metodą PP, z uwzględnieniem ekstrapolowanej DC = 100 [zł/m2]

Okazuje się, że

a) kalkulując wartość z wykorzystaniem metody KCŚ i współczynników korygujących, których zakres wynika z empirycznej DC = 60 [zł/m2], wyniki są rozbieżne z cenami nieruchomości o identycznych cechach, np. dla nieruchomości o cechach jak w pozycji 34 (sprzedana za 170 zł/m2), uzyskałem wynik kalkulacji na poziomie 162 zł/m2:

rys4

Rys. 4


b) kalkulując wartość z wykorzystaniem metody KCŚ i współczynników korygujących, których zakres wynika z ekstrapolowanej DC = 100 [zł/m2], wyniki są całkowicie zbieżne z cenami nieruchomości o identycznych cechach. W przypadku wspomnianej nieruchomości o cechach jak w pozycji 34 (sprzedana za 170 zł/m2), uzyskałem wynik kalkulacji na poziomie 170 zł/m2:

rys5

Rys. 5


c) kalkulując wartość z wykorzystaniem metody PP i poprawek kwotowych, których wielkość wynika z empirycznej DC = 60 [zł/m2], wyniki są rozbieżne z cenami nieruchomości o identycznych cechach, np. dla nieruchomości o cechach jak w pozycji 34 (sprzedana za 170 zł/m2), uzyskałem wynik kalkulacji na poziomie 162 zł/m2:

Tabela nr 3

Transakcja

Cena [zł/m2]

Poprawki ze względu na cechy [zł/m2]

Suma poprawek

[zł/m2]

Cena skorygowana

[zł/m2]

Zgodność ceny skalkulowanej
z zapłaconą

Lokalizacja

Kształt działki

Uzbrojenie

Dostęp do drogi

Transakcja nr 1

150

12

0

0

0

12

162

Brak zgodności

Transakcja nr 2

145

0

18

0

-3

15

160

   Brak zgodności

Transakcja nr 3

135

24

0

0

-3

21

156

   Brak zgodności

Transakcja nr 4

150

0

18

0

-6

12

162

   Brak zgodności

Transakcja nr 5

135

24

9

-12

0

21

156

   Brak zgodności

Transakcja nr 6

130

24

9

-6

-3

24

154

   Brak zgodności

Transakcja nr 7

120

24

18

-6

-6

30

150

   Brak zgodności

Transakcja nr 8

145

12

9

0

-6

15

160

   Brak zgodności

Transakcja nr 9

170

0

9

-6

-3

0

170

   OK.

Transakcja nr 10

145

24

0

-6

-3

15

160

   Brak zgodności

Transakcja nr 11

145

24

0

-6

-3

15

160

   Brak zgodności

Transakcja nr 12

150

12

0

0

0

12

162

   Brak zgodności

Transakcja nr 13

130

24

18

-12

-6

24

154

   Brak zgodności

Transakcja nr 14

145

24

9

-12

-6

15

160

   Brak zgodności

Transakcja nr 15

175

0

0

0

-3

-3

172

   Brak zgodności

Transakcja nr 16

155

0

9

0

0

9

164

   Brak zgodności

Transakcja nr 17

160

12

9

-12

-3

6

166

   Brak zgodności

Transakcja nr 18

155

12

0

0

-3

9

164

   Brak zgodności

Transakcja nr 19

120

24

18

-6

-6

30

150

   Brak zgodności

Transakcja nr 20

160

12

9

-12

-3

6

166

   Brak zgodności

Transakcja nr 21

155

12

9

-12

0

9

164

   Brak zgodności

Transakcja nr 22

160

0

18

-12

0

6

166

   Brak zgodności

Transakcja nr 23

120

24

18

-6

-6

30

150

   Brak zgodności

Transakcja nr 24

150

24

0

-6

-6

12

162

   Brak zgodności

Transakcja nr 25

145

12

9

-6

0

15

160

   Brak zgodności

Transakcja nr 26

165

0

9

-6

0

3

168

   Brak zgodności

Transakcja nr 27

165

0

18

-12

-3

3

168

   Brak zgodności

Transakcja nr 28

140

12

18

-6

-6

18

158

   Brak zgodności

Transakcja nr 29

160

12

9

-12

-3

6

166

   Brak zgodności

Transakcja nr 30

150

24

0

-12

0

12

162

   Brak zgodności

Transakcja nr 31

150

24

0

-12

0

12

162

   Brak zgodności

Transakcja nr 32

170

12

0

-12

0

0

170

   OK.

Transakcja nr 33

160

0

18

-6

-6

6

166

   Brak zgodności

Transakcja nr 34

170

0

0

0

0

0

170

   OK.

Transakcja nr 35

155

12

0

0

-3

9

164

   Brak zgodności

Transakcja nr 36

160

12

0

-6

0

6

166

   Brak zgodności

Transakcja nr 37

160

12

9

-12

-3

6

166

   Brak zgodności

Transakcja nr 38

150

24

0

-6

-6

12

162

   Brak zgodności

Transakcja nr 39

150

24

0

-12

0

12

162

   Brak zgodności

Transakcja nr 40

125

24

9

0

-6

27

152

   Brak zgodności

Transakcja nr 41

180

0

0

-6

0

-6

174

   Brak zgodności

Transakcja nr 42

160

12

9

-12

-3

6

166

   Brak zgodności

Transakcja nr 43

170

0

9

-6

-3

0

170

   OK.

Transakcja nr 44

150

0

18

-6

0

12

162

   Brak zgodności

Transakcja nr 45

160

12

0

-6

0

6

166

   Brak zgodności

Transakcja nr 46

170

0

0

0

0

0

170

   OK.

Transakcja nr 47

155

0

18

-6

-3

9

164

   Brak zgodności

Transakcja nr 48

140

24

0

0

-6

18

158

   Brak zgodności

Transakcja nr 49

160

0

18

-6

-6

6

166

   Brak zgodności

Transakcja nr 50

150

24

0

-6

-6

12

162

   Brak zgodności

Transakcja nr 51

145

0

18

0

-3

15

160

   Brak zgodności

Transakcja nr 52

155

12

0

0

-3

9

164

   Brak zgodności

Transakcja nr 53

140

24

9

-12

-3

18

158

   Brak zgodności

Transakcja nr 54

135

24

9

-6

-6

21

156

   Brak zgodności

Transakcja nr 55

130

24

18

-12

-6

24

154

   Brak zgodności

Transakcja nr 56

130

12

18

0

-6

24

154

   Brak zgodności

Transakcja nr 57

155

12

0

0

-3

9

164

   Brak zgodności

Transakcja nr 58

145

12

9

-6

0

15

160

   Brak zgodności

Transakcja nr 59

135

12

18

-6

-3

21

156

   Brak zgodności

Transakcja nr 60

165

0

18

-12

-3

3

168

   Brak zgodności

Transakcja nr 61

140

12

9

0

-3

18

158

   Brak zgodności

Transakcja nr 62

150

12

9

-6

-3

12

162

   Brak zgodności

Transakcja nr 63

140

12

9

0

-3

18

158

   Brak zgodności

Transakcja nr 64

160

12

9

-12

-3

6

166

   Brak zgodności

Średnia:

162

d) kalkulując wartość z wykorzystaniem metody PP i poprawek kwotowych, których wielkość wynika z ekstrapolowanej DC = 100 [zł/m2], wyniki są całkowicie zbieżne z cenami nieruchomości o identycznych cechach.

Tabela nr 4

Transakcja

Cena [zł/m2]

Poprawki ze względu na cechy [zł/m2]

Suma poprawek

[zł/m2]

Cena skorygowana

[zł/m2]

Zgodność ceny skalkulowanej
z zapłaconą

Lokalizacja

Kształt działki

Uzbrojenie

Dostęp do drogi

Transakcja nr 1

150

20

0

0

0

20

170

OK

Transakcja nr 2

145

0

30

0

-5

25

170

OK

Transakcja nr 3

135

40

0

0

-5

35

170

OK

Transakcja nr 4

150

0

30

0

-10

20

170

OK

Transakcja nr 5

135

40

15

-20

0

35

170

OK

Transakcja nr 6

130

40

15

-10

-5

40

170

OK

Transakcja nr 7

120

40

30

-10

-10

50

170

OK

Transakcja nr 8

145

20

15

0

-10

25

170

OK

Transakcja nr 9

170

0

15

-10

-5

0

170

OK

Transakcja nr 10

145

40

0

-10

-5

25

170

OK

Transakcja nr 11

145

40

0

-10

-5

25

170

OK

Transakcja nr 12

150

20

0

0

0

20

170

OK

Transakcja nr 13

130

40

30

-20

-10

40

170

OK

Transakcja nr 14

145

40

15

-20

-10

25

170

OK

Transakcja nr 15

175

0

0

0

-5

-5

170

OK

Transakcja nr 16

155

0

15

0

0

15

170

OK

Transakcja nr 17

160

20

15

-20

-5

10

170

OK

Transakcja nr 18

155

20

0

0

-5

15

170

OK

Transakcja nr 19

120

40

30

-10

-10

50

170

OK

Transakcja nr 20

160

20

15

-20

-5

10

170

OK

Transakcja nr 21

155

20

15

-20

0

15

170

OK

Transakcja nr 22

160

0

30

-20

0

10

170

OK

Transakcja nr 23

120

40

30

-10

-10

50

170

OK

Transakcja nr 24

150

40

0

-10

-10

20

170

OK

Transakcja nr 25

145

20

15

-10

0

25

170

OK

Transakcja nr 26

165

0

15

-10

0

5

170

OK

Transakcja nr 27

165

0

30

-20

-5

5

170

OK

Transakcja nr 28

140

20

30

-10

-10

30

170

OK

Transakcja nr 29

160

20

15

-20

-5

10

170

OK

Transakcja nr 30

150

40

0

-20

0

20

170

OK

Transakcja nr 31

150

40

0

-20

0

20

170

OK

Transakcja nr 32

170

20

0

-20

0

0

170

OK

Transakcja nr 33

160

0

30

-10

-10

10

170

OK

Transakcja nr 34

170

0

0

0

0

0

170

OK

Transakcja nr 35

155

20

0

0

-5

15

170

OK

Transakcja nr 36

160

20

0

-10

0

10

170

OK

Transakcja nr 37

160

20

15

-20

-5

10

170

OK

Transakcja nr 38

150

40

0

-10

-10

20

170

OK

Transakcja nr 39

150

40

0

-20

0

20

170

OK

Transakcja nr 40

125

40

15

0

-10

45

170

OK

Transakcja nr 41

180

0

0

-10

0

-10

170

OK

Transakcja nr 42

160

20

15

-20

-5

10

170

OK

Transakcja nr 43

170

0

15

-10

-5

0

170

OK

Transakcja nr 44

150

0

30

-10

0

20

170

OK

Transakcja nr 45

160

20

0

-10

0

10

170

OK

Transakcja nr 46

170

0

0

0

0

0

170

OK

Transakcja nr 47

155

0

30

-10

-5

15

170

OK

Transakcja nr 48

140

40

0

0

-10

30

170

OK

Transakcja nr 49

160

0

30

-10

-10

10

170

OK

Transakcja nr 50

150

40

0

-10

-10

20

170

OK

Transakcja nr 51

145

0

30

0

-5

25

170

OK

Transakcja nr 52

155

20

0

0

-5

15

170

OK

Transakcja nr 53

140

40

15

-20

-5

30

170

OK

Transakcja nr 54

135

40

15

-10

-10

35

170

OK

Transakcja nr 55

130

40

30

-20

-10

40

170

OK

Transakcja nr 56

130

20

30

0

-10

40

170

OK

Transakcja nr 57

155

20

0

0

-5

15

170

OK

Transakcja nr 58

145

20

15

-10

0

25

170

OK

Transakcja nr 59

135

20

30

-10

-5

35

170

OK

Transakcja nr 60

165

0

30

-20

-5

5

170

OK

Transakcja nr 61

140

20

15

0

-5

30

170

OK

Transakcja nr 62

150

20

15

-10

-5

20

170

OK

Transakcja nr 63

140

20

15

0

-5

30

170

OK

Transakcja nr 64

160

20

15

-20

-5

10

170

OK

Średnia:

170

Jakie wnioski wypływają z powyższego przykładu praktycznego?

Moim zdaniem następujące:

1. Metoda porównywania parami oraz metoda korygowania ceny średniej w rzeczywistości niczym się nie różnią pod względem uzyskiwanych wyników (wynikających z takich samych baz danych), o ile:

a. w obu metodach kalkulacje oparte zostaną na takim samym rozstępie cenowym,

b. w metodzie PP zestawionych zostanie tyle par porównawczych ile rekordów liczy baza danych (realizacja tego z wykorzystaniem Excela jest dziecinnie prosta)

2. W przypadku kiedy nieruchomości o cenach skrajnych nie posiadają kompletu cech odpowiednio: najlepszych i najgorszych, oparcie kalkulacji wartości na empirycznym rozstępie cenowym jest co do zasady błędne. Błąd skutkuje identycznie w obu podstawowych metodach podejścia porównawczego.

3. W przypadku kiedy nieruchomości o cenach skrajnych nie posiadają kompletu cech odpowiednio: najlepszych i najgorszych, konieczne jest ekstrapolowanie/estymowanie rozstępu cenowego.

4. Punkt 6.5 Noty Interpretacyjnej nr 1 w postaci aktualnej skutkuje zafałszowaniem wyników większości kalkulacji wartości nieruchomości, co ilustruje poniższy diagram:

rys6



Linią czerwoną połączono punkty (wartości) wynikające z kalkulacji opartej na empirycznym rozstępie cenowym, natomiast linią żółtą punkty (wartości) skalkulowane prawidłowo, tj. z uwzględnieniem rozstępu hipotetycznego. Z treści diagramu wynika, że w przypadku wykorzystania w kalkulacjach rzeczywistego rozstępu cenowego:

a) nieruchomości o cechach gorszych niż przeciętne (w stosunku do ujętych w bazie danych porównawczych) są przeszacowywane,

b )nieruchomości o cechach lepszych niż przeciętne (w stosunku do ujętych w bazie danych porównawczych) są niedoszacowywane.

5. Bezwzględnie konieczna jest korekta treści punktu 6.5 polegająca na:

a) zastąpieniu zwrotu można wyrażeniem trzeba bądź należy,

b) skreśleniu ostatniego zdania, informującego o dopuszczalności procedury ekstrapolacji jedynie w wyjątkowych przypadkach.


Materiał powyższy prezentowałem w trakcie marcowego szkolenia PTRM we Wrocławiu oraz drugiej jego edycji – w Olsztynie. W trakcie tego ostatniego wyjaśniło się, skąd wziął się zapis punktu 6.5Nocie Interpretacyjnej nr 1 - w brzmieniu dokładnie odwrotnym od zamierzonego.

Wynikiem "śledztwa" uczestników, jest przekonanie graniczące z pewnością, że zawinił... chochlik drukarski, który w swej złośliwości zamienił słowo trzeba na można, dodatkowo maskując swoje działania dopiskiem w postaci ostatniego zdania.

Teraz wystarczy dołączyć do opublikowanej wersji Noty stosowną erratę i wyniki wielu naszych kalkulacji przestaną być wykrzywiane.

 

PS. W załączeniu przekazuję plik MS Excel z wszystkimi, opisanymi powyżej kalkulacjami jak też tekst w formacie PDF.

WRÓĆ NA GÓRĘ