Artykuł

Nakłady użytkownika wieczystego, szkoda, odszkodowanie, służebności - wewnętrzne szkolenie PTRM

8 listopada 2016
Napisała 

Od 20 do 22 października 2016 r. odbywało się kolejne szkolenie zawodowe organizowane przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych. Tym razem spotkaliśmy się w Dąbrowie k. Kielc w hotelu „Odyssey”. Kameralny hotel, nowoczesny wystrój wnętrz, smaczna kuchnia i basen z widokiem na panoramę Gór Świętokrzyskich. Zaproponowana tematyka i forma szkolenia spotkała się z wysoką, ponad 90% frekwencją uczestników- członków Naszego Stowarzyszenia.

W pierwszym dniu spotkania odbył się panel dyskusyjny pt. „Użytkowanie wieczyste i nakłady użytkownika wieczystego”, który poprowadził nasz kolega, rzeczoznawca majątkowy Zbigniew Szwaja, wieloletni biegły sądowy oraz wykładowca szkół niepublicznych. Podczas dyskusji staraliśmy się znaleźć odpowiedź na merytoryczne pytania:

• Co oznacza zapis w rozporządzeniu o konieczności wyceny z uwzględnieniem celu, na jaki oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste:
- zignorowanie zapisów planu i uwzględnienie wyłącznie celu oddania gruntu w UW?
- uwzględnienie tak celu jak i postanowień planu (być może tylko niektórych)?
• Jak należy zdefiniować nieruchomość przy wycenie:
- w sensie wieczystoksięgowym?
- zgodnie z definicją nieruchomości w KC?
• Od kiedy obowiązuje trwała zmiana sposobu użytkowania?
• Czy zawsze wynikiem oszacowań dla aktualizacji UW jest określenie wartości rynkowej?
• Czy użytkownikowi wieczystemu przysługuje roszczenie odszkodowawcze, gdy ustalenia planu miejscowego ograniczają możliwości inwestycyjne działki (w stosunku do celu oddania)?

W wielu przypadkach odpowiedź nie jest prosta, a orzecznictwo niejednoznaczne. Udało nam się jednak wypracować wspólne stanowisko na część tak postawionych pytań.
Temat okazał się jednak zbyt obszerny, by omówić wszystkie zagadnienia związane z użytkowaniem wieczystym. Szerzej o nakładach użytkownika wieczystego w kolejnym panelu dyskusyjnym na następnym spotkaniu.

Kolejny dzień szkoleniowy poświęcony był tematyce szkody. Zajęcia przygotował i poprowadził Adw. Paweł Tyniec z kancelarii Tyniec Kostrz i Wspólnicy Adwokaci i Radcowie Prawni sp. k. z siedzibą w Krakowie. Temat szkolenia: „Szkoda i odszkodowanie w kodeksie cywilnym. Zasady ustalania odszkodowania w świetle orzecznictwa.” Na wstępie posiłkując się orzecznictwem wykładowca omówił podstawowe pojęcia i definicje m.in. pojęcie szkody, odszkodowania, krzywdy, zadośćuczynienia, świadczenia odszkodowawczego itd. Zasadnicza część zajęć poświęcona była tematyce nieruchomości i szkody na nieruchomości.
Omówiliśmy zarówno rodzaje jak i źródła szkody, szkody związane z powstaniem i istnieniem infrastruktury, szkody w pożytkach z lasów i zadrzewień oraz sposoby wyznaczania wysokości szkody. Zwróciliśmy uwagę na różnice pomiędzy odszkodowaniem a wynagrodzeniem. Omówione zostały również zagadnienia związane z ustalaniem wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej oraz szkody związane ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Zaakcentowany został problem ustalania wysokości szkody z tytułu konieczności znoszenia hałasu.
W ramach zajęć zaprezentowano bogate orzecznictwo w omawianym temacie, które wykorzystamy w pracy zawodowej.

Sobotnie i ostatnie już jesienne zajęcia na temat „Służebności przesyłu i bezumownego korzystania z nieruchomości” poprowadził klasyk wyceny i specjalista w tej dziedzinie, rzeczoznawca majątkowy Jarosław Matejczuk. Jarek jest autorem wielu publikacji dotyczących problematyki związanej z przesyłem oraz promotorem kultowej już metody obliczania wynagrodzenia z tytułu ustanawiania służebności przesyłu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (tzw. metoda Matejczuka). Tym razem jednak dyskutowaliśmy nie o tym, jak oszacować wynagrodzenie za służebność przesyłu, czyli jak wykonać poprawnie operat szacunkowy, ale o samym zjawisku służebności przesyłu. Wspólnie próbowaliśmy odpowiedzieć na pytania:
• Czy wartość ograniczonego prawa rzeczowego może być większa od wartości nieruchomości, której to prawo dotyczy?
• Czy służebność przesyłu dotyczy tylko strefy czynnej służebności (jak często chcieliby właściciele sieci przesyłowych), czy także strefy biernej?
• Czy wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości w świetle aktualnego orzecznictwa, winno odpowiadać wynagrodzeniu za posiadanie służebności?
• Czy na wielkość tego wynagrodzenia ma wpływ to, czy nieruchomość została już nabyta z istniejącą linią przesyłową, czy nie ma to wpływu na ustaloną wartość (problem nowonabywcy)?
Wymiana dotychczasowych doświadczeń i wspólna dyskusja (czasami zacięta) nad omawianym problemem wyceny dała niewymierną korzyść, którą z pewnością wykorzystamy w naszej pracy.

Wielką zaletą organizowanych przez PTRM paneli dyskusyjnych jest to, że nie zawsze wszyscy podzielają pogląd prowadzącego dyskusję moderatora. Nasze doświadczenia zawodowe są różne i różne są też orzeczenia sądów w sprawach, w których wykonujemy opinie. Dzięki temu dyskusje nasze są zawsze ciekawe i twórcze.

Do zobaczenia na kolejnym spotkaniu szkoleniowym wiosną 2017 r.

 

WRÓĆ NA GÓRĘ