Wyświetlenie artykułów z etykietą: nakłady

Kropla drąży skałę! Po 1 września 2017 roku kilka dobrych zmian w prawie o nieruchomościach, z których część wywalczyliśmy sobie sami. Część nowości niepokoi. Jednak zasadnicze kwestie wciąż nie zostały skodyfikowane, a nawet się o nich nie mówi.

Dział: Prawo

W dniach od 30 marca do 1 kwietnia 2017 r. odbyło się kolejne szkolenie zawodowe organizowane przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych. Nie po raz pierwszy spotkaliśmy się w hotelu Lawendowe Termy w Uniejowie. Tym razem w szkoleniu uczestniczyli również zaproszeni rzeczoznawcy majątkowi nie będący członkami naszego stowarzyszenia.

Tematem przewodnim szkolenia były nakłady na nieruchomości oraz sposoby określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.

Zajęcia rozpoczęliśmy w czwartek po południu od tematu „Nakłady użytkownika wieczystego” jako kontynuacja panelu dyskusyjnego z października 2016 r. Tym razem moderatorem dyskusji był nasz kolega z wieloletnim stażem zawodowym Paweł Drelich.
W ramach panelu dyskusyjnego omawiane było między innymi zagadnienie dotyczące terminu zgłaszania przez użytkownika wieczystego nakładów na nieruchomość i nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej w postępowaniu administracyjnym. Sporą dyskusję wzbudziła sprawa definiowania nakładów koniecznych na podstawie celowości ich dokonania i zgodności z przeznaczeniem gruntu. W ramach dyskusji przywoływane były wyroki Sądowe różnych szczebli dotyczące tego zagadnienia. Jednym z głównych wątków dyskusji był wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2014 r. III CSK 42/13, utrzymujący w mocy wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie, w którym Sąd stwierdził, iż wydatki poniesione przez użytkownika wieczystego na rozbiórkę budynków i budowli, niezbędne do korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste zgodnie z jego przeznaczeniem, są nakładami koniecznymi, jeżeli wpływają na cechy techniczno-użytkowe gruntu.

Następnego dnia Prezes PTRM - Tadeusz Drapała poprowadził zajęcia na temat: „Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych obiektów budowlanych zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami”. W trakcie zajęć omówiony został problem celowości stosowania norm i przepisów, różnych definicji powierzchni użytkowej w zależności od celu wykorzystania i uregulowań prawnych dotyczących metod obliczania. Wykład uporządkował nam obecny status prawny w zakresie obowiązujących norm w Polsce dotyczących zasady określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Dokonany został również przegląd norm europejskich stosowanych do obliczania powierzchni użytkowych.

W kolejnym temacie pt. „Nakłady na nieruchomości. Zasady określania i szacowania wartości w świetle orzecznictwa sądowego - teoria i praktyczne przykłady wyceny”, moderatorem zajęć w formie panelu dyskusyjnego był Mieczysław Anioł - wieloletni biegły sądowy. Po przedstawieniu uregulowań prawnych zawartych w Kodeksie Cywilnym odnoszących się do kwestii nakładów oraz podstawy klasyfikacji nakładów m.in. w oparciu o wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 26 kwietnia 2013 r. wydany w sprawie I ACa 21449/12, przeprowadzona została analiza treści §35 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które dotyczy określenia wartości nakładów na nieruchomości. W ramach dyskusji poruszane były zagadnienia dotyczące zasad określania kosztów odtworzenia i wartości rynkowej nakładów. Omówiono szczegółowo metodologię ustalania stopnia zużycia technicznego budynków i budowli (nakładów rzeczowych). Na koniec odbyła się prezentacja przykładowych opinii sądowych z wykorzystaniem szacowania wartości nakładów. 

W ostatnim dniu szkolenia, kolega Mieczysław Anioł przedstawił szczegółowo sposób ustalania wskaźnika przeliczeniowego dokonanych nakładów.

Szkolenie w Uniejowie pokazało wysoki poziom merytoryczny warsztatu wyceny. Pobyt umiliła nam wspaniała przyjacielska atmosfera, jak zwykle dobra kuchnia i termy.
Do zobaczenia na kolejnym spotkaniu szkoleniowym!

Dział: Szkolenia

Od 20 do 22 października 2016 r. odbywało się kolejne szkolenie zawodowe organizowane przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych. Tym razem spotkaliśmy się w Dąbrowie k. Kielc w hotelu „Odyssey”. Kameralny hotel, nowoczesny wystrój wnętrz, smaczna kuchnia i basen z widokiem na panoramę Gór Świętokrzyskich. Zaproponowana tematyka i forma szkolenia spotkała się z wysoką, ponad 90% frekwencją uczestników- członków Naszego Stowarzyszenia.

W pierwszym dniu spotkania odbył się panel dyskusyjny pt. „Użytkowanie wieczyste i nakłady użytkownika wieczystego”, który poprowadził nasz kolega, rzeczoznawca majątkowy Zbigniew Szwaja, wieloletni biegły sądowy oraz wykładowca szkół niepublicznych. Podczas dyskusji staraliśmy się znaleźć odpowiedź na merytoryczne pytania:

• Co oznacza zapis w rozporządzeniu o konieczności wyceny z uwzględnieniem celu, na jaki oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste:
- zignorowanie zapisów planu i uwzględnienie wyłącznie celu oddania gruntu w UW?
- uwzględnienie tak celu jak i postanowień planu (być może tylko niektórych)?
• Jak należy zdefiniować nieruchomość przy wycenie:
- w sensie wieczystoksięgowym?
- zgodnie z definicją nieruchomości w KC?
• Od kiedy obowiązuje trwała zmiana sposobu użytkowania?
• Czy zawsze wynikiem oszacowań dla aktualizacji UW jest określenie wartości rynkowej?
• Czy użytkownikowi wieczystemu przysługuje roszczenie odszkodowawcze, gdy ustalenia planu miejscowego ograniczają możliwości inwestycyjne działki (w stosunku do celu oddania)?

W wielu przypadkach odpowiedź nie jest prosta, a orzecznictwo niejednoznaczne. Udało nam się jednak wypracować wspólne stanowisko na część tak postawionych pytań.
Temat okazał się jednak zbyt obszerny, by omówić wszystkie zagadnienia związane z użytkowaniem wieczystym. Szerzej o nakładach użytkownika wieczystego w kolejnym panelu dyskusyjnym na następnym spotkaniu.

Kolejny dzień szkoleniowy poświęcony był tematyce szkody. Zajęcia przygotował i poprowadził Adw. Paweł Tyniec z kancelarii Tyniec Kostrz i Wspólnicy Adwokaci i Radcowie Prawni sp. k. z siedzibą w Krakowie. Temat szkolenia: „Szkoda i odszkodowanie w kodeksie cywilnym. Zasady ustalania odszkodowania w świetle orzecznictwa.” Na wstępie posiłkując się orzecznictwem wykładowca omówił podstawowe pojęcia i definicje m.in. pojęcie szkody, odszkodowania, krzywdy, zadośćuczynienia, świadczenia odszkodowawczego itd. Zasadnicza część zajęć poświęcona była tematyce nieruchomości i szkody na nieruchomości.
Omówiliśmy zarówno rodzaje jak i źródła szkody, szkody związane z powstaniem i istnieniem infrastruktury, szkody w pożytkach z lasów i zadrzewień oraz sposoby wyznaczania wysokości szkody. Zwróciliśmy uwagę na różnice pomiędzy odszkodowaniem a wynagrodzeniem. Omówione zostały również zagadnienia związane z ustalaniem wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej oraz szkody związane ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Zaakcentowany został problem ustalania wysokości szkody z tytułu konieczności znoszenia hałasu.
W ramach zajęć zaprezentowano bogate orzecznictwo w omawianym temacie, które wykorzystamy w pracy zawodowej.

Sobotnie i ostatnie już jesienne zajęcia na temat „Służebności przesyłu i bezumownego korzystania z nieruchomości” poprowadził klasyk wyceny i specjalista w tej dziedzinie, rzeczoznawca majątkowy Jarosław Matejczuk. Jarek jest autorem wielu publikacji dotyczących problematyki związanej z przesyłem oraz promotorem kultowej już metody obliczania wynagrodzenia z tytułu ustanawiania służebności przesyłu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (tzw. metoda Matejczuka). Tym razem jednak dyskutowaliśmy nie o tym, jak oszacować wynagrodzenie za służebność przesyłu, czyli jak wykonać poprawnie operat szacunkowy, ale o samym zjawisku służebności przesyłu. Wspólnie próbowaliśmy odpowiedzieć na pytania:
• Czy wartość ograniczonego prawa rzeczowego może być większa od wartości nieruchomości, której to prawo dotyczy?
• Czy służebność przesyłu dotyczy tylko strefy czynnej służebności (jak często chcieliby właściciele sieci przesyłowych), czy także strefy biernej?
• Czy wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości w świetle aktualnego orzecznictwa, winno odpowiadać wynagrodzeniu za posiadanie służebności?
• Czy na wielkość tego wynagrodzenia ma wpływ to, czy nieruchomość została już nabyta z istniejącą linią przesyłową, czy nie ma to wpływu na ustaloną wartość (problem nowonabywcy)?
Wymiana dotychczasowych doświadczeń i wspólna dyskusja (czasami zacięta) nad omawianym problemem wyceny dała niewymierną korzyść, którą z pewnością wykorzystamy w naszej pracy.

Wielką zaletą organizowanych przez PTRM paneli dyskusyjnych jest to, że nie zawsze wszyscy podzielają pogląd prowadzącego dyskusję moderatora. Nasze doświadczenia zawodowe są różne i różne są też orzeczenia sądów w sprawach, w których wykonujemy opinie. Dzięki temu dyskusje nasze są zawsze ciekawe i twórcze.

Do zobaczenia na kolejnym spotkaniu szkoleniowym wiosną 2017 r.

Dział: Szkolenia

Artykuł autorstwa rzeczoznawcy majątkowego, Pawła Drelicha, przygotowany na Sympozjum Wyceny Nieruchomości dla Samorządów w Poznaniu. 

Dział: Warsztat wyceny
WRÓĆ NA GÓRĘ