Artykuł

Uwagi PTRM do projektu rozporządzenia o doskonaleniu kwalifikacji rzeczoznawców majątkowych

07 grudzień 2017
Napisał 

Przedstawiamy pełny tekst pisma PTRM przekazanego do Ministra Infrastruktury i Budownictwa:

          Warszawa, dnia 7 grudnia 2017 r.

     L.dz. 112/2017                                                                 

 Minister Infrastruktury i Budownictwa

 ul. T. Chałubińskiego 4 / 6

 00-928 Warszawa

 Szanowny Panie Ministrze

W nawiązaniu do otrzymanego w dniu 01.12.2017 r. pisma z prośbą o przedstawienie uwag do projektu rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, zamieszczonego na stronie Biuletynu Informacji Publicznej Rządowego Centrum Legislacji wraz z uzasadnieniem i oceną skutków regulacji, Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych przedstawia uwagi do projektu.

Wnosimy o:
1. Usunięcie przepisów przewidujących prowadzanie szkoleń przez urząd obsługujący ministra, względnie o zastąpienie wyrażenia „oraz” wyrażeniem „lub”:
- na końcu pierwszego akapitu §2,
- w §5 ust. 2 – przed wyrażeniem uzyskał co najmniej 8 punktów za wykonanie działań wymienionych w § 2 pkt 1-4.
2. Usunięcie zapisów przewidujących egzaminowanie rzeczoznawców majątkowych uczestniczących w szkoleniach prowadzonych przez urząd obsługujący ministra, jako wykraczających poza umocowanie ustawy, co powoduje naruszenie podstawowej zasady prawodawstwa, zakazującej regulowania materii ustawowej przez rozporządzenia wykonawcze.

 Uzasadnienie

1. Nie ulega żadnej wątpliwości, że rzeczoznawcy majątkowi to osoby wykonujące zawód zaufania publicznego, który jest istotny dla prawidłowego gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi mienie publiczne i prywatne. Z tej racji działalność ta winna być prowadzona w sposób wysoce profesjonalny, tj. wykonywana zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym. Aby sprostać temu wymogowi celowe jest ustawiczne doskonalenie kwalifikacji zawodowych - mając na uwadze zachodzące zmiany otoczenia prawnego i gospodarczego.
2. Podnieść należy, że pomimo dokonanych w nieodległej przeszłości zmian przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, których realnym skutkiem było zniesienie wymogu doskonalenia zawodowego (przez brak konsekwencji jego nierealizowania), to Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych przez cały okres swej działalności prowadziło i prowadzi działalność w zakresie owego doskonalenia, co przybiera formę wielodniowych szkoleń, w których uczestniczą członkowie Towarzystwa oraz osoby zainteresowane. Jednym ze stałych bloków tematycznych szkoleń jest między innymi rozwój metod analizy rynku oraz metodologii szacowania, co pośrednio powodowane jest coraz większą liczbą danych dostępnych z rynku nieruchomości i możliwością ich wykorzystania w procesie wyceny. Danych obecnie dostępnych rzeczoznawcom nie da się efektywnie wykorzystać dotychczasowymi metodami, dlatego w trakcie organizowanych przez nas szkoleń uznani wykładowcy z ośrodków akademickich wespół z doświadczonymi praktykami wyceny skutecznie dokonują implementacji dorobku innych dziedzin nauki do warsztatu rzeczoznawców majątkowych. Tego wymaga profesjonalizm, tego wymaga rynek i odbiorcy naszych opracowań.
3. W takiej sytuacji ponowne wprowadzenie do przepisów UGN obowiązku doskonalenia zawodowego rzeczoznawców majątkowych należy przyjąć ze zrozumieniem i akceptacją, jednak stanowcze zastrzeżenia budzą szczegóły proponowanych rozwiązań.
4. Zaproponowane w projekcie rozporządzenie jest napisane językiem ezopowym, nie wiadomo bowiem przede wszystkim, czy ma z niego wynikać bezwzględny obowiązek uczestniczenia i ukończenia z wynikiem pozytywnym szkoleń organizowanych przez urząd obsługujący ministra. 
5. Wprowadzenie tego rodzaju szkoleń jest istotną nowością, wskazującą na chęć zawłaszczenia tego pola działalności zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Nie ulega bowiem żadnej wątpliwości, że główny nurt szkoleniowy powinien pochodzić od uznanych autorytetów – czynnie wykonujących zawód rzeczoznawcy majątkowego, a nie z innych kierunków, w szczególności nie od „uznanych” teoretyków, faktycznie nie parających się szacowaniem nieruchomości.
6. Wprowadzenie obowiązkowego uczestniczenia w szkoleniach prowadzonych de facto przez urzędników państwowych reprezentujących organy administracji państwowej, w sposób oczywisty odwróci uwagę dużego grona osób aktywnie wykonujących zawód rzeczoznawcy majątkowego od pozostałych form doskonalenia zawodowego, w tym od szkoleń (również warsztatowych) organizowanych przez organizacje zawodowe skupiające czynnych rzeczoznawców majątkowych, które są m.in. powołane do wypełniania zadań publicznych w zakresie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W ten sposób niewątpliwie dojdzie do rozdwojenia przekazu na nurt czysto teoretyczny i oderwany od praktyki, reprezentowany przez szkolenia „z urzędu”. 
7. W sytuacji kiedy doskonalenie kwalifikacji zawodowych winno być oparte o nurt praktyczny szkoleń warsztatowych, bazujących na faktycznych doświadczeniach i dorobku praktyków wyceny, proponuje się wdrożenie rozporządzenia oznaczającego, że to organ administracji będzie zajmować się szkoleniami zawodowymi w zakresie wiedzy specjalnej. Uznanie takiego kierunku za właściwe, może przez analogię oznaczać uznanie, że Ministerstwo Sprawiedliwości powinno być głównym ośrodkiem dydaktycznym dla prawników, Ministerstwo Zdrowia głównym ośrodkiem dydaktycznym medycyny, Ministerstwo Gospodarki Morskiej i Żeglugi Śródlądowej głównym ośrodkiem dydaktycznym dla żeglugi, Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi głównym ośrodkiem dydaktycznym w zakresie rolnictwa, etc. – czego z oczywistych względów nie można uznać za racjonalne. 
8. Naszym zdaniem, widniejący w projekcie spójnik „oraz” na końcu pierwszego akapitu §2 i w §5 ust. 2 (przed wyrażeniem uzyskał co najmniej 8 punktów za wykonanie działań wymienionych w § 2 pkt 1-4), skutkować będzie koniecznością obligatoryjnego udziału w szkoleniach organizowanych przez urząd obsługujący ministra, niezdefiniowanych pod względem meritum. Może się okazać, iż dla wielu rzeczoznawców udział w tych szkoleniach będzie jedynie źródłem strat – o ile okaże się, że omawiane kwestie dotyczą tego rodzaju wycen, którymi wyspecjalizowani rzeczoznawcy się nie zajmują. Takiego ryzyka brak w przypadku szkoleń alternatywnych, o tematyce określonej z góry.
9. Najwyższe zdumienie i niepokój wzbudza widniejące w projekcie uprawnienie do egzaminowania rzeczoznawców uczestniczących w szkoleniach przez urząd obsługujący ministra, a więc przez organ inny niż Państwowa Komisja Kwalifikacyjna. Z treści ustawy jasno wynika jaki podmiot i w jakim trybie może weryfikować wiedzę osób aspirujących do wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Proponowane rozporządzenie wprowadza tylnymi drzwiami nową procedurę egzaminacyjną, co jest sprzeczne z podstawową zasadą prawodawstwa, która zakazuje regulowania materii ustawowej przez rozporządzenia wykonawcze. W tym miejscu nasuwa się pytanie, dlaczego jedynie rzeczoznawcy mają być zaszczyceni systemem szkoleń centralnych wieńczonych egzaminami, a nie są podobnymi systemami objęci przedstawiciele innych profesji, których zawodowa działalność może rodzić skutki nie mniejsze niż działalność rzeczoznawców majątkowych. 
10. Zdumiewający jest również przewidziany w projekcie merytoryczny (choć określony bardzo nieprecyzyjnie) zakres szkoleń prowadzonych przez urząd obsługujący ministra, a mający wynikać ze wskazań Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (vide uzasadnienie projektu), czyli o najczęściej powtarzanych błędach popełnianych przez rzeczoznawców majątkowych w trakcie szacowania nieruchomości. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, ani Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, ani jakikolwiek urząd obsługujący ministra (istniejący lub projektowany) nie mają żadnych prerogatyw do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Jaka zatem może być wartość merytoryczna szkoleń wynikających z doświadczeń tych organów? Istnieje znaczne ryzyko, że szkolenia organizowane przez urząd obsługujący ministra, stanowić będą próbę wpływania na rzeczoznawców majątkowych, poprzez wskazywanie im rozwiązań „jedynie słusznych”, czego podstawą byłaby jedynie interpretacja przepisów prawa, a nie prawo jako takie.
11. Jedynym wiarygodnym źródłem wiedzy o najczęściej powtarzanych błędach popełnianych przez rzeczoznawców majątkowych w trakcie szacowania nieruchomości są organizacje zawodowe prowadzące działalność w zakresie przewidzianym w art. 157 UGN.
12. Odwołanie się do „wiedzy” Komisji Odpowiedzialności Zawodowej jako merytorycznej podstawy szkoleń potwierdza jednoznacznie, że organ ten od lat przekracza swoje umocowanie ustawowe z art. 194 ust. 2 UGN i bardzo często wchodzi w kompetencje przypisane w art. 157 organizacjom zawodowym rzeczoznawców majątkowych – co rzeczoznawcy majątkowi i organizacje ich skupiające od długiego czasu temu organowi zasadnie zarzucają.
13. Rysuje się tu wyraźna kolizja pomiędzy treścią projektu wyrażoną w ostatnim zdaniu § 2 (iż szkolenia dotyczyć mają zagadnień o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami) i jego uzasadnieniu, a możliwością prowadzenia szkoleń centralnych, bazujących na doświadczeniach z pracy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, której uprawnieniem jest ocena zgodności działań rzeczoznawców majątkowych z wymogami wskazanymi wyłącznie w art. 175. Skoro KOZ nie ma umocowania do oceny merytorycznej operatów to odpowiednio (tym bardziej) nie może wskazywać błędów w toku procesu szacowania. Legalną podstawą działania KOZ co do meritum jest bowiem art. 175 ust. 1, 3 i 4, natomiast fakt, iż KOZ notorycznie wykracza poza swoje kompetencje - naruszając uprawnienia organizacji zawodowych operujących z upoważnienia art. 157 – nie usprawiedliwia i nie czyni zasadnym relacjonowanie tych naruszeń w ramach szkoleń centralnych.
14. Jeśli autorom projektu zależy na relacjonowaniu działań Komisji Odpowiedzialności Zawodowej – którą to ideę należy uznać za bez wątpienia słuszną, bo zapewniającą transparentność postępowań z tytułu odpowiedzialności zawodowej – to zwracamy uwagę, że w obowiązującym obecnie porządku prawnym nic nie stoi temu na przeszkodzie. Dostęp do orzeczeń KOZ jako informacji publicznej, wynika wprost z przepisów prawa i został potwierdzony orzeczeniami sądów:
a) wyrok WSA Warszawa z dnia 31 stycznia 2017 r. sygn. II Sa/Wa 1661/16 (nieprawomocny): „W wskazanej sprawie organ nie kwestionuje faktu, że żądane informacje stanowią informację publiczną (…)” – wyrok dotyczy decyzji Ministra (KOZA – decyzje z lat 2010 – 2014);
b) wyrok WSA Warszawa z dni 9 stycznia 2017 r. sygn. II SA/Wa 1665/16 (nieprawomocny): „Ponadto nie budzi wątpliwości, że decyzja administracyjna z zakresu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych będące przedmiotem wniosku skarżącego stanowi informację publiczną (…)” – wyrok dotyczy decyzji Ministra (KOZA z roku 2015);
c) wyrok NSA z dnia 24 listopada 2016 r., I OSK 589/15, I OSK 1112/15: „orzeczenia dyscyplinarne komorników i radców prawnych są jawne”;
d) wyrok NSA z dnia 15 września 2015 r., I OSK 343/15: „rozstrzygnięcia sądów dyscyplinarnych samorządów zawodowych nie odnoszą się do spraw organizacyjnych ani porządkowych, lecz do spraw publicznych. Rozstrzygnięcia sądów dyscyplinarnych samorządu zawodowego dotyczą bowiem oceny działalności funkcjonariusza publicznego jakim jest komornik”

W związku z tym konieczność udziału w szkoleniach bazujących na dokonaniach KOZ nie ma żadnego logicznego uzasadnienia. Sugerujemy w tym miejscu publikowanie zanonimizowanych (pozbawionych danych osobowych) orzeczeń KOZ co do zasady, tak jak ma to miejsce w odniesieniu do orzeczeń sądów administracyjnych. Powszechność takiego systemu przyniosłaby daleko większy, pozytywny skutek, niż to może mieć miejsce przy realizacji przedłożonego projektu.


15. Projekt rozporządzenia wpisuje się doskonale w trwający już od czasu uregulowania materii wyceny nieruchomości w UGN trend omnipotencji urzędników. Obostrzenia, ustawowe wskazówki - co i jak wyceniać – doskonale wpisywały się i były wygodne, zasłaniając odpowiedzialność osób dokonujących oszacowań dla potrzeb uwłaszczenia czy prywatyzacji majątku publicznego. Fakt braku podobnych uregulowań w zakresie wyceny choćby innych składników mienia niż nieruchomości oraz doświadczenia innych krajów to jednoznacznie potwierdzają. Wycenę nieruchomości sprowadzono w naszym kraju do normy ustawowej - stawianej wyżej niż prawidłowości rynku nieruchomości, zamiast pozostawić to wzajemnym relacjom nauki i praktyki z wielu dziedzin – pozwalającym efektywnie prawidłowości rynku diagnozować. Wartość rynkowa nieruchomości winna być kreowana przez rynek a nie przepis prawa. Inaczej nie jest to wartość rynkowa. Nie da się w pełni zasad ekonomii ująć w ramy regulacji prawnych. Doświadczenia z lat minionych wskazują, że winno nastąpić nowe podejście do wyceny nieruchomości i obowiązków rzeczoznawców majątkowych. W oparciu o znajomość problemów nurtujących środowisko stoimy na stanowisku, że ministerstwo winno stopniowo przekazywać swoje kompetencje w tej dziedzinie wyceny rzeczoznawcom (ich organizacjom), wyposażając tę grupę zawodową w narzędzia skutecznej egzekucji należytej jakości wycen.
Skoro jest tak wiele uwag do pracy rzeczoznawców majątkowych, to oznacza, że administracyjny nadzór nie jest skuteczny. Należy wątpić, aby kolejna próba administracyjnego sterowania tak skomplikowaną działalnością przyniosła pozytywne efekty. Przyczyną tego stanu nie jest brak możliwości efektywnego systemu doskonalenia zawodowego, ale fatalny system kształcenia kandydatów do zawodu i weryfikacji ich kompetencji – na co wielokrotnie zwracały uwagę organizacje skupiające rzeczoznawców majątkowych. Inicjatywa ustawodawcza powinna być przekierowana na ten obszar, a nie w sposób sztuczny, formalnie i logicznie nieuprawniony regulować coś, co efektywnie funkcjonuje.
16. Należy jeszcze nadmienić, że na zupełnie nierealnym, chciałoby się rzec „naiwnym” poziomie wskazano koszty wdrożenia projektu w kwocie 50 tys. zł (vide uzasadnienie). Bez względu na to czy urząd obsługujący ministra miałby być tworem nowym, czy też obowiązki w zakresie tej obsługi byłyby powierzone organowi już istniejącemu, to nie istnieją możliwości zamknięcia w tej kwocie wydatków na uruchomienie i utrzymanie w ruchu dedykowanego systemu internetowego, wynagrodzeń osób prowadzących szkolenia (czynnie parających się wyceną nieruchomości) i autorów materiałów szkoleniowych, a także kosztów egzaminowania uczestników szkoleń. Należy w tym miejscu podnieść wątpliwość, czy jest uzasadniony pomysł wydatkowania środków publicznych (na znacząco wyższym niż zakładany poziomie), kiedy organizacje zawodowe skupiające praktyków wyceny prowadzą działalność dydaktyczną, finansując ją ze środków własnych. W uzasadnieniu projektu nie wskazano również kosztu alternatywnego, tj. liczby pracowników urzędu, liczby członków KOZ i ich uposażenia w związku z przygotowaniem materiałów do szkolenia, a efektywną pracą którą mogliby w tym czasie wykonać – w sytuacji, gdzie dostęp do decyzji ministra związany z odpowiedzialnością rzeczoznawców majątkowych jest bezpłatny i powszechny.

Z poważaniem

Do wiadomości:
1. www.ptrm.pl/aktualnosci/dzialalnosc-ptrm 
2. lista dyskusyjna Rzeczoznawców Majątkowych rzmld@googlegroups.com
3. www.facebook.com/Polskie-Towarzystwo-Rzeczoznawców-Majątkowych-293558897371113/
www.facebook.com/Polskie-Towarzystwo-Rzeczoznawców-Majątkowych-293558897371113/
4. twitter.com/PolskieTRM?lang=pl

 

WRÓĆ NA GÓRĘ