Artykuł

Ustawa o rewitalizacji - warto wiedzieć

21 styczeń 2016
Napisał 
Ustawa o rewitalizacji - warto wiedzieć fot. http://archirama.muratorplus.pl/

Wyzwania dla rzeczoznawców majątkowych związane z nową ustawą o rewitalizacji mogą być też szansą na inspirujące zlecenia na zmieniającym się rynku nieruchomści.

 

 

Od 18 listopada 2015 r. obowiązują przepisy ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (zwana dalej ustawą), umożliwiające gminom wyprowadzanie ze stanu kryzysowego obszarów zdegradowanych, cechujących się koncentracją różnych negatywnych zjawisk (degradacja społeczna, gospodarcza, środowiskowa, przestrzenno-funkcjonalna  techniczna, szczegółowo opisane w ustawie), czyli rewitalizację tych obszarów. Przepisy określają zasady oraz tryb przygotowania, prowadzenia i oceny rewitalizacji, które na mocy ww. ustawy są zadaniami własnymi gminy. W przypadku, gdy gmina zamierza realizować powyższe zadania, wyznacza w drodze uchwały obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji (art. 8 ustawy); podjęta w tym trybie uchwała jest aktem prawa miejscowego.

Podstawowym narzędziem prowadzenia rewitalizacji jest gminny program rewitalizacji (GPR), dokument o charakterze strategicznym, przyjmowany w drodze uchwały, sporządzany dla obszaru rewitalizacji. Program ten obejmuje w sposób kompleksowy wszystkie elementy składające się na proces rewitalizacji, zawiera diagnozę obszaru rewitalizacji oraz opis celów, kierunków i sposobów działań. W celu zapewnienia sprawnej realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych, ustawa przewiduje możliwość wprowadzenia uchwałą Rady gminy specjalnych stref na obszarze rewitalizacji (Specjalna Strefa Rewitalizacji - SSR), z możliwością zastosowania specjalnych rozwiązań prawnych na tym terenie. Strefy takie mogą być ustanawiane na okres do 10 lat, bez możliwości przedłużenia tego okresu. Uchwała o ustanowieniu SSR na obszarze rewitalizacji jest aktem prawa miejscowego (art. 26 ustawy). Warto zaznaczyć, że opracowywanie gminnych programów rewitalizacji, pomimo, że jest zadaniem własnym gmin, to jednak ma charakter nieobowiązkowy.

W sytuacji, gdy nieruchomości położone na obszarze Strefy zostaną objęte przedsięwzięciami rewitalizacyjnymi służącymi realizacji celu publicznego, ustawa przewiduje zaspokojenie roszczeń majątkowych dotyczących własności tych nieruchomości poprzez świadczenie pieniężne, którego wysokość ustala się według stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie uchwały, o której mowa w art. 8 ustawy (uchwała o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji). W przypadku wystąpienia takich roszczeń, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może zaproponować właścicielowi nieruchomości nieruchomość zamienną (art. 33 ustawy).
Ustawa wprowadza także zmiany w innych przepisach, które mają lub mogą mieć istotne znaczenie dla właścicieli, inwestorów, zbywców i nabywców nieruchomości, a więc także i dla rzeczoznawców majątkowych, których rolą i zadaniem w procesie wyceny nieruchomości jest m.in. analiza i ocena zachowań uczestników rynku nieruchomości. Spośród wprowadzonych zmian na szczególną uwagę zasługują zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upizp) (Dz. U. z 2015 r., poz. 199, ze zm.), o gospodarce nieruchomościami (ugn) (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774, ze zm.), oraz w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 849, ze zm.).
Największą ilość zmian związanych z rewitalizacją terenów wprowadzono do upizp (art. 37f.–37n.); dotyczą one możliwości i skutków uchwalenia miejscowego planu rewitalizacji.
Jeżeli został uchwalony gminny program rewitalizacji, to dla całości albo części obszaru rewitalizacji gmina może uchwalić miejscowy plan rewitalizacji, który jest szczególną formą planu miejscowego. Oprócz obligatoryjnych elementów planu miejscowego, w miejscowym planie rewitalizacji określa się w zależności od potrzeb, m.in. zakazy i ograniczenia dotyczące działalności handlowej lub usługowej, za które - na żądanie poszkodowanego - właściwy starosta ustala, w drodze decyzji, wysokość odszkodowania. Uzyskanie takiego odszkodowania nie wyłącza roszczeń o odszkodowanie za rzeczywistą szkodę poniesioną w związku z uchwaleniem bądź zmianą planu zagospodarowania przestrzennego (art. 37h. ust. 1. i 4. upizp).
W miejscowym planie rewitalizacji można także określić, w odniesieniu do nieruchomości niezabudowanej, że warunkiem realizacji na niej inwestycji głównej jest zobowiązanie się inwestora do budowy na swój koszt i do nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy inwestycji uzupełniających w postaci infrastruktury technicznej, społecznej lub lokali mieszkalnych – w zakresie wskazanym w tym planie. W ramach inwestycji uzupełniających możliwe jest również zobowiązanie inwestora do budowy na swój koszt i do nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy lokali innych niż mieszkalne przeznaczonych na potrzeby działalności kulturalnej, społecznej, edukacyjnej lub sportowej, wykonywanej przez podmioty prowadzące działalność na obszarze rewitalizacji, których głównym celem nie jest osiągnięcie zysku. Wymiar tych zobowiązań powinien być proporcjonalny do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia albo zmiany miejscowego planu rewitalizacji (art. 37i. ust. 1., 3. i 4. upizp).
Na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji ponadto możne zostać wprowadzony zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla wszystkich albo określonych zmian sposobu zagospodarowania terenu, o ile taki zakaz przewidziano w podjętej przez Radę gminy uchwale (art. 30 ustawy i art. 62 ust. 1a. upizp).
W ustawie o gospodarce nieruchomościami, w art. 109, dodano pkt. 4a) i 4b), na podstawie których gminie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała Rady gminy wyznaczająca obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji, lub położonych w Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Wprowadzenie tego zapisu w ustawie niewątpliwie spowoduje, że wydłuży się czas przygotowania transakcji sprzedaży nieruchomości, ale też trzeba podkreślić, że umowa sprzedaży, która zostałaby zawarta z pominięciem ustawowego prawa pierwokupu gminy będzie bezwzględnie nieważna.

Inną istotną zmianą w zakresie gospodarki nieruchomościami jest umożliwienie gminie ustalenia i poboru opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 144 ust. 1. ugn (opłata adiacencka od wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania przez gminę urządzeń infrastruktury technicznej, w odniesieniu do nieruchomości położonych w SSR), w stawce wyższej, niż na podstawie przepisów ogólnych, tj. nie więcej niż 75% wzrostu wartości nieruchomości (art. 146 ust. 2a. ugn).

W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, w art. 5 ust. 1. dodano pkt d), jako narzędzie fiskalne znajdujące zastosowanie na obszarze SSR. Zgodnie z tym przepisem Rada gminy może, w drodze uchwały, zwiększyć wysokość stawki podatku od nieruchomości nawet do 3 zł/m2 powierzchni gruntu rocznie, w przypadku nieruchomości, które mimo przeznaczenia w planie miejscowym pod zabudowę, nie zostały zabudowane w terminie 4 lat od dnia wejścia w życie planu.

Ustawa o rewitalizacji wywołuje wprost, bądź też może wywoływać, określone skutki w sferze gospodarki nieruchomościami. Dla wielu właścicieli, zbywców i nabywców nieruchomości, inwestorów, nowe przepisy będą istotnym elementem branym pod uwagę
w procesach decyzyjnych dotyczących ich mienia. Powyżej wybrano z ustawy i przybliżono jedynie te uregulowanie prawne, które zdaniem autora mogą mieć znaczenie w działalności rzeczoznawców majątkowych, zarówno w procesie wyceny nieruchomości, jak i w kontekście możliwości sporządzania „nowej kategorii” wycen.

Niniejsza informacja, oczywiście, nie wyczerpuje tematu, a jedynie ma na celu zasygnalizowanie zmian, jakie od niedawna wszystkich nas obowiązują; szczegóły zawiera ustawa o rewitalizacji, Dz. U. z 2015 r., poz. 1777, do której odsyłam zainteresowanych.