Artykuł

Użytkowanie wieczyste - kilka pułapek ? czyli impresja z labiryntu

11 marzec 2012
Napisane przez  Witold Solski
Longleat Maze, Wiltshire Longleat Maze, Wiltshire ? Jason Hawkes

W artykule zasygnalizowano niespodzianki, rzeczy zaskakujące, dziwne i ciekawe związane z instytucją użytkowania wieczystego i kosztami tegoż. Rzecz konieczna do przeczytania dla użytkowników i współużytkownicków wieczystych.

Użytkowanie wieczyste jest instytucją prawa cywilnego regulowaną w swej istocie przez art. 232 ? 243 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami; dalej KC) oraz, w zakresie nieco bardziej szczegółowym w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej ugn). Użytkowanie wieczyste jest czasowym, odpłatnym i zbywalnym prawem na rzeczy cudzej uprawniającym użytkownika wieczystego do korzystania z gruntu z wyłączeniem innych osób oraz do rozporządzania prawem. Sposób korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste musi być zgodny z ustawami, zasadami współżycia społecznego oraz postanowieniami umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Z prawem użytkowania wieczystego związane jest prawo własności budynków i innych urządzeń posadowionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, a w szczególności prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego (współużytkowania wieczystego) jest prawo odrębnej własności lokalu oraz współwłasności części składowych nieruchomości nieprzeznaczonych do wyłącznego korzystania przez właścicieli poszczególnych, wyodrębnionych lokali. Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być, w aktualnym stanie prawnym, wyłącznie grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Posiadanie gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w użytkowaniu wieczystym, choć umożliwia korzystanie zeń jak właściciel związane jest jednak z kilkoma pułapkami, w które wpadają czasem użytkownicy wieczyści zwłaszcza tacy, którzy nie zawsze dokładnie rozumieją przedmiot swoich praw oraz zakres związanych z posiadaniem użytkowania wieczystego obowiązków.

Po pierwsze użytkownicy wieczyści często nie pamiętają, że prawo użytkowania wieczystego jest prawem czasowym a umowa o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste wśród zapisów zawiera również okres, na jaki jest zawierana. Dotyczy to zwłaszcza tych z użytkowników wieczystych, którzy są następcami prawnymi poprzedniego użytkownika wieczystego. Zgodnie z postanowieniami art. 236 KC oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres 99 lat jednak w wypadkach wyjątkowych, kiedy cel oddania gruntu to uzasadnia może być zawarta na okres krótszy, nie krótszy jednak niż lat 40. Ponieważ prawo to powstało w 1961 roku część zawartych wówczas umów o oddaniu gruntu wygasła lub wygaśnie wkrótce. Pamiętać należy, że użytkownik wieczysty w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu, na jaki grunt został w użytkowanie wieczyste oddany może żądać przedłużenia umowy na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Odmowa przedłużenia okresu trwania umowy dopuszczalna jest tylko ze względu na ważny interes społeczny. Inaczej mówiąc należy pamiętać o dacie zakończenia umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste i w ciągu ostatnich pięciu lat jej trwania zwrócić się z żądaniem przedłużenia. Żądanie to powinno zostać uwzględnione chyba, że zachodzą przesłanki uzasadniające pominięcie żądania; jedną z takich przesłanek może być projektowana w terenie inwestycja celu publicznego, inną zmiana koncepcji zagospodarowania terenu. Wówczas organ reprezentujący właściciela odmówi przedłużenia umowy, umowa wygaśnie w terminie w niej oznaczonym a użytkownikowi wieczystemu przysługiwało będzie odszkodowanie wyłącznie za budynki i inne urządzenia będące własnością użytkownika z pominięciem odszkodowania za prawo użytkowania wieczystego.

Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu oddanego w użytkowanie w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. I znowu, jak w akapicie poprzedzającym uwaga ta dotyczy zwłaszcza tych użytkowników wieczystych, którzy nabyli prawo na rynku wtórnym i często nigdy nie widzieli umowy, której postanowienia obowiązują ich tak samo, jak pierwotnego użytkownika wieczystego. Może się zatem zdarzyć i zdarza się wcale często, że sposób korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jaki zastał nabywca prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności budynków i innych urządzeń jest odmienny od tego, który został zapisany w umowie. Konsekwencją niezgodnego z celem sposobu korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jest prawo wypowiedzenia umowy. Jeśli zatem użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie może oczekiwać, że organ reprezentujący właściciela zażąda rozwiązania umowy przed upływem terminu jej obowiązywania. W takim przypadku użytkownikowi wieczystemu nie przysługuje odszkodowanie za budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie i stanowiące jego własność a wzniesione wbrew celowi, na jaki grunt został w użytkowanie wieczyste oddany. Co oczywiste użytkownikowi wieczystemu nie przysługuje również w takiej sytuacji odszkodowanie z tytułu utraty prawa użytkowania wieczystego.

Cel, na jaki grunt został w użytkowanie wieczyste oddany ma też niebagatelne znaczenie przy zakupie praw do niezagospodarowanych działek gruntu. W przypadku, kiedy dopuszczalny sposób korzystania z gruntu jest w umowie o oddaniu określony w sposób sprzeczny z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może okazać się, że kolizja zapisów doprowadzi w rezultacie do braku możliwości jakiegokolwiek, zgodnego z prawem zagospodarowania nieruchomości gruntowej. Niezależnie jednak od tego, czy grunt jest zagospodarowany oraz wykorzystywany obowiązkiem użytkownika wieczystego jest ponoszenie opłat rocznych. W skrajnym przypadku może dojść do sytuacji, w której użytkownik wieczysty zobowiązany będzie ponosić opłaty roczne z tytułu posiadania prawa użytkowania wieczystego, z którego nie będzie mógł korzystać w żaden sposób na skutek kolizji zapisów miejscowego planu i umowy.

Przez cały okres trwania stosunku użytkowania wieczystego użytkownik ma obowiązek uiszczać opłatę roczną. Wysokość tej opłaty uzależniona jest od stawki procentowej oraz wartości rynkowej gruntu. Stawka procentowa opłaty rocznej zależy od celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste; wartość rynkowa gruntu zaś jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego, który w toku szacowania ma obowiązek uwzględnienia celu, na jaki grunt został w użytkowanie oddany. W przypadku zatem, kiedy aktualny sposób korzystania z gruntu jest inny od określonego w umowie zarówno stawka procentowa jak i wartość nieruchomości będą nieadekwatnie do aktualnego sposobu korzystania określone. Wysokość opłaty rocznej w takim wypadku może być zarówno znacznie wyższa od takiej, która byłaby ustalona w zgodzie z aktualnym sposobem korzystania jak i znacznie od niej niższa. Jednak korzystanie z gruntu w sposób niezgodny z umową (czyli radość z opłat niższych lub rozżalenie z powodu zawyżonych) wiąże się z zagrożeniem wypowiedzenia umowy o czym w akapicie poprzedzającym.

Wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty rocznej oraz propozycja przyjęcia opłaty w nowej wysokości to coś, czego użytkownik wieczysty powinien spodziewać się każdego dnia (o ile poprzednia aktualizacja opłaty miała miejsce wcześniej niż przed trzema laty). Wypowiedzenie to czynność organu reprezentującego właściciela gruntu zmierzająca do urealnienia opłaty rocznej zależnej między innymi od wartości gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. W przypadku, kiedy użytkownik wieczysty nie zgadza się z wysokością opłaty zaproponowanej może złożyć do właściwego SKO wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości. Kolegium po przeprowadzeniu rozprawy wydaje orzeczenie od którego przysługuje sprzeciw równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do właściwego sądu powszechnego. Uwaga jednak: w przypadku złożenia sprzeciwu to pierwotny wniosek zastępuje pozew i to niezależnie od tego, czy sprzeciw złoży użytkownik czy organ reprezentujący właściciela a zatem już na etapie wniosku należy pamiętać o tym, że powinien on być konstruowany tak jakby miał być pozwem sądowym. Większość użytkowników wieczystych zapomina o tym i potem dziwi się, że sąd oddala pozew z uwagi na nieusuwalne wady. W przypadku sprzeciwu warto pamiętać również o innej nieprzyjemnej konsekwencji. Skoro to pierwotny wniosek zastępuje pozew, a powód ma obowiązek uiścić pierwsze opłaty sądowe trzeba liczyć się z kosztami sądowymi nawet wówczas, kiedy sprzeciw wnosi organ reprezentujący właściciela. Brak uzupełnienia poprzez nieuiszczenie opłaty (wpisu stosunkowego) spowoduje, że propozycja nowej opłaty zawarta w wypowiedzeniu stanie się obowiązująca.

Z bardzo interesującą sytuacja możemy mieć do czynienia wówczas, gdy grunt pozostaje we współużytkowaniu wieczystym. Może się bowiem zdarzyć, że jeden ze współużytkowników wieczystych skutecznie zakwestionuje wypowiedzenie opłaty rocznej podczas kiedy inny nie dokona żadnych zmierzających do tego czynności. Wówczas dla jednego gruntu mogą obowiązywać różne opłaty roczne zależne od podmiotu posiadającego użytkowanie wieczyste.

W przypadku sporu dotyczącego wysokości opłaty zaktualizowanej jej wysokość ustalona orzeczeniem SKO lub wyrokiem sądu obowiązuje od daty wypowiedzenia a wymagalna jest od daty uprawomocnienia się orzeczenia lub wyroku. Oznacza to, że nawet w przypadku prowadzenia długoletniego sporu należy liczyć się z tym, że różnicę pomiędzy uiszczaną opłatą dotychczasową a opłatą ustaloną trzeba będzie uiścić niezwłocznie. Często, w przypadku cennych nieruchomości mogą być to kwoty znaczne.

Wskazówki interpretacyjnej oraz wiedzy wspartej o doświadczenie wymaga kwestia dla przykładu honorowania § 38 ust. 4. Rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzania operatu:

4. Przepisy ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości.

Czy dla umowy oddania przez właściciela gruntu terenu w użytkowanie wieczyste zasadnym jest badanie jej wpływu, jako prawa związanego z nieruchomością, na zmianę wartości nieruchomości jako prawa własności?

Z powołaniem na aktualne brzmienie rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego ustawodawca nie zadbał o udzielenie wskazówki interpretacyjnej przepisów prawa.

§ 28 ust. 5. wspomnianego rozporządzenia:

5. Wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1-4, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy.

Jak należy postąpić gdy w dokumentach zauważamy rozbieżność celu z umowy ustanowienia użytkowania wieczystego a zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub ze zmianą faktycznego sposobu użytkowania nie potwierdzonego jakimkolwiek dowodem innym niż protokół z wizji biegłego.

To tylko niektóre z podstawowych niespodzianek i pułapek, w które może wpaść użytkownik wieczysty. Wyjaśnienie wszystkich nie leży w interesie Kancelarii Solski i Partnerzy ? wszak z wyjaśniania i prowadzenia tego typu sporów żyjemy.

Witold Solski

www.solski.plwww.solski.pl