Artykuł

Użytkowanie wieczyste - marna pozycja użytkownika

10 styczeń 2009
Napisał 
W obecnej sytuacji gospodarczej prawidłowa opłata z tytułu użytkowania wieczystego jest bardzo ważna. Wobec zmniejszającej się sprzedaży w  każdej dziedzinie aktywności gospodarczej zawyżona opłata z tytułu użytkowania wieczystego czasami staje się tą kroplą wydatków której może przedsiębiorstwo nie udźwignąć. Ale nie tylko chodzi o firmy, każda opłata zawyżona jest krzywdząca i z tego powodu niebezpieczna i zła.

Kiedy użytkownik wieczysty, dostaje wypowiedzenie wysokości rocznej opłaty z  tytułu użytkowania wieczystego nie podejrzewa, że w istocie jest to wyrok, a cała procedura ustalania opłaty z pozoru sprawiedliwa jest fikcją. Użytkownik nie zdaje sobie sprawy, że jego starania o prawidłową opłatę i uczciwe potraktowanie przyniosą mizerny i praktycznie żaden skutek. Samo procedura bowiem nie daje mu równych szans, a poza tym w  rzeczywistości przepisy prawa obowiązują skrupulatnie tylko jego, natomiast są potraktowane zupełnie luźno i niezobowiązująco przez urząd i  urzędników. Całość przypomina grę w której jedna strona może naginać reguły (urząd), które jednak sztywno obowiązują drugą stronę.

Zasady gry są z pozoru jasne. Przynajmniej od strony prawnej.

Przyczyna. Opłata jest w wysokości procentowej od wartości gruntu, zatem zmiana wartości wpływa na wysokość opłaty. Odpowiedni przepis prawa to art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który podaje iż przyczyną zmiany opłaty jest zmiana wartości, a dowodem w sprawie  jest operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego określający wartość samego gruntu nieruchomości. Z tego wynika, że o zmianę wysokości opłaty może wystąpić zarówno właściciel (Skarb Państwa i Gmina) oraz użytkownik wieczysty (jeżeli wartość spadła, ale ten przypadek pomińmy).
Zasady określania wartości. W rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego doprecyzowano jak należy wycenić tę wartość gruntu ? jedną z metod porównawczych poprzez porównanie przedmiotowej nieruchomości w cenami transakcyjnymi sprzedaży prawa własności gruntów niezabudowanych.

Kto powinien wykonać operat szacunkowy. Wypada wskazać zasadę prawa wyrażoną zarówno w postępowaniu cywilnym jak i administracyjnym. Na stronie która wywodzi skutki prawne spoczywa ciężar dowodu. Nie można zatem zmieniać wysokości opłaty jeżeli zmiany wartości nie udowodni ta strona co chce ją zmienić.

Sposób prowadzenia postępowania. Oczywiste jest, że musi być zgodny z prawem przez każdą ze stron. W  szczególności wypada przytoczyć zasadę, że organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa, oraz że stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli.

Z tych przepisów prawa wynika, że osoba fizyczna, lub firma będąca użytkownikiem wieczystym ma prawo oczekiwać, iż  urząd rzetelnie i  sprawiedliwie przedstawi dowody na wzrost wartości. Dowody te powinny być zgodne z prawem. Użytkownik wieczysty winien również oczekiwać, że urząd podejmie wszelkie kroki dla wyjaśnienia wszystkich okoliczności stanu faktycznego (w tym prawnego i fizycznego). Niestety są to tylko teoretyczne zasady. Ich przestrzeganie to już zupełnie inna historia. Realizację tych zasad najlepiej będzie przedstawić na prawdziwym zdarzeniu.

Procedura. Najpierw jednak kilka słów o procedurze zmiany opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.

Gmina prowadzi procedurę w odniesieniu do swoich gruntów i gruntów Skarbu Państwa bowiem wypełnia zadania Skarbu Państwa w odniesieniu do użytkowania wieczystego. Tak więc jej działania dotyczą całości gruntów podlegających zmianie opłat za użytkowanie wieczyste. Należy przy tym zauważyć, że cała procedura jest wyjątkowa albowiem jest to jedyny przypadek kiedy urząd (gminy) nie postępuje zgodnie z Kodeksem Postępowania Administracyjnego.  To poważna wada. Postępowanie według KPA polega mniej więcej na tym, że w jego wyniku pojawia się odpowiednia decyzja lub postanowienie. Od których służy stronie skarga lub odpowiednio zażalenie prowadzące do Samorządowego Kolegium Odwoławczego,  a po nim do rozstrzygnięć Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.  Użytkowanie wieczyste jest czymś innym, nie kończy się decyzją ani postanowieniem i nie podlega procedurze administracyjnej. Użytkownik wieczysty dostaje wypowiedzenie opłaty zgodnie z art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami i jest to postępowanie cywilne, a nie administracyjne w trybie KPA (nie ma żadnej decyzji, ani żadnego Sądu Administracyjnego). Od wypowiedzenia opłaty użytkownik może się odwołać składając do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek w którym podnosi, że zmiana jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości. Uwidacznia się teraz dwoistość prawna procedury, gdyż postępowanie przed SKO jest prowadzone według KPA, ale po złożeniu sprzeciwu od orzeczenia SKO wraca ono znowu do postępowania cywilnego prowadzonego tym razem przed sądem powszechnym. I jeszcze jedno, po złożeniu sprzeciwu orzeczenie SKO traci moc, prawnie go nie ma, a wniosek zastępuje pozew. W konsekwencji, zakładając że użytkownik wykaże niezasadność zmiany opłaty, SKO podzieli jego zdanie, a sprzeciw złoży gmina; powodem w sądzie jest użytkownik wieczysty i całe postępowanie przed sadem odbywa się na jego koszt. Takie jednoznaczne przerzucenie ciężaru na jedną stronę rodzi szereg nadużyć, z których najczęstszym jest brak ze strony gminy dochowania staranności i oparciu się na nierzetelnej i nieuczciwej wycenie wartości gruntu będącej podstawą do zmiany opłaty. Bowiem po co się starać, jeżeli ostatecznie w  sądzie można ustalić nową opłatę i to jeszcze na koszt użytkownika. Jasne zatem staje się, dlaczego Gmina zatrudnia rzeczoznawców wyłonionych w przetargu według kryterium najniższej ceny. Wprawdzie nie każdy najtańszy rzeczoznawca ma najgorszą jakość wycen, ale taka niska jakość jest bardzo prawdopodobną.

To nie wszystko. Gdy sprawa trafia do sądu to sąd powszechny w procesie sądowym ustala wysokość opłaty. W każdym przypadku. W ten sposób wyręcza gminę z jej obowiązku. Należy też stwierdzić, że tak się dzieje bez względu na treść wniosku użytkownika wieczystego, choć teoretycznie wydaje się, że sąd jest związany treścią pozwu. Przypomnieć trzeba że użytkownik wieczysty składać może dwa różne wnioski (które stają się pozwem). Wniosek pierwszy to taki, że wzrost opłaty jest uzasadniony ale w innej wysokości i wtedy przedmiotem sporu jest wartość nieruchomości i  wysokość opłaty. Oczywistym jest, że w takim przypadku w procesie sąd ustala opłatę prawidłową. Ale w przypadku wniosku że opłata jest nieuzasadniona przedmiotem sporu nie jest wysokość opłaty ani wartość nieruchomości. Przedmiotem sporu jest poprawność dowodu. Można bowiem założyć, że dowód w sprawie ? ów operat szacunkowy jest wadliwy i  niezgodny z prawem, a wtedy okazuje się, że gmina nie przedstawiła żadnego dowodu na zmianę wartości i nie powinna była wypowiadać starej opłaty. Przypomnijmy, że ciężar dowodu spoczywa na stronie która wywodzi skutki prawne. A więc w przypadku wadliwego operatu użytkownik wieczysty może złożyć wniosek iż zmiana opłaty jest nieuzasadniona i we wniosku nie odnieść się do wysokości opłaty. Gdy użytkownik ma rację, Samorządowe Kolegium Odwoławcze przyznaje mu rację, a Gmina składa sprzeciw. Rozpoczyna proces na koszt użytkownika. W dotychczasowej praktyce sąd nie rozpatruje czy oplata była uzasadniona czy nie. Chociaż winien do tego się odnieść gdyż to jest treścią pozwu. I w tym przypadku Sąd powołuje biegłego do ustalenia prawidłowej opłaty. Zwalnia w ten sposób Gminę od obowiązku udowodnienia swoich racji, przejmuje i  wykonuje zadania Gminy.

Drżenie

A więc drżyjcie użytkownicy wieczyści, nie znacie bowiem dnia i godziny w  której zostaniecie wplątani w procedurę skierowaną, przeciwko Wam, na Wasz koszt i w której Wasz pozew będzie bez Waszej zgody przeinaczony. Przedziwna praktyka powoduje że gmina nie musi zachowywać  staranności w  swoim postępowaniu, a w efekcie proponowane przez nią zmiany opłat są bardzo często nierzetelne i nieuczciwe.

Najlepiej przedstawić to na przykładzie.

Krok pierwszy - wypowiedzenie

Firma w  roku 2007 dostała od gminy wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, swojej nieruchomości. W wypowiedzeniu wskazano czego ono dotyczy, jaka była opłata dotychczasowa i jaka obowiązuje teraz nowa. W wypowiedzeniu pouczono też gdzie można zapoznać się z operatem szacunkowym i jak złożyć można wniosek do SKO.

Krok drugi - zapoznanie się z operatem

Przedstawiciel użytkownika wieczystego może wprawdzie zapoznać się z operatem, ale w  urzędzie nie zezwalają na wykonanie kopii tego operatu. Nie można ani uzyskać ksero ani dokonać skanowania czy nawet wykonać zdjęcia poszczególnych stron. Wolno jedynie ręcznie wykonać odpis, ale brak jest miejsca do płynnego pisania. Wypada w tym miejscu wyjaśnić jedną rzecz. W kodeksie postępowania administracyjnego jest zagwarantowane prawo strony do sporządzania odpisów z dokumentów. Poprzez odpisy należy rozumieć utrwalenie treści z wykorzystaniem współczesnej techniki np., aparatem fotograficznym. Stanowisko to potwierdzają liczne wyroki sądowe. W procedurze cywilnej strona ma oczywiste prawo do tego samego. Utrudnianie stronie dokładnego zapoznania się z dokumentami sprawy jest charakterystyczne i występuje tylko wtedy gdy strona utrudniająca zdaje sobie sprawę z nierzetelności dokumentów.

Krok trzeci - wniosek do SKO

W takim przypadku pozostaje jedynie złożyć wniosek o ogólnej treści do SKO i  czekać na przekazanie dokumentów sprawy do Samorządowego Kolegium. Po przekazaniu owych dokumentów kolegium nie robi takich trudności jak gmina i zezwala na odpisy w postaci zdjęć.

Krok czwarty - uzupełnienie wniosku do SKO

Specjalista w firmie zapoznał się szczegółowo z operatem i  stwierdził, że wartość oszacowano poprzez porównanie z cenami sprzedanych nieruchomości podobnych. Tyle tylko że transakcje te są wątpliwe co do zaistnienia. Dokładne rozpoznanie katastrze nieruchomości wskazało bowiem na fakt, że nie ma zanotowanych takich transakcji, a nawet w całym dużym mieście nie ma nieruchomości o takich powierzchniach gruntu jak zacytowane w  operacie. Wniosek jest oczywisty: jeżeli takich nieruchomości nie ma to transakcji także nie ma zatem operat szacuje wartość w oparciu o fikcję. A więc dokument na podstawie którego gmina wypowiedziała dotychczasową opłatę jest niezgodny z prawem. Użytkownik złożył wniosek, iż opłata jest nieuzasadniona, a szczegółowymi spostrzeżeniami pełnomocnik firmy podzielił się na rozprawie w SKO. Odbyło się to w obecności przedstawiciela gminy. Głęboko poruszone Samorządowe Kolegium Odwoławcze próbowało wyjaśnić tę wątpliwość z autorem operatu zobowiązując go do udowodnienia że transakcje nastąpiły poprzez wskazanie, że są akty notarialne tych transakcji. Poprzez podanie numerów repertoriów aktów notarialnych, jednak rzeczoznawca zasłonił się tajemnicą zawodową i nie udzielił żadnych wyjaśnień w tej kwestii. Ostatecznie kolegium orzekło że wypowiedzenie opłaty jest nieuzasadnione.

Wypada tutaj wyjaśnić kolejną rzecz. Organ administracji publicznej - urząd gminy - winien działać na podstawie przepisów prawa, oraz stać na straży praworządności i podejmując wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Zatem należałoby oczekiwać, że organ ten poczyni wszelkie kroki aby skutecznie wyjaśnić wskazane wątpliwości. Urząd Gminy posiada swobodny dostęp do informacji o wszystkich zaistniałych transakcjach w mieście i ma możliwości oraz sposoby do jednoznacznego rozstrzygnięcia czy transakcje zaistniały czy nie. Co więcej, jest prawem do tego zobowiązany. Tym bardziej, że użytkownik wieczysty wskazał iż w operacie realne jest poświadczenie nieprawdy i dokument ten może być przestępstwem podlegającym ściganiu, a organ ma obowiązek takie sprawy zgłaszać organom ścigania. Przypomnijmy: organy administracji publicznej działają na podstawie prawa. Naturalnym jest, że użytkownik wieczysty ma prawo się spodziewać, że organ wyjaśni stan faktyczny, i cała procedura zakończy się sprawiedliwym zakończeniem. W przypadku potwierdzenia się zarzutów, gmina może zlecić  sporządzenie nowego operatu i przeprowadzić procedurę aktualizacji opłat ponownie. Urząd jednak zajął się czymś innym. Złożył sprzeciw od orzeczenia kolegium, twardo żądając zwiększenia opłaty na podstawie wadliwego operatu. W tym miejscu jedynym logicznym wnioskiem jest to że urząd sprawdził, transakcje były zawarte, Urząd dysponuje dowodami na potwierdzenie tego. Nic bardziej mylącego: transakcji nie ma, a sprzeciw złożony od orzeczenia kolegium jest dlatego, bo urząd wie, że sąd zleci biegłemu sporządzenie nowego operatu i ustali nową opłatę, a cała sprawa się rozmydli.

Krok piąty - rozprawa sądowa

Koszty sądowe od wartości sporu ponosi użytkownik (wszak jest powodem), koszty zastępstwa procesowego ponosi użytkownik. Przypomnieć wypada, że wniosek do SKO który teraz jest pozwem, wnosił o rozstrzygnięcie, czy w  sytuacji gdy dowód jest przestępstwem przeciwko dokumentom i wobec posługiwania się fałszywymi dowodami  aktualizacja opłat w ogóle mogła zaistnieć. Wnoszono o ustalenie, czy dowód wzrostu wartości ów operat o  którym mówi art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami w ogóle zaistniał.

Sąd nie zajął się tym ustaleniem. Wyjaśnienie prawdy w tym przypadku nie jest przedmiotem zainteresowania organów państwa, w tym sądu. Zarówno pozew jak i argumenty użytkownika sformułowane na rozprawie nie okazały się warte rozpatrzenia. Sąd powołuje biegłego i zleca mu ustalenie wartości nieruchomości dla celu ustalenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Jak można podejrzewać nowa opłata zostanie ustalona. A  najważniejsze, że gmina została wyręczona w swoich zadaniach i że ostatecznie odbyło się to na koszt strony.

...

Żyjemy w  dziwnym świecie i ciekawych czasach. Dochodzenie prawdy i stanu faktycznego jest obecnie niemodne. Liczy się tylko kasa, wpływy do budżetu, a czy są one zgodne z prawem, czy nie, jest rzeczą nieistotną. W  procesie organizowania wpływów do budżetu  firma czy obywatel stoją z  góry na straconej pozycji. Mają pod górkę w każdej sprawie i w każdej instancji. Przecież liczy się interes społeczny ? mówią urzędnicy ? za pieniądze z budżetu budujemy drogi, kanalizacje, finansujemy szkoły, utrzymujemy Straż Miejską i organizujemy Sylwestra na Rynku. Obywatelu nie protestuj ? to jest na Twoją korzyść.
Nie bez znaczenia jest masowość pewnych zjawisk. Załóżmy, że rzeczoznawca od trefnej wyceny wygrał przetarg na wyceny w dwóch z  największych obrębach w mieście. Wykonał setki jak nie tysiące operatów, miał na to tak mało czasu, że zapewne nie zajmował się takimi obowiązkowymi czynnościami jak ustalanie transakcji. W końcu musiał w  terminie wykonać zlecenie.  Załóżmy, że kilkunastu użytkowników wieczystych stwierdziło w kilkunastu operatach tego rzeczoznawcy te same zjawiska wybujałej wyobraźni. To regularność. Jeżeli wybujała wyobraźnia wystąpiła w kilkunastu operatach to prawdopodobnie jest że wystąpiła we wszystkich w tych dwóch obrębach. Załóżmy, że gdyby Urząd zechciał ustalić stan faktyczny i niechcący potwierdził zasadę fikcyjnych transakcji, zapewne musiałby wycofać się sam z siebie ze wszystkich aktualizacji opłat dokonanych na około 15% ÷ 20% obszaru miasta. Za dużo żeby Urząd zechciał. Znacznie prościej przyjąć, że prawo musi ustąpić wobec wpływów budżetu, a Obywatel się nie liczy. Znacznie prościej skarżyć postanowienie SKO do Sądu, a Sąd już cierpliwie gminę zastąpi w jej obowiązkach.

Oczywistym jest, że podatki i opłaty trzeba ponosić, oczywistym jest też, że winny one być określane zgodnie z obowiązującym prawem a więc uczciwie i  rzetelnie. Obywatel ma jednak prawo oczekiwać, że organy państwa dołożą staranności by przedkładane mu dokumenty (w tym operat) były w zgodzie z  obowiązującymi przepisami i sztuką wyceny. Fakt! Obywatel ma prawo oczekiwać. Jedynie. Cierpliwy obywatel będzie oczekiwać bez końca. A co może innego.

Paweł Drelich