Czy wartość rynkowa powinna zawierać w sobie VAT, czy powinna być wielkością od tego podatku wolną? Szereg ważkich argumentów przemawia za jednym i wiele innych argumentów za drugim podejściem. Oznacza to, że sprawa nie jest jednoznaczna.
fot. http://renta31.blox.pl
Kilka słów o brutto
Na przeszkodzie świeżemu spojrzeniu stoi też przyzwyczajenie. Jakoś tak w środowisku rzeczoznawców utrwaliło się, że wartość rynkowa to wartość ?netto? uwolniona spod wpływu VAT-u. Stworzyło to iluzję pozornej swobody rozwiązanego problemu i pozwoliło odrzucać w głąb siebie, wiele niepokojących pytań, które powodowały tak duży niepokój, że z ulgą się stwierdzało ?Nie muszę odpowiadać?.
Jednak czy słusznie tak się utrwaliło? Na pewno nie!! I chociaż pogląd ten jest wyraźnym pójściem pod prąd dotychczasowemu pozornemu spokojowi rzeczoznawców i wywoła lawinę ? trzeba to wyraźnie powiedzieć. Dotychczasowe uproszczenie jest złe, płytkie nieprawdziwe i tylko od nas zależy czy myślenie to skorygujemy, czy będziemy trwać w uporze broniąc do ostatniej kropli krwi dotychczasowych złych pozycji i zasłaniając się fałszywym honorem. Czas spojrzeć prawdzie w oczy.
Odkurzacz
Ile jest wart odkurzacz. Dobry można kupić za 2 tys zł. I choć sprzedawca uprzejmie się zapyta ?Czy wystawić fakturę VAT?? to bez względu na to czy ją od sprzedawcy weźmiemy czy nie ? z portfela musimy wyciągnąć 2 tys zł. Ile zatem jest wart odkurzacz? No przecież że nie 1626 zł, tylko okrągłe 2000 PLN. To czy odliczymy sobie od zakupu Vat naliczony oraz czy odliczymy sobie podatek dochodowy nie wpłynie na wartość odkurzacza, a jedynie świadczy o naszej własnej zaradności i naszym podmiotowym stosunku do prawa podatkowego.
Ile jest wart samochód? Biorąc gazetę - popularną Giełdę na podstawie notowań jestem w stanie powiedzieć, ile jest wart pojazd samochodowy określonej marki i typu zbudowany w określonym roku i odpowiednio wyposażony. Nie interesuje mnie przy tym, kto nabędzie samochód i czy kupi go na fakturę czy umowę, oraz czy wliczy w koszty co się tylko da. Interesuje mnie ile pieniędzy trzeba wydać na samochód.
Więc ile wynosi wartość jest jednak pytaniem o brutto. Dlaczego zatem wielokrotnie wycena wartości nieruchomości w kwocie netto sprawdzała się w obrocie gospodarczym? To proste bo rynek poprzez obrót koryguje wyceny wartości. Zwróćmy uwagę, że tam gdzie następuje obrót gospodarczy, gdzie następuje rynkowa sprzedaż nieruchomości nie ma żadnego znaczenia czy wycena jest w kwocie ?netto? czy w kwocie ?brutto?. Bowiem rynek weryfikuje nasze szacunki.
Zupełnie odmiennie jest tam gdzie nasza wycena nie służy obrotowi rynkowemu, lecz jest dla celów urzędowych i każda złotówka różnicy wartości jest obciążeniem dla kogoś nie podlegającym dyskusji czy korekcie. Dotyczy to danin podatkowych, naliczania opłat adiacenckich, opłat z tytułu użytkowania wieczystego, ustalania odszkodowań czy służy innym celom urzędowym. Zasada sprawdza się również w rachunkowości gdzie przy wprowadzeniu do ksiąg rachunkowych nie występuje samoistna regulacja oszacowanej wartości niewidzialną ręką rynku. Dla każdego z wymienionych powyżej celów, tam gdzie wycena nie poprzedza wolnej sprzedaży, dla celów urzędowych będziemy wyznaczali wartość rynkową w sposób uważny dostosowując ją do celu. Nie ma uniwersalnej zasady. Nie oszukujmy się: dla aktualizacji opłat uw ? wartość winna być netto, na potrzeby ustawy o rachunkowości ? netto (są wyjątki), dla odszkodowania ? brutto, opłaty adiacenckie ? netto, renta planistyczna ? brutto.
Natomiast dla celów obrotu rynkowego to czy oszacujemy wartość w cenach brutto czy netto nie ma znaczenia.
Dlaczego!?
Cena jest wartością wyrażoną w jednostkach pieniężnych, za którą nabywca nabywa prawo, towar lub usługę, i odnosi się do tego towaru lub usługi. Natomiast to jaką część wydanej kwoty i w jaki sposób nabywca może ująć w koszty lub odliczyć jest jego właściwością podmiotową. Za każdym razem nabywca musi postąpić według obowiązujących przepisów podatkowych, a to jakie zapłaci podatki zależy od jego indywidualnego stosunku wobec prawa podatkowego. Tak samo ze zbywcą. Prawo nie odróżnia definicji ceny w zależności od tego kto jest zbywcą ani kto jest nabywcą.
Pojęcie ceny zostało zdefiniowane w art. 3 ust. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. Nr 97 poz. 1050 ze zm.) ?ceną jest wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym?
W ustawie o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową zdefiniowano jako najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. W cenie transakcyjnej uwzględnia się podatek VAT jeżeli tylko występuje przy sprzedaży nieruchomości. W świetle tych zapisów nie można znaleźć podstawy do pominięcia tego składnika ceny. Tymczasem praktyka obecna ujmującą pominięcie go lub pozostawienie w wyliczeniu wartości rynkowej jest wynikiem założeń rzeczoznawcy i jego uznania.
Vat jako składnik ceny nieruchomości nie jest prostym przemnożeniem wartości netto razy 0,22, czy obecnie 0,23. Za każdym razem Vat w zapisie ceny sprzedaży pojawia się w sposób nieprzewidywalny, bywa że tego elementu ceny nie ma, lub VAT dotyczy tylko składnika gruntowego nieruchomości lub dotyczy całej nieruchomości. Bezsporne jednak jest to, że ten składnik ceny, musi pokryć nabywca nieruchomości przy jej zakupie. Zupełnie odrębną sprawą jest możliwość odliczenia podatkowego tego składnika ceny. To czy może nabywca potem odliczyć sobie ten składnik ceny od podatku jest jego właściwością podmiotową nie związaną z nieruchomością. Po jasnym rozpisaniu tych przypadków oczywistym staje się, że zdolność do odliczeń VAT-u nie ma wpływu na poziom cen nieruchomości, czyli na to jaką cenę trzeba zapłacić. Gdyby wszyscy zbywcy i nabywcy nieruchomości mieli identyczne prawa do odliczania VAT-u podatek ten nie miałby wpływu na grę rynkową, na prawo podaży i popytu, ale jest inaczej. Więc ten składnik cen ma znaczenie dla wartości nieruchomości. Ma znaczenie cenotwórcze.
Należy też zwrócić uwagę, że cena w akcie notarialnym czasami jest rozpisana na netto i VAT albo nie rozpisana tylko w zależności od tego kto sprzedaje. Wyraźnie trzeba podkreślić, że w zapisie ceny nieruchomości, w akcie notarialnym nieważny jest kupujący, a jedynie ten co sprzedaje i jego właściwość podmiotowa. Ma to bardzo istotne konsekwencje, bo powoduje, że co do zasady rodzaje nieruchomości powiązane z działalnością gospodarczą są o-Vatowane, a inne rodzaje związane bardziej związane z konsumpcją (najczęściej z osobami fizycznymi) nie są. Sprawa się komplikuje na styku przemieszanych stron transakcji.
Pojęcie przedmiotu sprzedaży, a podmiotów transakcji należy wyraźne oddzielić. Podmiot może mieć swoje indywidualne zwolnienia z podatków, ale składniki ceny przypisane przedmiotowi rządzą się odrębnymi prawami. Kupując lub sprzedając przedmiot uzyskuje się za niego kwotę zwaną ceną. Natomiast co zbywca lub nabywca zrobi z przedmiotem i jak wykorzysta cenę jest jego indywidualnym zachowaniem. Są to różne reguły i w pojęciu ceny nie powinny być mieszane. Zatem przedmiot sprzedawany (nieruchomość) ma cenę. I jest ona wynikiem gry rynkowej podaży i popytu, zaś sposób zapisu ceny zależy od właściciela więc sposób zapisu ceny nie jest wynikiem gry rynkowej.
Odszkodowanie jest kwotą należną poszkodowanemu i żadne przepisy nie pozwalają na powiększanie tej kwoty o podatki. Ale jednocześnie żadne przepisy nie wskazują aby odszkodowanie należało pomniejszyć o podatki. W przypadku gdy rzeczoznawca majątkowy wycenia według cen pozbawionych składnika VAT wyszczególnionego w akcie notarialnym pomniejsza wartość będącą podstawą odszkodowania o podatek VAT. Tymczasem pomniejszanie lub powiększanie z powodów podatkowych wyniku oszacowania nie jest powinnością rzeczoznawcy majątkowego albowiem nie jego zadaniem jest przewidywać czy sprzedający jest zwolniony z podatku czy nie posiada takiego zwolnienia, ani nie powinien on w ogóle rozpatrywać co zbywca lub nabywca zrobią z nieruchomością.
Oczywistym i nie podlegającym wątpliwością jest fakt, że do odszkodowanie za utraconą nieruchomość powinno być wypłacone na podstawie wartości rynkowej. Oczywistym jest również i to, że ustalone odszkodowanie na podstawie wartości rynkowej w spec ustawie powinno być wypłacone właśnie w tej wysokości i nie ma żadnych podstaw aby jego kwotę dodatkowo zwiększać o podatek VAT. Jak rozmieć jednak sytuację, gdy otrzymujący odszkodowanie jest płatnikiem podatku VAT, i z otrzymanego odszkodowania za nieruchomość ma zapłacić należny podatek VAT?
Wydaje się że kluczem do rozumienia jest pojęcie wartości rynkowej. Wartość rynkowa nieruchomości dla odszkodowania nie powinna być ?wartością netto? lecz ?wartością brutto z VAT-em?
Interesujące w tej mierze są dwa wyroki WSA w Warszawie o numerach I SA/Wa 1656/10 i I SA/Wa 2274/10 . W obu wyrokach dotyczących odszkodowania za grunty zabrane pod drogę sąd stanął na stanowisku że wartość oszacowana winna być w cenach netto.
W obu przypadkach sądowych pojawiła się sytuacja, w której ustalono odszkodowanie za pozbawienie prawa do nieruchomości i w której beneficjenci odszkodowania nie kwestionowali sposobu oszacowania wartości rynkowej. Jednakże wyraźnie wskazywali, że są poszkodowani, gdyż odszkodowanie wypłacone im było według wartości rynkowej netto, a tymczasem uzyskaną kwotę musieli niestety pomniejszyć o VAT wypłacony na konto Urzędu Skarbowego. W obu przypadkach Sądy uznały że jest to zgodne z prawem. Najlepsze jednak znalazło się w uzasadnieniu.
Sąd wskazał że: Odnosząc się z kolei do żądania strony dotyczącego naliczania podatku VAT, organ wskazał, iż podatek VAT, związany m.in. z transakcją kupna - sprzedaży nieruchomości, oraz inne podatki i opłaty nakładane przez państwo, stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Z uwagi na powyższe, podatek VAT, jak również i inne podatki czy opłaty powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji (np. tak samo jak prowizja dla pośrednika, której ciężar, tak samo jak podatek VAT, z reguły jest przenoszony na kupującego), który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny. Tym samym określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być traktowana wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy.
Trudno się zgodzić z tym, że podatek VAT jest kosztem transakcji i zostaje przyrównany do podatku lub opłaty lokalnej. Vat niestety czy się chce czy nie jest składnikiem ceny zgodnie zresztą z przywołaną wcześniej ustawą o cenach i w związku z tym VAT nie jest kosztem transakcji. Całkowita zgoda że ciężar VAT-u jest przenoszony na kupującego, ale dla niego jest to element ceny, a to czy on odliczy sobie VAT od ceny transakcyjnej czy nie zależy od właściwości sprzedającego. Kupujący może kupić dwie identyczne nieruchomości za takie same ceny i w jednym przypadku gdy sprzedający jest płatnikiem VAT-u to sobie VAT odliczy w drugim choć wyda tyle samo nic do odliczenia nie ma.
Zgodnie z art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 ugn, wartość rynkowa nieruchomości. W myśl art. 151 ugn wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. We wskazanych przepisach, ani w żadnych innych nie ma mowy o tym, że do kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia (przejęcia z mocy prawa) dodaje się kwotę należnych podatków oraz danin.
Całkowicie oczywiste. Zatem bardzo ważne staje się prawidłowe oszacowanie wartości rynkowej będącej podstawą odszkodowania. Rola rzeczoznawcy jest tutaj kluczowa. Wyceniając wartość rynkową dla odszkodowania w cenie netto powodujemy bezpodstawne zmniejszenie odszkodowania.
Potwierdzenie takiego stanowiska znaleźć można m. in. w zapisie § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który przesądza o tym, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Wprawdzie powyższy zapis dotyczy podejścia dochodowego, a nie porównawczego, który ma zastosowanie w niniejszej sprawie, jednakże zarówno podejście dochodowe jak i porównawcze prowadzi do określenia wartości rynkowej, a zatem podstawowe zasady ich stosowania muszą być jednakowe. Skoro w podejściu dochodowym podstawą określania wartości są dochody wskazane na m. in. na podstawie czynszów i wydatków operacyjnych, których poziom przyjmujemy bez VAT-u, to analogicznie w podejściu porównawczym "ceny transakcyjne" stanowiące podstawę określania wartości rynkowej nie powinny zawierać podatku VAT.
To jest bardzo niezwykłe uzasadnienie sądu idące według takiego toku myślenia:
Założenie: Podatek VAT, jest kosztem transakcji ? podatkiem związanym ze sprzedażą nieruchomości
Rozumowanie: Zgodnie z rozporządzeniem nie uwzględnia się podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.
Teza: Wartość rynkowa jest ?netto?
W tym rozumowaniu tkwi błędne założenie, bowiem podatek VAT nie jest kosztem transakcji, lecz składnikiem ceny. Tak jest w ustawie o cenach i nie da się z tym polemizować. Innymi słowy tak stoi w przepisach prawa i stanie faktycznym.
Należy też odnieść się do dalszej części uzasadnienia, która przedstawia następujący tok rozumowania sądu:
Założenie: Podstawowe zasady stosowania podejście porównawczego o dochodowego muszą być jednakowe. Obie prowadzą do określenia wartości rynkowej.
Rozumowanie: Skoro w podejściu dochodowym przychody i wydatki przyjmujemy bez VAT-u i określamy w ten sposób wartość rynkową, która co do zasady jest taką samą wartością rynkową określaną w podejściu porównawczym to i w podejściu porównawczym przyjmujemy ceny bez VAT-u.
Teza: wartość rynkowa jest ?netto?
To kolejne stwierdzenie sądu jest zaskakujące. Oznacza bowiem, że od tego co można technicznie wycenić w podejściu dochodowym zależy interpretacja pojęcia wartości rynkowej zdefiniowanego w ustawie (wartości rynkowej). Skoro nie da się wycenić brutto w podejściu dochodowym (sic?) to wartość rynkowa jest netto. W tym stwierdzeniu sądu są błędne założenia.
Dochodowo wartość brutto można wycenić. Otóż technicznie rzecz biorąc nie ma żadnego problemy aby wycenić wartość rynkową brutto w podejściu dochodowym. Wystarczy wpływy i wydatki uwzględniać z podatkiem VAT. I czytając wielokrotnie przepisy prawa nigdzie nie widać, aby wpływy i wydatki należało przyjmować obowiązkowo bez VAT-u. Skąd się to wzięło? Ratunku! Ze zdumieniem po dokonaniu wielokrotnej analizy zapisów rozporządzenia Rady Ministrów tego ograniczenia nie znaleziono. Bez skutku kolejne czytania przepisow. Nigdzie nie ma zakazu przyjmowania czynszów i wydatków operacyjnych bez VAT-u. Poza tym jak można co do zasady hierarchii prawa za pomocą rozporządzenia zmieniać pojęcia ustawowe. Nie mieści się to w rzeczoznawczej głowie.
Z cała mocą wypada powiedzieć, że w podejściu dochodowym można wycenić wartość rynkową netto i wartość rynkową brutto, i nie jest to technicznie żaden problem.
Należy jednak odpowiedzieć na pytanie czemu zazwyczaj w podejściu dochodowym wycenia się wartość netto? I tutaj jest sedno ? dlatego że taki jest cel wyceny. Dochodowo wycenia się nieruchomości przynoszące dochód. Nieruchomości przynoszące dochód są własnością osób prawnych mających prawo do odliczania VAT-u. Właściciele potrzebują wartości w kwocie netto ? a nieprawdą jest że wyceniamy ?netto? bo nie umiemy ?brutto?
Z uzasadnienia wyroku sądu wynika:
Tym samym przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości, brane są pod uwagę ceny transakcyjne będące efektem wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Podkreślenia również wymaga, fakt że rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny wywłaszczonej (przejętej z mocy prawa) nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie jak wskazano to powyżej, wartość rynkową. Pojęcia wartość rynkowa oraz cena sprzedaży nie są pojęciami tożsamymi.
Podatek Vat jest wynikiem polityki podatkowej Państwa. Jest składnikiem ceny. Wartość jest wypadkową cen. Tym samym podatek Vat jest składnikiem wartości. To czy zostanie on następnie odprowadzony bądź nie uzależnione jest od przepisów podatkowych. Może być tak, że sprzedający będzie miał obowiązek odprowadzić podatek Vat bądź ten obowiązek nie będzie go dotyczył. Ze swej istoty odszkodowanie ma za zadanie umożliwić poszkodowanemu odtworzyć pozbawioną go nieruchomość. Co za tym idzie ? jeżeli będzie to podmiot, który z kwoty odszkodowania będzie musiał odprowadzić podatek Vat, to następnie kupując nieruchomość będzie musiał ten Vat zapłacić ?z własnej kieszenie?, a następnie będzie mógł ten Vat odzyskać (wliczyć w koszty). Jeżeli natomiast poszkodowanym będzie podmiot, który Vatu z odszkodowania nie będzie miał obowiązku odprowadzić to następnie kupując nieruchomość będzie musiał za nią zapłacić z Vatem, którego nadal nie będzie mógł odzyskać (wliczyć w koszty). Zarówno w pierwszym jak i w drugim przypadku bilans wychodzi na ?zero?. Vat jest składnikiem ceny a tylko od podmiotu zobligowanego przez przepisy podatkowe zależy jak będzie on ?krążył?. Odszkodowanie odzwierciedla wartość rynkową nieruchomości. Wartość rynkowa odzwierciedla ceny transakcyjne. Nie może być tak, że odszkodowanie nie odzwierciedla rzeczywistego poziomu cen transakcyjnych, bo mogłoby dojść do sytuacji, kiedy na skutek polityki podatkowej państwa osoba poszkodowana otrzymałaby odszkodowanie oparte na cenach netto, a następnie musiałaby odprowadzić od tego podatek Vat, bo tak nakazują przepisy. Wówczas doszłoby do sytuacji kiedy osoba poszkodowana otrzymałaby odszkodowanie znacznie poniżej wartości rynkowej nieruchomości.
Odszkodowanie
Wartość rynkowa to podstawa odszkodowania. Odszkodowanie za nieruchomość jest wypłacane według jej wartości rynkowej i nie może być od tej wartości wyższe.
Już z samego określenia "wartość rynkowa nieruchomości" jednoznacznie wynika, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych. Tym samym przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości, brane są pod uwagę ceny transakcyjne będące efektem wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. To czy w transakcji wystąpi Vat jest jedynie formą zapisu transakcji i nie wpływa na kwotę wydaną na zakup nieruchomości. VAt w tym zakresie zależy podmiotowo jedynie od strony sprzedającej. W efekcie gdyby nieruchomość sprzedawana była za cenę X przez osobę nie będącą podatnikiem podatku VAT to w akcie notarialnym cena sprzedaży jest ceną netto i jest zarazem ceną brutto. Natomiast gdyby tą samą nieruchomość za cenę X sprzedawała osoba będąca podatnikiem podatku VAT to wtedy cena sprzedaży byłaby ceną brutto, a cena netto wyniosłaby X minus Vat.
To nic nie zmienia bo sama cena sprzedaży jest wynikiem gry rynkowej i stanu podaży i popytu. Cena w sensie ustawy o cenach jest zatem kwotą wypłaconą za nieruchomość, a to jak ona zostanie zapisana zależy od tego kto jest stroną transakcji. Ustawa o cenach nie różnicuje definicji ceny w zależności od tego kim są strony transakcji, gdyby tak było to w ustawie o cenach byłoby osobno zdefiniowana cena netto i cena brutto.
Rozumienie Podejścia dochodowego w zacytowanych orzeczeniach warszawskiego WSA nie jest trafne. Nie ma w przepisach prawa wskazania że w wyniku oszacowania podejściem dochodowym uzyskuje się wartość bez podatku VAT. Sąd rozstrzygał swój problem akurat w ten sposób opierając się na wydanej kiedyś interpretacji przez PFSRM.
Stanowisko, iż w podejściu dochodowym wycenia się wartość netto zaprezentowane przez PFSRM jest tylko jakimś jednostronnym poglądem na cała sprawę i na dodatek nieprawdziwym. Wyraźnie trzeba zaznaczyć dwie rzeczy,
- że zdanie części środowiska nie może być podstawą do interpretacji przepisów prawa obowiązujących całe środowisko. (PFSRM jest tylko jedną z wielu organizacji rzeczoznawców majątkowych)
- że stanowisko PFSRM jest wadliwe, gdyż w rzeczywistości w podejściu dochodowym można również wyliczyć wartość wraz z podatkiem VAT. Wręcz się powszechnie tak wylicza przy wycenie lokali mieszkalnych.
Skutki takiej nieprzemyślanej interpretacji techniki szacowania odbiły się rykoszetem na wartości rynkowej ustalanej dla odszkodowania. Bowiem uzasadnienie wyroków sprowadziło się do tego że ?skoro w podejściu dochodowym wycenia się wartość tzw netto czyli bez podatku Vat (skoro tak stwierdziła PFSRM to tak jest) to wartość rynkowa jest bez podatku VAT?. Ponieważ odszkodowanie wypłaca się w kwocie nie większej od wartości rynkowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego i ponieważ nie ma prawnych podstaw aby kwotę tę zwiększać o 23% czy o 7% to wartość określona w operacie jest tutaj kluczowa. Czyli według wartości netto co oczywiście nie przeszkadza Urzędowi Skarbowemu zażądać VAT-u i zmniejszać od wypłacone odszkodowanie o podatek VAT.
Nie wiem dlaczego wartość rynkową powiązano z podejściem dochodowym? Równie dobrze można powiedzieć: Skoro podejście porównawcze pozwala w pełni sprawnie oszacować wartość rynkową wraz ze wszystkimi składnikami cen wymienionymi w ustawie o cenach to znaczy, że wartość rynkowa winna zawierać podatek Vat. Może tak się interpretuje ze sztucznej troski o budżet.
Jednak jeszcze jedna sprawa wymaga jasnego przedstawienia. Skoro najczęściej w podejściu dochodowym wycenia się prawie zawsze wartość rynkową netto, to dlaczego tak się dzieje? Odpowiedź jest oczywista. Dochodowo wycenia się zazwyczaj nieruchomości komercyjne służące generowaniu dochodu. Dochód jest związany z działalnością gospodarczą, a działalność taka związana jest z obowiązkiem płacenia vatu. Wszelkie wyceny nieruchomości dla właścicieli będących płatnikami podatku Vat potrzebne im są zatem jedynie w wartości netto. Zarówno dla kredytu, jak i dla wprowadzenia do ksiąg handlowych, jak i dla aportu, jak i każdego innego celu. Dlatego właśnie w podejściu dochodowym najczęściej wycenia się wartość rynkową w poziomie netto. Bo tak potrzebują zleceniodawcy. A nie dlatego, że w podejściu dochodowym inaczej nie da.
Wstydliwy wyjątek stanowi wycena lokalu mieszkalnego, i faktu tego do tej pory uporczywie się nie zauważało w środowisku, zamiatając problem pod dywan. A przecież wycena ta daje w wyniku określenie wartości rynkowej w cenach brutto. Bo gdy osoba fizyczna nie będąca płatnikiem podatku Vat wynajmuje mieszkanie to podejście dochodowe wyceny lokalu mieszkalnego prowadzi nieuchronnie do takiej właśnie wartości.
Wnioski
- 1.Nie ma uniwersalnego rozwiązania. Dla różnych celów jesteśmy zmuszani wyceniać wartość rynkową w kwocie brutto lub w kwocie netto.
- 2.O ile w wycenach sporządzanych dla obrotu gospodarczego, np. wystawienia do sprzedaży czy nawet zabezpieczenia kredytu nie ma znaczenia, jaką brutto/netto mamy wartość rynkową, bo fakt sprzedaży wolnorynkowej i sposób sprzedaży i tak weryfikuje wycenę, to dla podatków, opłat odszkodowań i innych urzędowych celów musimy postąpić bardzo rozważnie. Miejmy szacunek dla właścicieli nie zapominajmy, że nasza wycena niekiedy ma moc bezwzględnego wyroku i od niej zależą konkretne zobowiązania, a różnica 23% może stanowić o czyimś bycie.
- 3.Warto czasami odświeżyć spojrzenie i lepiej powiedzieć, że teraz będziemy wyceniać lepiej, niż trwać w starych okopach.
- 4.Czas idzie do przodu ? zmiany są rzeczą naturalną i przejawem rozwoju. Nie bójmy się ich.
rzeczoznawca majątkowy
Paweł Mikołaj Drelich
Wyświetl artykuły wg etykiet
adiacenckie
bezumowne
bezumowne korzystanie
biegły sądowy
dochodowa
drogi
grunty
inwestycje liniowe
KOZ
mienie zabużańskie
mieszkania
nakłady
opiniowanie
PFSRM
planowanie przestrzenne
prawo
przesył
PTRM
raporty
rolne
rynek
sklep
standardy
Stanowisko PTRM
statystyka
Sympozjum Poznań
służebności
służebność przesyłu
użytkowanie wieczyste
warsztat