Wyświetlenie artykułów z etykietą: bezumowne korzystanie
środa, 07 listopad 2018 18:55

Szkolenie w Solcu Zdroju

W dniach 11-13 października 2018 roku odbyło się kolejne szkolenie organizowane przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych. Spotkanie miało charakter półotwarty i zorganizowane było w miejscowości uzdrowiskowej - Solec-Zdrój w hotelu Malinowy Raj.

Dział: Szkolenia
poniedziałek, 28 listopad 2016 15:48

Ukazał się Biuletyn Nieruchomości PTRM nr 3 (1/2016)

Szanowni Państwo.
Oddajemy do Waszych rąk kolejne, trzecie już wydanie Biuletynu Nieruchomości, a w nim nowe, interesujące i bardzo ważne informacje, analizy oraz rozważania na tematy związane z funkcjonowaniem zawodu rzeczoznawcy majątkowego.

Niniejszą publikację otwiera petycja Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych skierowana do Marszałka Senatu RP Pana Stanisława Karczewskiego, o podjęcie inicjatywy ustawodawczej w sprawie uchylenia art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczącego obowiązku sporządzania przez rzeczoznawców majątkowych i przekazywania właściwym organom wyciągów z operatów szacunkowych (treść petycji prezentujemy na odrębnej stronie Biuletynu). Petycja została przekazana 30 marca 2016 r. (ozn. petycji P9-25/16), a już 14 czerwca odbyło się pierwsze posiedzenie Senackiej Komisji Praworządności, Praw Człowieka i Petycji, w trakcie której Komisja uznała argumentację PTRM zawartą w petycji za uzasadnioną i jednogłośnie podjęła uchwałę o podjęciu dalszych prac legislacyjnych w tej sprawie. Wydaje się, że jest to mały, ale jakże ważny krok w naszej działalności. Celem petycji było bowiem uchylenie obowiązku sporządzania wyciągów z operatów szacunkowych, nałożonego na rzeczoznawców na mocy art. 158 ustawy. I chociaż przed nami jest jeszcze daleka droga do osiągnięcia zamierzonego celu, to jest to wyraźny sygnał, że jako środowisko rzeczoznawców możemy w sposób demokratyczny wpływać na kształt naszego zawodu. Tym samym zachęcamy naszych Czytelników do wyrażenia poparcia naszej inicjatywy poprzez podpisania petycji na stronie http://tinyurl.com/petycja-art158httphttp://tinyurl.com/petycja-art158http

Pierwsza połowa roku 2016 przyniosła także ważne zmiany legislacyjne. Obowiązujące od 30 kwietnia br. przepisy ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, ograniczające obrót gruntami rolnymi, a także przepisy znowelizowanej ustawy o lasach, wprowadzające prawo pierwokupu Skarbu Państwa w stosunku do gruntów leśnych, mogą wywołać istotne zmiany w zakresie popytu i podaży na tego rodzaju grunty, a w konsekwencji zmiany cen, co najmniej w tym segmencie rynku nieruchomości. Jest jednak zbyt wcześnie, by można było ocenić jaki to będzie wpływ. Jako, że jest to bardzo istotna kwestia również dla rzeczoznawców majątkowych, sprawę będziemy monitorować i z pewnością wrócimy do tego tematu w jednym z kolejnych wydań Biuletynu.
Nawiązując do bieżącego wydania Biuletynu pragnę zachęcić Państwa do zapoznania się z artykułami autorstwa Pawła Drelicha, Hanny Antczak i Zbigniewa Szwai, wysokiej klasy rzeczoznawców majątkowych, praktyków posiadających wieloletnie doświadczenie zawodowe w wycenie nieruchomości.
Paweł Drelich w artykule pt. „Użycie w podejściu porównawczym transakcji z przetargu” dokonał analizy możliwości i dopuszczalności wykorzystania cen transakcyjnych ustalonych w wyniku przetargu, dla potrzeb wyceny nieruchomości. Jak wiadomo, obowiązujące przepisy pozwalają na wykorzystanie cen pochodzących z przetargu, jako źródła informacji, gdy ceny te nie odbiegają o 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Przepis ten wydaje się jednak być bardzo nieprecyzyjny, a już samo pojęcie „przeciętna cena” nastręcza wiele wątpliwości interpretacyjnych, które autor artykułu stara się wyjaśnić na zaprezentowanych przykładach. Wnioski są bardzo interesujące, a cały artykuł z powodzeniem może być wykorzystany w praktyce zawodowej.
Hanna Antczak w artykule pt. „Artykuł 948 kodeksu postępowania cywilnego, czyli o trafianiu kulą w płot” wskazuje na trudności (czy wręcz na brak możliwości) stosowania w praktyce art. 948 k.p.c. przy wycenie wartości rynkowej części składowych nieruchomości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. Zresztą poruszony przez autorkę artykułu problem jest znacznie szerszy i dotyczy także innych, nie wymienionych w tekście przypadków. Czy przepis art. 948 k.p.c. jest „fikcją” i powinien być zmodyfikowany, czy też rzeczywiście istnieją możliwości jego stosowania? W bieżącym wydaniu Biuletynu prezentujemy w tej sprawie stanowisko autora, praktyka, rzeczoznawcy majątkowego z wieloletnim doświadczeniem w wycenie nieruchomości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. Redakcja Biuletynu poprosiła o komentarz w tej sprawie specjalistę z zakresu prawa cywilnego sędziego Sądu Apelacyjnego w Warszawie, Romana Dziczka, który to komentarz mamy nadzieję zaprezentować wkrótce na łamach naszego czasopisma.
W artykule pt. „Bezumowne korzystanie z nieruchomości – z czego faktycznie korzysta przedsiębiorstwo przesyłowe?” Hanna Antczak przeprowadziła analizę, w której poddaje w wątpliwość możliwość wykorzystywania informacji o stawkach czynszów z tytułu najmu lub dzierżawy nieruchomości, dla celów ustalania wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe. Okazuje się, że jest to dość często występujący problem, z którym autorka postanowiła się zmierzyć. Prosta, rzeczowa analiza prowadzi do konkretnych wniosków. Pytaniem pozostaje tylko czy w realiach życia codziennego wnioski te uda się zastosować w praktyce zawodowej?
Na koniec zapraszam do skorzystania z „gotowego” sposobu analizy długookresowego trendu zmiany cen oraz ustalania relacji cen historycznych do cen bieżących, zaproponowanego przez Zbigniewa Szwaję. W artykule „Trend długookresowy, aproksymowany jako nieliniowy – analiza, waloryzacja notowań, ustalanie relacji cen historycznych do cen bieżących” autor zaproponował i udostępnił własny, sprawdzony w jego praktyce zawodowej algorytm obliczeń. Zawarty w artykule opis sposobu postępowania „krok po kroku” sprawia, że metodę z powodzeniem może wykorzystać każdy rzeczoznawca majątkowy.
Mam nadzieję, że informacje zawarte w Biuletynie Nieruchomości znajdą zastosowanie w Państwa działalności zawodowej oraz że będą inspiracją do kolejnych przemyśleń, analiz i wniosków. Zapraszam do zapoznania się z publikacją.

Szczegółowy spis treści numeru, streszczenia poszczególnych artykułów oraz sylwetki autorów można obejrzeć na stronie Biuletynu NieruchomościBiuletynu Nieruchomości.

Biuletyn jest rozprowadzany w wersji elektronicznej odpłatnie. Koszt Biuletynu to 50,00 zł brutto. Zamówienia na biuletyn można składać do Sekretariatu PTRM, lecz najwygodniej można go kupić w sklepie internetowym PTRM.
Zapraszamy również do nadsyłania na adres Redakcjiadres Redakcji artykułów, które po uzyskaniu pozytywnej recenzji, mogą ukazać się w kolejnych wydaniach naszego czasopisma.

Zarząd PTRM i Redakcja Biuletynu Nieruchomości

Dział: Warsztat wyceny

Od 20 do 22 października 2016 r. odbywało się kolejne szkolenie zawodowe organizowane przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych. Tym razem spotkaliśmy się w Dąbrowie k. Kielc w hotelu „Odyssey”. Kameralny hotel, nowoczesny wystrój wnętrz, smaczna kuchnia i basen z widokiem na panoramę Gór Świętokrzyskich. Zaproponowana tematyka i forma szkolenia spotkała się z wysoką, ponad 90% frekwencją uczestników- członków Naszego Stowarzyszenia.

W pierwszym dniu spotkania odbył się panel dyskusyjny pt. „Użytkowanie wieczyste i nakłady użytkownika wieczystego”, który poprowadził nasz kolega, rzeczoznawca majątkowy Zbigniew Szwaja, wieloletni biegły sądowy oraz wykładowca szkół niepublicznych. Podczas dyskusji staraliśmy się znaleźć odpowiedź na merytoryczne pytania:

• Co oznacza zapis w rozporządzeniu o konieczności wyceny z uwzględnieniem celu, na jaki oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste:
- zignorowanie zapisów planu i uwzględnienie wyłącznie celu oddania gruntu w UW?
- uwzględnienie tak celu jak i postanowień planu (być może tylko niektórych)?
• Jak należy zdefiniować nieruchomość przy wycenie:
- w sensie wieczystoksięgowym?
- zgodnie z definicją nieruchomości w KC?
• Od kiedy obowiązuje trwała zmiana sposobu użytkowania?
• Czy zawsze wynikiem oszacowań dla aktualizacji UW jest określenie wartości rynkowej?
• Czy użytkownikowi wieczystemu przysługuje roszczenie odszkodowawcze, gdy ustalenia planu miejscowego ograniczają możliwości inwestycyjne działki (w stosunku do celu oddania)?

W wielu przypadkach odpowiedź nie jest prosta, a orzecznictwo niejednoznaczne. Udało nam się jednak wypracować wspólne stanowisko na część tak postawionych pytań.
Temat okazał się jednak zbyt obszerny, by omówić wszystkie zagadnienia związane z użytkowaniem wieczystym. Szerzej o nakładach użytkownika wieczystego w kolejnym panelu dyskusyjnym na następnym spotkaniu.

Kolejny dzień szkoleniowy poświęcony był tematyce szkody. Zajęcia przygotował i poprowadził Adw. Paweł Tyniec z kancelarii Tyniec Kostrz i Wspólnicy Adwokaci i Radcowie Prawni sp. k. z siedzibą w Krakowie. Temat szkolenia: „Szkoda i odszkodowanie w kodeksie cywilnym. Zasady ustalania odszkodowania w świetle orzecznictwa.” Na wstępie posiłkując się orzecznictwem wykładowca omówił podstawowe pojęcia i definicje m.in. pojęcie szkody, odszkodowania, krzywdy, zadośćuczynienia, świadczenia odszkodowawczego itd. Zasadnicza część zajęć poświęcona była tematyce nieruchomości i szkody na nieruchomości.
Omówiliśmy zarówno rodzaje jak i źródła szkody, szkody związane z powstaniem i istnieniem infrastruktury, szkody w pożytkach z lasów i zadrzewień oraz sposoby wyznaczania wysokości szkody. Zwróciliśmy uwagę na różnice pomiędzy odszkodowaniem a wynagrodzeniem. Omówione zostały również zagadnienia związane z ustalaniem wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej oraz szkody związane ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Zaakcentowany został problem ustalania wysokości szkody z tytułu konieczności znoszenia hałasu.
W ramach zajęć zaprezentowano bogate orzecznictwo w omawianym temacie, które wykorzystamy w pracy zawodowej.

Sobotnie i ostatnie już jesienne zajęcia na temat „Służebności przesyłu i bezumownego korzystania z nieruchomości” poprowadził klasyk wyceny i specjalista w tej dziedzinie, rzeczoznawca majątkowy Jarosław Matejczuk. Jarek jest autorem wielu publikacji dotyczących problematyki związanej z przesyłem oraz promotorem kultowej już metody obliczania wynagrodzenia z tytułu ustanawiania służebności przesyłu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (tzw. metoda Matejczuka). Tym razem jednak dyskutowaliśmy nie o tym, jak oszacować wynagrodzenie za służebność przesyłu, czyli jak wykonać poprawnie operat szacunkowy, ale o samym zjawisku służebności przesyłu. Wspólnie próbowaliśmy odpowiedzieć na pytania:
• Czy wartość ograniczonego prawa rzeczowego może być większa od wartości nieruchomości, której to prawo dotyczy?
• Czy służebność przesyłu dotyczy tylko strefy czynnej służebności (jak często chcieliby właściciele sieci przesyłowych), czy także strefy biernej?
• Czy wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości w świetle aktualnego orzecznictwa, winno odpowiadać wynagrodzeniu za posiadanie służebności?
• Czy na wielkość tego wynagrodzenia ma wpływ to, czy nieruchomość została już nabyta z istniejącą linią przesyłową, czy nie ma to wpływu na ustaloną wartość (problem nowonabywcy)?
Wymiana dotychczasowych doświadczeń i wspólna dyskusja (czasami zacięta) nad omawianym problemem wyceny dała niewymierną korzyść, którą z pewnością wykorzystamy w naszej pracy.

Wielką zaletą organizowanych przez PTRM paneli dyskusyjnych jest to, że nie zawsze wszyscy podzielają pogląd prowadzącego dyskusję moderatora. Nasze doświadczenia zawodowe są różne i różne są też orzeczenia sądów w sprawach, w których wykonujemy opinie. Dzięki temu dyskusje nasze są zawsze ciekawe i twórcze.

Do zobaczenia na kolejnym spotkaniu szkoleniowym wiosną 2017 r.

Dział: Szkolenia

Problematyka związana z szeroko rozumianą służebnością przesyłu od kilkunastu lat jest obecna w orzeczeniach Sądu Najwyższego. Pomimo to, nadal dla wielu zagadnień brak jednoznacznego stanowiska, dla wielu ugruntowana wydawałoby się linia orzecznictwa ulega nieznacznym modyfikacjom lub daleko idącym zmianom.

Dział: Szkolenia

Artykuł zwraca uwagę na zasadnicze błędy prawne, logiczne oraz warsztatowe znajdujące się w projekcie standardu oraz przestrzega przed wprowadzaniem kolejnego szkodliwego uregulowania podobnego do zapisu § 36.1 Rozp. RM z 21.09.2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Dział: Stanowisko PTRM

W polskim prawie cywilnym nie mówiło się dotąd wprost o zasadach ustanawiania i wyceny służebności infrastrukturowych, od teraz nazywanych służebnościami przesyłu.

Dział: Warsztat wyceny