10 marca 2021 roku w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii odbyła się debata ekspercka dotycząca umiejscowienia i roli standardów zawodowych wyceny nieruchomości w polskim systemie prawa. Przedstawiciel Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych został zaproszony na to spotkanie.
Tematem dyskusji były – zgodnie z zaproszeniem Ministerstwa –„kwestie funkcjonowania standardów zawodowych, ich roli i umiejscowienia w systemie prawa oraz obligatoryjności stosowania tych regulacji w procesie wyceny nieruchomości”. Dodatkowo z zaproszeniu napisano: „W związku z tym, że standardy zawodowe mają z założenia techniczny i specjalistyczny charakter, ważnym tematem będzie również określenie, które zagadnienia powinny być zawarte w przepisach ustaw i rozporządzeń, a które jako kwestie metodologiczne powinny pozostać wyłącznie normą warsztatową, zalecaną do stosowania”.

W ramach przygotowania do spotkania w gronie PTRM odbyła się dyskusja i wymiana poglądów, w wyniku której wypracowano wspólne stanowisko. Zostało ono zaprezentowane przez naszego przedstawiciela w trakcie spotkania w Ministerstwie. Podstawowe tezy zamieszczamy poniżej wraz z krótkim uzasadnieniem.

A. Standardy zawodowe, to zasady wykonywania zawodu, ale nie wskazówki warsztatowe lub nawet algorytmy, nie mogą zawężać lub rozszerzać obowiązujących w Polsce przepisów prawa
W Art. 4 GospNierU:
(…) 14) standardach zawodowych - należy przez to rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, ustalone zgodnie z przepisami prawa;
Jak pisze w komentarzu do Art. 175 GospNierU
Jaworski 2020, wyd. 6/Jaworski:
Natomiast standardów zawodowych czy etyki ze swej istoty nie można utożsamiać z prawem. Przez standardy zawodowe – zgodnie z art. 4 pkt 14 GospNierU – należy rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu. Standardy nie są więc przepisami prawa, są to reguły, które określają sposób stosowania procedur oraz rodzaj narzędzi, jakich używa się przy określonych czynnościach. Granice ich stosowania zawsze jednak wyznaczają normy prawem określone.
W Polsce wycena nieruchomości, sposoby jej określania, definicja wartości rynkowej, materiały źródłowe do wyceny, operat szacunkowy, działalność zawodowa rzeczoznawcy wraz z katalogiem kar i sposobem nadawania uprawnień reguły wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego są obszernie uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Dodatkowo uszczegóławia to Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
B. Ze wszech miar pożyteczne jest by przepis prawa, będący podstawą wyceny, był tworzony przy udziale tak rzeczoznawców - praktyków jak i sędziów sądów powszechnych i administracyjnych, którzy na co dzień stykają się z tą materią.
C. Najwyższy niepokój budzi pojawienie się w obiegu szczegółowych projektów standardów będących „instrukcjami obsługi”
Opublikowane w kwartalniku „Rzeczoznawca majątkowy” projekty standardów przecząc prawu, starają się zawęzić lub rozszerzyć jego zapisy. Kwestie ściśle warsztatowe nie mogą być wtłaczane w standardy, bo życie jest przebogate i zmienne. Standard o charakterze instrukcyjnym nie ma racji bytu - w żadnym zawodzie, także w rzeczoznawstwie majątkowym. Nie zmniejszy rozbieżności pomiędzy rezultatami wycen tej samej nieruchomości dokonanych przez różnych autorów. Standard użyteczny, to jeden zbiór ogólnych zaleceń, w postaci jednego dokumentu, napisany językiem prostym, dla każdego zrozumiałym, nie wymagającym doszkalania.
Tworzenie wielu standardów tematycznych (np. porównawczy, dochodowy, bankowy, drogowy, kolejowy itp.) nie ma racji bytu.
D. Międzynarodowe Standardy Wyceny wraz z zawartym w nich Kodeksem Etyki są wystarczające

Standardy Międzynarodowe mają charakter ogólnych wskazówek, a nie konkretnych instrukcji. Podobnie jak Europejskie Standardy Wyceny, Międzynarodowe Standardy Wyceny, standardy Royal Institution of Chartered Surveyors. Jest też standard krajowy zatwierdzony przez Ministerstwo.
Dostępne są też Powszechne Krajowe Zasady Wyceny („PKZW”) przygotowywane przez Polską Federacją Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do stosowania dobrowolnego.
Dodatkowo są dostępne wskazówki warsztatowe z kolekcji literatury, prac naukowych, publikacji pokonferencyjnych itp.
Zamiast szczegółowych standardów z detalicznymi algorytmami, należałoby wydawać opracowane przez naukowców, praktyków i prawników swego rodzaju zeszyty metodyczne analizujące dane zagadnienie lub zawierające przykłady wycen poszczególnych analizowanych przypadków, co podniosłoby jakość opracowań i zmniejszyło rozbieżności oszacowań.
E. Stworzenie Powszechnej Krajowej Bazy Danych pozyskanych z Aktów Notarialnych, przyniosłoby więcej korzyści niż tworzenie kolejnych standardów
Jakość opracowań tworzonych przez Rzeczoznawców Majątkowych jest zależna od jakości materiałów źródłowych, jakości ich analizy i obróbki oraz umiejętności interpretacji wyników. Obecnie w Polsce brak jest systemu kompleksowo gromadzącego kluczowe dane dotyczące nieruchomości będących w obrocie (data transakcji, lokalizacja, oznaczenie geodezyjne, dane powierzchniowe, podstawowy opis, cena i jej składowe).
Istniejące powiatowe bazy są oparte o różne, niekompatybilne ze sobą narzędzia. Dane są zróżnicowane co do treści, wprowadzane w sposób uniemożliwiający ich agregowanie. Dodatkowo rejestry baz są prowadzone w odniesieniu do działki ewidencyjnej. Wszystko to stanowi przeszkodę dla pozyskania całościowych danych charakteryzujących rynek.
W dużych miastach fikcją jest (nawet dla dużego zespołu specjalistów) całościowa analiza rynku w oparciu o akty notarialne, ponieważ np. w Warszawie jest ich kilkadziesiąt tysięcy rocznie.
Sugerujemy by w porozumieniu z Radą Notarialną, wprowadzić regulacje nakładające na notariuszy umieszczanie w aktach notarialnych (w zunifikowanej formie) zestawu podstawowych informacji o nieruchomościach będących w obrocie. Zestaw tych informacji winien być automatycznie, szybko, łatwo i bezbłędnie pozyskiwany za pomocą np. kodów QR. Umieszczenie kodu na akcie winno być obowiązkowe. Ta prosta regulacja spowodowałaby podniesienie jakości informacji, zaoszczędziłoby pracy tysiącom pracowników, obecnie mozolnie (i często z błędami) wyławiającym kluczowe informacje z „poetyckich” często opisów.
Baza taka byłaby niezastąpionym narzędziem także dla GUS czy celów podatkowych.
F. Jeśli już tworzyć krajowy Standard to winien on być rozumiany jako reguły postępowania – swego rodzaju savoir-vivre, który nie powinien stanowić źródła prawa.
W standardzie, wzorem np. zawodu radcy prawnego czy architekta, mogłyby się znaleźć następujące regulacje:
1. kogo obowiązują standardy (na zasadzie dobrowolności / wynikające z przepisów prawa)
2. wymagania które powinien spełnić rzeczoznawca majątkowy wykonując czynności zawodowe np.:
- preferowane formy prowadzenia działalności zawodowej
- działanie w oparciu o jasno sformułowaną umowę zawartą z Klientem, z określeniem przedmiotu i zakresu umowy oraz możliwościach alternatywnych działań,
- informowanie klienta o zleceniobiorcy, formie jego działania, uprawnieniach,
- posiadanie Kodeksu Etyki Zawodowej (zachowanie w sytuacji konfliktu interesów, między klientami, między rzeczoznawcą a klientem, zasada bezstronności, przedkładanie interesu klienta ponad interes własny, niepodejmowanie się zleceń, które sprzeciwiają się jego uczciwości zawodowej, niezależności, bezstronności)
- informowanie o zasadach kreowania wynagrodzeń
- informowanie o zasadach upubliczniania opracowań rzeczoznawcy
- zachowanie tajemnicy zawodowej, bezpieczne i poufne przechowywania dokumentów,
3. Nacisk na jakość jako nadrzędną zasadę, której służy:
- pozyskiwanie od klienta wszelkich dostępnych informacji niezbędnych do wykonania zlecenia,
- niepodejmowanie się zleceń, których podstawowe dane nie są znane
- niepodejmowanie się zleceń, co do których rzeczoznawca nie posiada wystarczającego doświadczenia
- badanie całego rynku nieruchomości, istotnego dla wykonywanej pracy, w oparciu o powszechnie dostępne bazy danych.

W debacie zwołanej przez Panią Minister Annę Kornecką – Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju Pracy i Technologii, oprócz niej uczestniczyli przedstawiciele organizacji zawodowych:
- Tomasz Ciodyk – Prezydent PFSRM, Joanna Szabłowska - Chann - Prezes PIRM, Agnieszka Jachowicz (RICS), Monika Dębska-Pastakia (RICS), Tomasz Bieliński (PTRM).
Profesorowie i sędziowie: dr Mirosław Gdesz (Sędzia WSA w Warszawie), dr hab. Marcin Wiącek (Profesor, Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego), prof. dr hab. Dariusz Zarzecki (Profesor na Uniwersytecie Szczecińskim, Prezes Zarządu Stowarzyszenia Biegłych Wyceny Przedsiębiorstw w Polsce).
Reprezentanci Komisji Standardów przy Ministerstwie: prof. dr hab. inż. Mieczysław Prystupa - Przewodniczący Rady Standardów Zawodowych Wyceny Nieruchomości, Joanna Monika Szapiro - Nowakowska - Przewodnicząca Komisji do Spraw Opracowania Standardów Zawodowych w Radzie Standardów
Ponadto: Zbigniew Brodaczewski - Przewodniczący Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oraz prof. dr hab. inż. Ryszard Cymerman – Przewodniczący Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej.

W trakcie prezentacji uwidoczniły się dwa zasadnicze podejścia do umiejscowienia standardów w prawie. Co ciekawe są to podejścia zgoła przeciwstawne sobie i polegają na tym, że:
1. Standardy powinny być obowiązkowe dla wszystkich, powszechnie znane, ogłaszane w Dzienniku Urzędowym – jako uzupełnienie obowiązujących przepisów prawa.
2. Standardy powinny być dobrowolnie stosowane – mogą stać się obowiązkowe wyłącznie dla grupy rzeczoznawców, w sytuacji gdy przynależą do określonej organizacji, która przyjmie je jako „swoje”.
Ten dualizm poglądowy dotyczy również samej zawartości Standardów:
1. Standardy to szczegółowa, specjalistyczna wiedza, niezbędna do zapewnienia wysokiej jakości opracowań, tudzież ich powtarzalności
2. Standardy to ogólne dobre praktyki, rekomendacje, zalecenia, regulujące praktyczne zachowania rzeczoznawcy
Większość uczestników spotkania była za tym by Standardy nie stanowiły części systemu prawnego tworzonego przez Ustawodawcę, lecz były wypracowywane przez środowisko rzeczoznawców i przyjmowane przez nich jako własne.
W podsumowaniu Organizatorzy stwierdzili, że zaprezentowane argumenty będą stanowiły cenny wkład w nowe regulacje, które są spodziewane w nowelizacji Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami.

Dziękujemy za zorganizowanie debaty, zaproszenie i możliwość prezentacji naszego stanowiska. 

Rzecznik Praw Obywatelskich wystąpił do Ministra Inwestycji i Rozwoju o rozważenie zmian legislacyjnych w sprawie zasad odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych - tak by ukształtować je zgodnie ze standardami konstytucyjnymi. W załączniku do niniejszego artykułu (spinka poniżej) można zapoznać się z argumentami Rzecznika. 

Stanowisko PTRM w odpowiedzi na przedstawioną do konsultacji publicznych propozycję Standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych nr 2 „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego”

Przedstawiamy pełny tekst pisma PTRM przekazanego do Ministra Infrastruktury i Budownictwa:

Do naszego Towarzystwa trafił (nieco okrężną drogą) projekt rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości. W ramach społecznych konsultacji zwracamy uwagę szczególnie na brzmienie § 9 projektu. W paragrafie tym zapisano:
„(...) komornik zleca biegłemu, aby w operacie szacunkowym wskazał cenę oszacowania bez kwoty podatku od towarów i usług oraz cenę oszacowania podwyższoną o kwotę tego podatku”