Warszawa, 5 listopada 2010 roku
Szanowni Państwo,
Koleżanki i Koledzy biegli sądowi,
Rzeczoznawstwo majątkowe nie jest współczesną efemerydą, bytem nietrwałym, czy wręcz fanaberią. Korzenie zawodu sięgają głęboko w przeszłość i chyba nawet nie ma sensu doszukiwać się, jak dalece głęboko.
Od zarania dziejów istniała potrzeba określania wartości rzeczy, w tym gruntów wraz z ich częściami składowymi. Odkąd istniał obrót gruntami, odtąd istniała potrzeba posiadania wiedzy ?za ile". Niezależnie od wszystkiego tego, co ukształtowało historię współczesnego świata, sprzedawano dwory, pałace, lasy, kamienice mieszczańskie, czy wręcz całe wsie.
Miernikiem wartości był pieniądz, a także inne dobra materialne. Świadczenie pracy przez chłopa pańszczyźnianego, mogło skutkować przekazaniem mu przez właściciela jakiegoś niewielkiego areału gruntu. Współcześnie więc moglibyśmy powiedzieć, że usługi też miały wpływ na obrót nieruchomości.
W powojennej historii Polski, wymiana dóbr nabrała swoistego charakteru, a względy polityczne w praktyce wyeliminowały obrót rynkowy nieruchomości.
Wraz z przemianami gospodarczymi pojawiło się zapotrzebowanie na cały szereg usług wcześniej nieznanych, niedostrzeganych i mało powszechnych. Jednym z takich obszarów jest rzeczoznawstwo i inne pokrewne dziedziny, związane z szacowaniem wartości praw majątkowych.
Współczesne podstawy wykonywana zawodu zostały ukształtowane na początku lat 90-tych, w okresie dokonywania zmian gospodarczych, na etapie dopiero co tworzonego systemu gospodarki rynkowej. Brak informacji rynkowych zderzył się z zapotrzebowaniem na profesjonalne opinie o wartości nieruchomości w sytuacji, w której tych właśnie rynkowych informacji była znikoma ilość. Wówczas ukształtowana praktyka i metodologia, jakoś sobie z tym zagadnieniem poradziły. Rynek nieruchomości jednak nie stał w miejscu, systematycznie się rozwijał.
Wraz z postępującym rozwojem gospodarczym, w obszarze obrotu nieruchomościami, zaczęły się pojawiać informacje o warunkach zawieranych kontraktów handlowych. Pojawiły się więc możliwości gromadzenia wiedzy i jej przetwarzania. Dziś, wiedza sprzed 20-u lat już nie wystarcza, a oczekiwania zamawiających rzeczoznawcze opinie - uczestników obrotu, organów władzy publicznej, stron postępowań - wymagają coraz większej specjalizacji. Ponadto wiedza i świadomość uczestników rynku nieruchomości jest coraz większa, rosną wymagania odnośnie sporządzanych opinii i operatów szacunkowych.
Wycena nieruchomości jest postępowaniem z obszaru ekonomii. Tam gdzie pojawia się potrzeba oceny wartości kapitału, istnieje konieczność wykorzystania wiedzy ekonomicznej. Kapitał nieruchomości wyrażamy zwyczajowo w jednostkach monetarnych, w realiach naszej gospodarki w ?zł". Oczywistym więc jest, że szacując ilość tych jednostek, trzeba posiadać wiedzę niezbędną do tej czynności. Oczywistym jest jednak i to, że nie można oceny wartości sprowadzać wyłącznie do spraw finansowych. Jest to bowiem jedynie końcowy efekt pracy rzeczoznawcy majątkowego.
Z uwagi na bardzo wiele wymogów formalno - prawnych, warunkiem niezbędnym dla wykonywanych czynności, jest zbudowanie szeregu założeń, poprzedzających proces wyceny. W tym obszarze - wstępnych czynności badawczych, znajduje się między innymi analiza stanu prawnego nieruchomości oraz celu i zakresu wyceny. Pominięcie analiz prawnych, (czy też technicznych) w wycenie, grozi katastrofą. Dla rzeczoznawcy - i przede wszystkim, dla jego klienta.
Należy w tym miejscu przywołać pewne spostrzeżenie.
Rynek nieruchomości w Polsce jest młody i mało przejrzysty. Rzeczoznawcy majątkowi swoją wiedzę głównie opierają na informacjach z umów sprzedaży zawieranych w urzędowej formie aktu notarialnego. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami zapewniają rzeczoznawcom majątkowym dostęp do aktów notarialnych, mających za przedmiot swojej czynności umowę sprzedaży nieruchomości. Oświadczenia stron, składane przy podpisaniu takiej właśnie umowy, są konfrontowane z rynkowymi realiami i oceną warunków zawierania transakcji. Ocena taka prowadzi nierzadko do odrzucenia informacji o zawartej umowie sprzedaży, z uwagi na prawdopodobieństwo wystąpienia innych niż rynkowe przesłanek, skutkujących skonsumowaniem warunków transakcji wskazanych w analizowanej umowie.
Specyfika rynku nieruchomości, objawiająca się niską jego przejrzystością, wymaga poszukiwania parametrów mających wpływ na wartość nieruchomości oraz oceny ich istotności w analizowanym zbiorze danych, co już samo w sobie jest czynnością dość złożoną. Często, amatorskie poglądy o wysokim wpływie konkretnych cech na szacowaną wartość rynkową, zderzają się z analitycznie wskazanym brakiem takiej istotności. Popularne postrzeganie pożądanych pozytywnych (lub również odwrotnie - negatywnych) czynników obrazujących walory nieruchomości, w procesie wyceny bywa często odrzucane. Można by rzec, że okiem sprzedającego, nieruchomość jest zawsze ładna, bogata i młoda. Okiem specjalisty, niekiedy o młodości lepiej przemilczeć, a i z tym bogactwem też najlepiej się nie obnosić...
Zachowania takie w swej szczególnej jaskrawej formie można obserwować na salach sądowych, gdzie dla skłóconych stron postępowania sądowego, racjonalne argumenty muszą przeczyć własnym ich wyobrażeniom o przedmiocie sporu. W środku takiego właśnie sporu staje biegły, wyposażony w polecenie sądu... i swoją wiedzę.
Posiadanie przez biegłego sądowego wiedzy specjalistycznej, coraz częściej spotyka się z oczekiwaniami jej interdyscyplinarnego wymiaru. Organy procesowe w rozpoznawanych sprawach, chcąc być wyposażone w wiedzę wysokospecjalizowaną, dążą do zatrudniania biegłych o coraz wyższych kwalifikacjach. Rutynowe czynności biegłych, metody historycznie ukształtowane w odmiennych warunkach ekonomicznych, stają się w takich sytuacjach coraz mniej przydatne.
Dotychczasowa praktyka, została ukształtowana na podstawie przesłanek opartych na słabo rozwiniętym rynku i adekwatnych do tej sytuacji, możliwościach metodologicznych. Cechy nieruchomości, kształtujące obserwowane ceny transakcyjne, analizowane były na podstawie metod pośrednich, głównie obserwacji preferencji nabywców i obserwatorów rynku nieruchomości. Dziś, w dobie rozwoju zarówno wiedzy jak i możliwości pozyskiwania informacji, pośrednie metody badawcze w ich tradycyjnej i powszechnej w środowisku rzeczoznawców formie, stają się niewystarczające....
Dalszy ciąg tekstu autorstwa Zbigniewa Pałgana do pobrania w formacie pdf (link pod artykułem)
W dalszym ciągu tekstu m.in.:
1. Systemy informacji prawnej
2. Wielobranżowa wiedza specjalistyczna (np. techniczna)
3. Merytoryczne źródła wiedzy - bazy danych
4. Narzędzia analityczne