Zasady i metody oceny ziemi rolnej

24 maj 2014 Napisane przez Barbara Czerniecka - Rychalska Dział: Warsztat wyceny

W praktyce, szczególnie w sprawach sądowych przychodzi nam się mierzyć z wyceną gospodarstw rolnych lub ich części. Niekiedy spory sądowe dotyczą bardzo dziwnych spraw, a sąd przy pomocy biegłego musi znaleźć właściwe rozwiązanie.

Nie wszystko udaje się rozwiązać w oparciu o rynek ? skąpa ilość informacji dotycząca transakcji, niedoskonałość metod wyceny, nieracjonalne zachowania uczestników rynku (obecnie najczęściej związane z aspektami spekulacyjnymi w segmencie gruntów rolnych), albo z uwagi na brak transakcji, na niektóre pytania rynek po prostu nie udzieli odpowiedzi.

W ilu przypadkach, tak jakby to chcieli twórcy standardów lub ustawodawca jesteśmy w stanie oszacować wpływ takich czynników jak: rzeźba terenu, warunki wodne i klimat? Tutaj pomocna może się okazać metoda IUNG.Są też przypadki, gdzie musimy wziąć pod uwagę inne cechy, których ocenić przez pryzmat rynku i wyliczyć ich wpływ niepodobna.

W załączonym niżej artykule przedstawiam systematykę metod oceny; każda z nich wymaga odrębnego omówienia, ale od czegoś trzeba zacząć. Klasyfikacja metod wyceny obowiązująca w obecnych przepisach, jak również treść Standardu V.4 ?Wycena nieruchomości rolnych" powoduje wykluczenie części metod powszechnie uznanych na świecie i wynikających z ekonomiki rolnej, a nawet brak możliwości zakwalifikowania do odpowiedniej metody.

Przykładem może być podejście dochodowe, które praktycznie nie może być stosowane, ponieważ w Standardzie V4. zapisano, że przy określaniu wartości nieruchomości z zastosowaniem podejścia dochodowego, metodą inwestycyjną, dochód z nieruchomości określany być może wyłącznie na podstawie czynszów dzierżawnych i nie może być utożsamiany z dochodem z działalności rolniczej prowadzonej na tej nieruchomości. Jak jest z informacją na temat czynszów dzierżawnych, to chyba wszyscy wiemy. O ile można znaleźć przy odrobinie dobrej woli, rynkowe czynsze dzierżawne, uzyskiwane przy dzierżawach prywatnych za grunty niezabudowane (publikacje GUS i IERiGŻ), to informacji na temat stawek czynszowych za całe gospodarstwa lub ich części (np. budynki, plantacje, lasy) raczej nie znajdziemy. Gospodarstwo rolne stanowi zorganizowaną całość gospodarczą i jest prowadzone dla zysku. Tracąc część metod, w wyniku uwarunkowań prawnych i wmówionych środowisku prawd objawionych, sprzecznych z nauką i zdrowym rozsądkiem, tracimy z pola widzenia wartość gospodarstwa rolnego, jako całości.

Miejmy nadzieję, że środowisko rzeczoznawców majątkowych spowoduje zmiany w przepisach istniejących, przy czym na Komisję Standardów - nie liczę.

Zatem zacznijmy od początku, myślę, że artykuł będzie pomocny w praktyce. Mam nadzieję jeszcze, że w przyszłych artykułach zdołam opisać pokrótce różne metody, wraz z podaniem konkretnych przykładów obliczeniowych.
W tekście - załączniku w formacie PDF (link do tekstu poniżej), do którego pobrania zachęcam, przedstawiam pewne usystematyzowanie i kilka wzorów, które mogą być pomocne w wycenie nieruchomości.

Wyświetlony 10475 razy

Oznaczone pod

Pobierz załącznik: