Artykuł

Bezumowne korzystanie z nieruchomości w postaci zajęcia pod sieci infrastruktury technicznej: energetyka, rurociągi, wodociągi, gazociągi itd. Cz.II.

10 styczeń 2010
Napisał 

W polskim prawie cywilnym nie mówiło się dotąd wprost o zasadach ustanawiania i wyceny służebności infrastrukturowych, od teraz nazywanych służebnościami przesyłu.

Uregulowana była natomiast ? fakt, że ogólnikowo ale jednak - sprawa służebności drogowych będących tak faktycznie jednym z przypadków szczególnych liniowych służebności przesyłu. Orzecznictwo sądów powszechnych z ostatnich lat wskazuje na daleko idące podobieństwa pomiędzy służebnościami drogowymi, a coraz częściej będącymi przedmiotem postępowań sądowych służebnościami przesyłu związanymi z instalacjami służącymi przesyłowi mediów, energii, informacji itp. W związku z tym można przyjąć, że zasady wyceny tych służebności: drogowych oraz przesyłu powinny być podobne.

 
Jest rzeczą oczywistą, że ustanowienie służebności gruntowej polegającej na prawie korzystania w pewnym rozmiarze i pewnym sposobie z cudzej nieruchomości powoduje pewne ograniczenie praw właściciela i może w związku z tym spowodować utratę wartości nieruchomości. Może spowodować utratę wartości, ale nie musi i każdorazowo zależy to od sytuacji szczegółowej w terenie i na rynku.
Ustawodawca w Kodeksie Cywilnym (art. 145 § 1) zapisał, że ustanowienie służebności następuje za wynagrodzeniem. Kodeks Cywilny nie precyzuje szczegółowych zasad kształtowania jak i poziomów tego wynagrodzenia. Nie odnosi się także do okresów istnienia tej służebności. Wszystkie te elementy podlegają swobodzie kształtowania stosunków umownych w umowach cywilnoprawnych. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności może być obciążeniem okresowym lub jednorazowym, w przeciwieństwie do odszkodowania, które jest zawsze aktem jednorazowym. Generalnie można postulować, aby zgodnie z logiką funkcjonujących stosunków podobnych, wynagrodzenie za służebności okresowe było świadczeniem okresowym i powinno trwać tak długo jak długo trwa okres obciążenia nieruchomości służebnością zaś wynagrodzenie za służebności bezterminowe było albo świadczeniem okresowy albo jednorazowym.
Tutaj od razu należy zauważyć, że alternatywa zakreślona powyżej zakłada możliwość przeliczenia świadczenia okresowego na świadczenie jednorazowe. Tak jest w rzeczywistości, ale to przeliczenie nie ma nic wspólnego z mechanicznym kapitalizowaniem wartości rocznej służebności według ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn, która to kapitalizacja dokonywana jest jedynie w celach podatkowych a nie w celach transakcyjnych.
 
W polskim prawie rzeczowym, służebność zaliczana jest do ograniczonych praw rzeczowych i jako taka jest prawem, które może być oszacowane metodami dostępnymi dla szacowania nieruchomości. Ponieważ służebność daje się oszacować, to można postawić hipotezę, że wynagrodzeniem za jej ustanowienie powinna być właśnie wartość tej służebności
 
W celu uzyskania wiedzy o wartościach służebności, dokonano szczegółowej analizy treści umów sprzedaży nieruchomości oraz wpisów o tych transakcjach w bazie danych prowadzonej przez regionalne środowisko rzeczoznawców majątkowych w Trójmieście i okolicach. Baza obejmowała w dniu analizy ponad 145.000 wpisów o transakcjach rynkowych zaistniałych na terenie województwa pomorskiego w okresie ostatnich sześciu lat w tym ponad 66.000 transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi z czego co najmniej w 2350 przypadkach dochodziło do ustanowienia służebności albo do jej opisania. Analiza ta pozwoliła na sformułowanie następujących wniosków:
- brak jakichkolwiek informacji co do ustanawiania samodzielnych służebności przesyłu pod sieci infrastrukturowe,
- zdarzają się służebności związane z przeprowadzeniem przyłączy do pojedynczych budynków mieszkalnych, a i to bez podania wartości, która to wartość najwidoczniej jest ujęta w cenie nieruchomości,
- brak wiarygodnych transakcji ustanawiania, zmiany i znoszenia służebności za zapłatą,
- brak wiarygodnych par transakcji nieruchomościami obciążonymi służebnościami i nieobciążonymi służebnościami z zachowaniem wystarczającego podobieństwa tak w zakresie nieruchomości jak i treści służebności,
- mechanicznie powielane są w umowach sprzedaży pewne stawki wynagrodzenia lub też wartości służebności i najczęściej bez związku z konkretną umową, a w związku z konkretnymi kancelariami notarialnymi. Kwoty podawane zależą bardziej od adresu kancelarii notarialnej niż od adresu, stanu nieruchomości i treści służebności. Powyższy fakt nie powinien budzić większego zdziwienia, gdyż wartości te nie są podstawą przepływu pieniądza, a służą jedynie rozliczeniom podatkowym co w sposób naturalny daje impuls do ich zaniżania.
- kwotowania wartości służebności są oczywiście zdecydowanie niższe od wartości całych nieruchomości i to co najmniej o jeden rząd wielkości, co przy zważeniu, że czynnik niesystematyczny oraz zdolności negocjacyjne stron umowy wpływają w zakresie do 10-15% ceny, to szacowanie różnicowe wartości służebności na takiej bazie danych wyjściowych prowadzi do mocno rozbieżnych wyników,
- niejednokrotnie okazuje się, że nieruchomości obciążone osiągają ceny wyższe niż podobne nieruchomości bez obciążenia, co oczywiście nie może prowadzić do wnioskowania o zbawiennym wpływie istnienia służebności drogowych na wartość nieruchomości obciążonych. Jest to obraz nieprzejrzystości rynku.
 
Czy to oznacza, że nie ma sposobu na oszacowanie wartości służebności przesyłu a w konsekwencji na oszacowanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo sieciowe ?
 
Tak źle nie jest, ale sposoby te zależą bardzo od konkretnej zastanej na terenie nieruchomości sytuacji prawnej, technicznej oraz rodzaju sieci i jej parametrów technicznych. Dlatego też nie można ich uogólniać. Jedyną rzeczą wspólną, jest oparcie się o wartość zajętej nieruchomości.
 
Wspólna jest także wiązka roszczeń, jakie właściciel może podnosić w związku z istnieniem na jego nieruchomości obcych instalacji:
- zapłata za korzystanie z nieruchomości,
- odszkodowanie za szkody powstałe w trakcie robót budowlanych w związku z budową infrastruktury,
- odszkodowanie za zmniejszenie się wartości nieruchomości spowodowane lokacją infrastruktury, o ile takowe nastąpiło,
- odszkodowanie z tytułu utraconych pożytków w związku z lokacją infrastruktury.
 
W poszczególnych przypadkach wiązka ta ulegać może różnym modyfikacjom.
 
Bez odpowiedzi niech na razie pozostanie odpowiedź na pytanie, czy budowa sieci przesyłowej na gruncie rolnym powoduje wzrost czy spadek jego wartości ?
 
Na koniec kilka słów o poziomie cen, według którego powinno być określane wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Ponieważ ? jak to stwierdzono już wcześniej ? punktem wyjścia jest wartość nieruchomości, to zagadką pozostaje według jakiej daty tę wartość oszacować:
- czy według daty lokacji infrastruktury,
- czy według daty zajęcia ? to na ogół okres 10 lat wstecz i to już samo w sobie jest problemem, bo wartość taka zmienną jest w czasie,
- czy może według daty ustalenia zapłaty.
 
Ponieważ głównym celem oszacowania jest określenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo sieciowe, a wiemy już, że będzie ono równe wartości tej służebności, zaś wynagrodzenie to ma charakter naprawienia szkody, a dodatkowo nie ulega wątpliwości, że powinno być wypłacone w pieniądzu, to istnieją wszelkie przesłanki do uwzględnienia postanowień art. 363 § 2 KC, zgodnie z którymi, jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania.
Jako jedno z uzasadnień takiego stanowiska można przytoczyć argumentację Sądu Najwyższego do jednego z wyroków z 2000 roku:
 
?[?] uzasadnienie uchwały z dnia 7 stycznia 1998 r. III CZP 62/97 OSNC 1998/6 poz. 91). Jak to podkreślił Sąd Najwyższy w ostatniej z powołanych uchwał wynagrodzenie to nie dzieli się na świadczenia okresowe i nie może być dochodzone na przyszłość, jak np. alimenty czy renta, gdyż okresowej płatności nie przewiduje ustawa, lecz jest należnością jednorazową za cały okres korzystania z rzeczy przez posiadacza bez tytułu prawnego.?
 
Owa płatność jednorazowa wyrównuje szkodę powstałą w skutek nie uiszczania wynagrodzenia w okresach kiedy to dochodziło do bezumownego korzystania.
 

Jak więc widać, istnieją sposoby szacowania zapłaty za korzystanie z cudzej nieruchomości. M.in. tymi zagadnieniami zajmują się eksperci: członkowie Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych.

Jarosław Matejczuk