×

Ostrzeżenie

JUser::_load: Nie można załadować danych użytkownika o ID: 88.

Artykuł

O dacie transakcyjnej, czyli specjalne przypadki spraw oczywistych.

01 marzec 2010
Napisane przez 

W trakcie wykonywania czynności zawodowych czasami nachodzą wątpliwości, odnoszące się do zdawałoby się spraw oczywistych i nie wymagających wyjaśnień.

Jedną z takich kwestii jest pojęcie ?daty transakcyjnej?.

Jak należy rozumieć ?datę transakcyjną? w kontekście czynności szacowania nieruchomości? Jak ją odczytać na potrzeby wnioskowania o analizowanych rynkach nieruchomości? Czym jest, co opisuje?

Gdzie jej szukać ? to (chyba) wiemy. Poszukujemy jej w umowach dotyczących zbywania nieruchomości, zawieranych w formie aktu notarialnego.

Dla większości umów, do zawarcia których dochodzi na rynku nieruchomości, umowa sprzedaży nieruchomości jest umową o podwójnym skutku, zobowiązująco-rozporządzającym. Przez zawarcie takiej umowy własność nieruchomości przenoszona jest na nabywcę, a data jej podpisania jest datą transakcyjną, na podstawie której analizujemy ceny i wnioskujemy o wartości. Co do takiej interpretacji daty transakcyjnej, nie powinno być wątpliwości.

Sytuacja się komplikuje, gdy transakcja zbycia nieruchomości wymaga zawarcia dwóch odrębnych umów ? umowy zobowiązującej oraz umowy rozporządzającej. Z przypadkami takimi mamy do czynienia na przykład w sytuacji sprzedaży niezabudowanej działki gruntu, gdy gminie na zasadzie art. 109 UGN przysługuje prawo pierwokupu. Wtedy to, wpierw zawierana jest umowa zobowiązująca ? warunkowa umowa sprzedaży, a dopiero gdy uprawniony organ nie skorzystał z przysługującego mu prawa, dochodzi do zawarcia drugiej umowy (rozporządzającej) ? umowy przenoszącej własność.

W myśl uregulowań przepisów kodeksu cywilnego, prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie (art. 597 § 2 KC). Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy (art. 598 § 2 KC).

Są więc dwie umowy ? i dwie daty.

Znaczenie daty transakcyjnej jest niebagatelne dla czynności szacowania nieruchomości i nie powinno budzić wątpliwości. W opisanym stanie, rozważania na temat która z tych dat jest datą transakcyjną, spotkały się z dwoma odrębnymi stanowiskami.

Jedno z nich każe rozumieć datę transakcji jako datę przeniesienia prawa własności nieruchomości, według innej interpretacji, jest to data, w której ustalono cenę transakcyjną.

Zgodnie z treścią art. 151 UGN, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Artykuł 153 natomiast, definiując warunki wykorzystania w wycenie nieruchomości podejścia porównawczego, wskazuje że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

W treści przywołanych artykułów ustawy znajdują się wskazania, ?cena możliwa do uzyskania na rynku? oraz ?cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne?.

Cena ma być uzyskana ? a więc ceną powstałą w wyniku sprzedaży nieruchomości, przy czym nie można przypisywać temu sformułowaniu znaczenia potocznego, które wskazywałoby, że cena ma być zapłacona. Trudno nie zauważyć, że racjonalnie postępujący ustawodawca, gdyby wyraził potrzebę uwzględniania w wycenie cen zapłaconych za nieruchomości, takiego pojęcia w ustawie by użył. Dla swojej ważności, umowa sprzedaży nie jest uzależniona od zapłaty ceny.

Cena uzyskana oznacza również, że dla jej pojawienia się musi dojść do skutecznego zbycia nieruchomości, a więc do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz nabywającego. Zawarta umowa musi więc przenosić własność na nabywcę, wymaga formy aktu notarialnego i data podpisania tej umowy, jest datą sprzedaży nieruchomości. Jest to ostateczna data spełnienia warunku zobowiązaniowego i w konsekwencji jest datą transakcyjną.

Trudno odmówić racji tak sformułowanym poglądom, wręcz niedorzecznym byłoby twierdzenie, że własność nieruchomości przechodzi na nabywcę już wraz z podpisaniem warunkowej umowy sprzedaży. Nonsens jest tutaj oczywisty, lecz nie o tak pojmowaną datę transakcyjną chodzi. Z uwagi na zjawiska zachodzące na rynkach nieruchomości nieracjonalnym jest założenie, że na potrzeby określania wartości nieruchomości, data transakcyjna, utożsamiania jest z data przeniesienia własności nieruchomości.

Polemizując z przytoczonymi wcześniej argumentami trzeba wskazać, że ustawa o gospodarce nieruchomościami nie definiuje określenia ?data transakcyjna? i rozważania na jej temat mają charakter wyłącznie interpretacji. A co należy podkreślić, to właśnie ta ustawa, określa zasady wyceny nieruchomości (art. 1 ust. 1 pkt 7 UGN). Pośrednio, można wnioskować o dacie transakcyjnej na podstawie innego pojęcia wprowadzonego tą ustawą ? a mianowicie ?ceny transakcyjnej?. W obszarze zasad wyceny nieruchomości, wolą ustawodawcy posługujemy się pojęciem ?ceny transakcyjnej? ? a nie ?ceny sprzedaży?. Nie można więc traktować tych pojęć jako synonimów. Gdyby ceną transakcyjną miała być cena sprzedaży, niewątpliwie ustawodawca wprost posłużyłby się pojęciami z zakresu prawa cywilnego (kodeks cywilny) ? a tak wszak nie uczynił. W konsekwencji, per analogiam, daty transakcyjnej nie można traktować wprost, jako daty sprzedaży. Znaczenie jej musi być inne, i ta odmienność wynika właśnie z zasad wyceny nieruchomości.

Niejako przy okazji, warto również przytoczyć regulację zawartą w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którą źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości (§ 5.1 RRM). Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy (§ 5.3 RRM). W przytoczonej regulacji, wyłączenie ze źródeł informacji dotyczy sprzedaży z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. Pojęcie ?odroczony termin wydania nabywcy? nie jest bliżej sprecyzowane, należy go więc skonfrontować z treścią art. 155 - 157 kodeksu cywilnego. Rozporządzenie nie posługuje się pojęciami umowy zobowiązującej, umowy rozporządzającej ? ani pojęciami ?warunkowa umowa sprzedaży? i ?umowa przenosząca własność?. Należy więc stwierdzić, że regulacja zawarta w § 5 Rozporządzenia, dotyczy innego rodzaju umów, w których termin wydania nieruchomości nabywcy został odroczony. Ponadto, wystąpienie takich przesłanek, musi powodować wystąpienie cen rażąco odbiegających od cen przeciętnych.

Odpowiedzi na pytanie czym jest data transakcyjna nie znajdziemy również w Międzynarodowych Standardach Wyceny, które pod pojęciem sprzedaży nieruchomości nie różnicują umowy zobowiązującej oraz umowy rozporządzającej. W konsekwencji są mało przydatne do takich rozważań, aczkolwiek w systemie szacowania wartości praw majątkowych, wielokrotnie podnoszone są w MSW aspekty rynkowe wyceny nieruchomości, zarówno w zakresie wartości rynkowej jak i sposobów dochodzenia do niej.

Powyższe spostrzeżenia stały się przesłanką do rozważań na temat innej interpretacji pojęcia ?data transakcyjna? i przekonania, że w procesie wyceny nieruchomości, data ta jest jednym z elementów badania zjawisk ekonomicznych, a nie jedynie efektem prostej i bezkrytycznej obserwacji dat sprzedaży z umów zawieranych w formie aktu notarialnego.

Na początek postawić więc wypada pytanie fundamentalne. Czym jest wycena nieruchomości?

Większość z nas odpowie ? jest to określanie wartości nieruchomości. I zgoda. Ale czy jest to wystarczająco dobre sformułowanie? Może jednak - nie zawsze wystarczająco dobre?

Wycena nieruchomości jest pomiarem jej wartości, a wartość jest przecież kategorią ekonomiczną. Kwestia pomiaru wartości, opierać się musi na ustaleniu jego parametrów (poza wieloma innymi aspektami - takimi jak na przykład dokładność pomiaru). W jaki więc sposób, dokonujemy pomiaru tejże wartości? Badamy zdarzenia zaobserwowane na rynkach nieruchomości, skutkujące uzgodnieniem warunków zawarcia transakcji. Warunki te, opisujemy między innymi jako ?cena transakcyjna? oraz ?data transakcyjna?. Przechodząc więc wprost do przedmiotu dyskusji, co to jest data transakcyjna? Z ekonomicznego punktu widzenia oczywistym jest to, że jest to data, w której ustalone zostały wszystkie istotne parametry przeprowadzenia transakcji sprzedaży, co w konsekwencji, doprowadziło do skutecznego przeprowadzenia transakcji i zawarcia umowy w prawnie przewidzianej formie.

Sprzedaż nieruchomości nie jest tym samym czym sprzedaż pieczywa w sklepie, gdzie za zakupiony towar od razu (w chwili jego wydania) płacona jest cena. Sprzedaż nieruchomości wymaga zaangażowania dużych środków pieniężnych oraz spełnienia co najmniej kilku wymogów formalnych, wydłużających ten proces w czasie. Ostateczna data przekazania środków pieniężnych najczęściej dla rzeczoznawcy majątkowego nie jest znana i nawet dokładając szczególnej staranności, daty tej poznać on nie może. Oczekiwanie więc, że datą transakcyjną jest data zapłaty ceny jest oczekiwaniem pozbawionym racjonalnych przesłanek.

Proces sprzedaży nieruchomości, przekazania praw nabywcy i możliwość rozpoczęcia czerpania przez niego z pożytków, jest zdarzeniem wielowątkowym i mocno wydłużonym w czasie. Rozpoczyna go oczywiście wystąpienie samej potrzeby zbycia lub nabycia nieruchomości, a kończy wydanie nieruchomości po dokonanej transakcji sprzedaży. Po drodze jest przy tym poszukiwanie kontrahenta, badanie możliwości zbycia, rozeznanie warunków cenowych oraz finansowych kredytowania, wreszcie po skonkretyzowaniu celu transakcji - negocjacje cenowe, dokładne badanie stanu techniczno-użytkowego i prawnego, badanie wiarygodności stron kontraktu, czasem ma miejsce podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży, w końcu podpisanie umowy w prawnie obowiązującej formie aktu notarialnego. W przypadku wystąpienia prawa pierwokupu, dochodzi do zwłoki w oczekiwaniu na oświadczenie właściwego organu, czy z tego prawa skorzysta ? a jeśli oświadcza że nie, zawierana jest umowa przenosząca własność nieruchomości. Można by rzec ? uff! Nareszcie. Nie kończy to jednak procesu sprzedaży nieruchomości.

Nieruchomość jeszcze musi zostać wydana nabywcy, często poprzez podpisanie odpowiedniego protokołu, a zbywający oczekuje zapłaty wynegocjowanej ceny (czasami w dość odległej dacie), która z kolei może być rozłożona na wiele rat płatności.

Oczywistym jest przy tym fakt, że tak naprawdę nie wiemy, kiedy (w którym dniu) zostały warunki cenowe w sposób ostateczny ustalone i często też nie wiemy, kiedy nieruchomość ostatecznie została wydana nabywającemu. Najczęściej nie uczestniczymy w negocjacjach, a swoją wiedzę czerpiemy głównie z umów sprzedaży, zawieranych w formie aktów notarialnych.

Powyższa konstatacja nie może jednakowoż prowadzić do wniosku, że skoro tego nie wiemy, to nie próbujemy ustalić terminu najbardziej prawdopodobnego i przyjmujemy jako datę transakcyjną ostatnią z dat możliwych do poznania z całego ciągu zdarzeń związanych ze sprzedażą nieruchomości, a więc datę umowy przenoszącej własność nieruchomości. Przez takie rozumowanie, automatycznie odrzucamy informacje co do innych dat ?pewnych? ? a więc w jakiś sposób formalnie potwierdzonych i dostępnych rzeczoznawcy. A bezspornym jest przecież to, że tą pierwszą informacją o dacie pewnej (i najbliższą rzeczywistym negocjacjom), jest informacja o dacie warunkowej umowy sprzedaży. Najpóźniej w tym dniu, ustalone zostały wszystkie istotne warunki zawarcia transakcji, które bez zgody drugiej strony nie mogą już ulec zmianie, a w przypadku odmowy podpisania umowy przenoszącej własność, stronie przysługuje roszczenie o zawarcie takiej umowy. Przeniesienie więc prawa własności nieruchomości w takim przypadku jest nieuchronne.

Bezwzględnie należy przy tym odwołać się do przepisów kodeksy cywilnego, które wskazują, że własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 §1), a jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 §2). Z takim przypadkiem mamy właśnie do czynienia przy warunkowej umowie sprzedaży nieruchomości, która w sposób jednoznaczny potwierdza warunki, na jakich strony transakcji zgodziły się co do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Najpóźniej w tym dniu, zdarzenie na lokalnym rynku nieruchomości będące efektem negocjacji, umocowane w jego realiach, zostało potwierdzone umową zawartą w formie aktu notarialnego.

Nie można przyjąć załażenia, że po dniu podpisania warunkowej umowy sprzedaży, na rynku nieruchomości nic się nie zmienia aż do czasu podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości. Inny jest stan rynku nieruchomości w dacie podpisania warunkowej umowy sprzedaży, a inny jego stan w dacie podpisania umowy przenoszącej własność ? i to z różnych względów. Jak skrajnie odmienne są te uwarunkowania, mieliśmy okazję przekonać się w nieodległym czasie, gdy zmiany cen nieruchomości wynosiły kilkadziesiąt procent w skali roku, dla niektórych segmentów rynku. Mieliśmy i mamy bowiem do czynienia z wpływem takiego czynnika jak trend czasowy, czasami zmiany w otoczeniu nieruchomości, czasami głębszymi zmianami rynkowymi. Zjawisk tych pomijać w analizach rynkowych nie możemy twierdząc, że cena transakcyjna ustalona między stronami w określonym terminie ? najpóźniej w dniu podpisania warunkowej umowy sprzedaży byłaby taka sama, jak w dniu podpisania umowy przenoszącej własność.

Powraca więc pytanie - szacując wartość nieruchomości, badamy warunki ekonomiczne zawieranych umów, czy też terminy przeniesienia prawa własności na nabywcę?

Oczywistym nieporozumieniem byłoby twierdzić, że stan prawny nieruchomości nie ma wpływu na cenę ale też oczywistym nieporozumieniem jest pomijanie aspektów ekonomicznych zawieranych umów. Efekty prowadzonych negocjacji wynikają z uwarunkowań prawnych, ale również ekonomicznych, technicznych oraz innych ? a więc nie są jedynie skutkiem stosowania prawa. Rozważając o dacie transakcyjnej, należy rozróżnić znaczenie zawartej umowy jako rynkowego efektu negocjacji cenowych, od cywilistycznego spojrzenia na przenoszenie prawa własności.

Z tego punktu widzenia, datą transakcyjna jest ta data, co do której mamy pewność, że ostatecznie zostały ustalone warunki zbycia nieruchomości. Data ta, powinna odpowiadać w sposób jak najbardziej prawdopodobny, rzeczywistym rokowaniom pomiędzy zainteresowanymi stronami, możliwym do poznania przez badającego transakcje rzeczoznawcę majątkowego. Ten moment czasowy powinien odpowiadać takiemu stanowi rokowań, w którym strony negocjujące osiągnęły porozumienie i nie zmienią już poczynionych ustaleń. Cena transakcyjna ustalona w takich okolicznościach, jest skumulowaną kopią wiedzy uczestników negocjacji cenowych, o bieżących uwarunkowaniach zawierania transakcji w realiach rynkowych.

Każda późniejsza data, opisująca kolejne czynności po-negocjacyjne, odnosi się więc już tylko do zdarzenia przeszłego ? a nie aktualnego (kolejnego) ustalania cen. Warunki opisane w umowie przenoszącej własność nieruchomości, są takim właśnie opisywaniem zdarzeń przeszłych. Im bardziej data takiej umowy jest odległa od rzeczywistych ustaleń, tym mniej jest wiarygodna i odstająca od faktycznego stanu rynku.

Bezspornym jest, że najbardziej ?rynkową? datą transakcyjną jest data faktycznie ustalonych warunków zawarcia transakcji. Z uwagi jednak na bezpieczeństwo obydwu negocjujących stron, warunki te muszą zostać tak ustalone, aby druga strona nie mogła ich już zerwać lub dowolnie zmienić. Taką pewność daje właśnie warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości, którą można uważać za datę transakcyjną wykorzystywaną w procesie szacowania nieruchomości.

Zbigniew Pałgan

Chorzów, dn. 25.02.2010r.

palgan@inwestis.pl