Artykuł

Statystyka w wycenie nieruchomości – refleksje pokonferencyjne

28 marzec 2018
Napisał 
Statystyka w wycenie nieruchomości – refleksje pokonferencyjne fot. - Christian Kaindl - unsplash.com

W dniu 27 lutego 2018 r. w Warszawie odbyła się międzynarodowa konferencja zorganizowana przez Europejską Grupę Rzeczoznawców Majątkowych (TEGoVA) i Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Motywem przewodnim konferencji, zatytułowanej prowokacyjnie „Europejskie Standardy Wyceny a metody statystyczne wyceny – czy są legalne?”, były dwie kwestie: zautomatyzowane modele wyceny (dalej AVM) i statystyczne metody wyceny.

 

Na wstępie warto poznać szerszy kontekst tego wydarzenia. Zacznijmy od AVM-ów, które pojawiły się na początku lat 80. XX wieku w Stanach Zjednoczonych, a w ostatniej dekadzie XX wieku i na początku XXI wieku na dobre zagościły w Europie. Drugi kontekst wiąże się z ustawodawstwem unijnym.

Kilka lat temu TEGoVA została zaalarmowana zdarzeniem, które miało miejsce w Holandii. Parlament holenderski, wbrew – zdaniem TEGoVA – postanowieniu art.208 ust.3 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z 26 czerwca 2013 r. uchwalił ustawę dopuszczającą stosowanie AVM-ów do wycen bankowych. Obawiano się, że w ślad za Holandią pójdą inne kraje, co może doprowadzić do istotnego ograniczenia zapotrzebowania sektora bankowego i firm inwestycyjnych na usługi rzeczoznawców majątkowych, których zastąpią dostawcy AVM-ów.

O tym, jak istotną kwestią są AVM-y i statystyczne metody wyceny świadczą dalsze / równoległe działania podjęte przez TEGoVA. Oto w październiku 2016 r. Zgromadzenie Ogólne TEGoVA przyjęło Europejski Standard Wyceny Nr 6 (dalej EVS 6) i Wytyczne nr 11 (dalej EVGN 11); oba dokumenty poświęcone AVM (standard) i wykorzystaniu metod statystycznych w wycenie (wytyczne). Oba dokumenty uchwalono w trybie ekstraordynaryjnym.

Przechodząc na rodzime podwórko nasuwa się smutna refleksja, że w Polsce batalia rozegrała się na innym boisku. To nie AVM-y stanowiły (i stanowią) zagrożenie dla interesów zawodowych rzeczoznawców majątkowych w ich kontaktach z bankami. Rynek usług rzeczoznawczych w sektorze bankowym już dawno przejęło kilka (może kilkanaście) firm działających jako pośrednicy. Dziś wprowadzenia do polskiego sektora bankowego AVM-ów większość rzeczoznawców majątkowych pewnie by nawet nie zauważyła, ponieważ wyceny związane z zabezpieczeniem wierzytelności banków nie stanowią dla rzeczoznawców lukratywnego zajęcia.

Rzeczoznawca majątkowy a narzędzia statystyczne: co można, jak można, czego nie można? Kwestiom tym poświęcone są wytyczne nr 11 (EVGN 11), uchwalone razem ze standardem EVN 6.

Na wstępie podkreśla się znaczenie wszechstronnego badania wszystkich czynników decydujących o wartości wycenianej nieruchomości oraz znaczenie jakości (rzetelności, wiarygodności) wykorzystywanych informacji, nazwanych „dowodami rynkowymi”. Następnie dowiadujemy się, że badanie i analiza dowodów rynkowych (np. transakcji sprzedaży nieruchomości?) jest możliwa dzięki zaawansowanym narzędziom IT, takim jak: analiza regresji (liniowa i nieliniowa), analiza szeregów czasowych, modele ważone geograficznie, modele symulacyjne, modele sieci neuronowych, modele wycen opcji, modele oparte na logice rozmytej, inne algorytmy). A więc jednak modele …., czyli matematyka i statystyka.

Jakie jest zatem stanowisko TEGoVA, wyrażone w EVS 6 i EVGN 11:

  1. AVM-y nie generują wycen, ponieważ wynik AVM powstaje bez udziału rzeczoznawcy majątkowego, w szczególności bez oględzin wycenianej nieruchomości i krytycznego osądu wyniku przez profesjonalistę znającego rynek lokalny.
  2. Rzeczoznawcy majątkowi w procesie wyceny mogą stosować narzędzia i metody statystyczne do analizy danych. Ba, mogą nawet korzystać, pod pewnymi warunkami, z AVM-ów.
  3. TEGoVA nie zajęła stanowiska w kwestii konstruowania i korzystania przez samych rzeczoznawców majątkowych z własnych modeli (algorytmów), które nie tylko analizują zależności cen od cech, ale także generują finalnie wynik wyceny. Stanęła w pół drogi: rzeczoznawca może analizować dane metodami matematyczno-statystycznymi i …dalszego ciągu zabrakło. Prawdopodobnie zaważyło na tym jednoznacznie negatywne stanowisko w stosunku do AVM-u jako generatora wycen.
  4. AVM-y nie mogą być stosowane – w świetle prawa unijnego - do wycen nieruchomości, wykonywanych na potrzeby banków i innych instytucji w związku z ustanawianiem zabezpieczeń wierzytelności.

Prof. G.Matysiak stwierdził, że biorąc pod uwagę, jak powszechne jest wdrażanie modeli AVM, za późno na rozważania, czy warto z nich korzystać i czas skupić się na pytaniu, w jaki sposób modele AVM mogą udoskonalić proces szacowania wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę.

Jak żyć z AVM? To motyw przewodni prezentacji David’a Magor (Wielka Brytania, uznany ekspert w zakresie opodatkowania nieruchomości i wycen do tego celu, ostatnio doradzał w tym zakresie rządowi chińskiemu). Potwierdził, że modele AVM są już powszechnie wykorzystywane na całym świecie. Nie tylko w sektorze bankowym, ale także na potrzeby podatku od nieruchomości, gdy podstawą opodatkowania jest wartość nieruchomości, w wycenach portfelowych, a także w wycenach na zlecenie pojedynczych klientów.

Ewa Kucharska-Stasiak (prof. Uniwersytet Łódzki, PFSRM) uznała, że przedmiotem rozważań nie powinna być techniczna możliwość zastosowania metod statystycznych w wycenie ani troska o pracę dla rzeczoznawców, lecz odpowiedź na pytania: czy wartość określona metodami statystycznymi prawidłowo odwzorowuje koncepcję wartości rynkowej oraz czy wynik szacunku przeprowadzonego metodami statystycznymi jest zrozumiały dla odbiorcy. Na oba pytania odpowiedź jest, zdaniem prelegentki, negatywna. Jak została uzasadniona?

Barbara Majewska (Gdańsk, przewodnicząca Komisji Standardów Federacji) już w tytule prezentacji postawiła wycenę w opozycji do „statystyki”. I była konsekwentna, przytaczając wiele argumentów podważających zasadność stosowania metod i narzędzi statystycznych w obszarze wyceny nieruchomości.

Małgorzata Renigier-Biłozor (dr hab. inż., Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie, zainteresowania badawcze dotyczą m.in. zaawansowanego modelowania i analizy rynku nieruchomości oraz metod data mining w zakresie wyceny nieruchomości) okazała się zdecydowaną zwolenniczką stosowania narzędzi i metod modelowania matematyczno-statystycznego w zakresie nie tylko analizy rynku nieruchomości, ale także określania wartości nieruchomości.

W krótkiej dyskusji, jaka wywiązała się na zakończenie konferencji część osób wypowiedziała się krytycznie w sprawie metod statystycznych (nie mają racji bytu na małych rynkach lokalnych, sądy i urzędnicy nie rozumieją wycen wykonanych z wykorzystaniem statystyki, rzeczoznawcy stosujący statystykę nie rozumieją metod, których używają). Część uważała, że korzystanie ze statystki w procesie wyceny jest dopuszczalne, jednak pod warunkiem jej prawidłowego stosowania. Zgłaszano krytyczne uwagi pod adresem metod regresyjnych, wskazując możliwość stosowania innych, lepszych metod i modeli. Metod wykorzystujących matematykę i statystykę są dziesiątki, a nawet setki. To, że ktoś zastosował daną metodę nieumiejętnie, nie daje podstaw do twierdzenia, że metody statystyczne należy wykluczyć z procesu wyceny.

Warszawa, 2018-03-02

Pełny tekst artykułu jest dostępny w Biuletynie Nieruchomości nr 6 (1/2018), do nabycia w 

WRÓĆ NA GÓRĘ