Nota Interpretacyjna nr 1 - konieczna errata

15 maj 2012 Napisał Zbigniew Szwaja Dział: Warsztat wyceny

Kwestią intrygującą środowisko rzeczoznawców majątkowych, przedstawicieli organów administracji oraz podmioty których dotykają skutki wyceny nieruchomości jest problem wpływu rozstępu cenowego na wynik kalkulacji ich wartości.

Wątpliwości wynikają z treści punktu 6.5 Noty Interpretacyjnej nr 1, wchodzącej w skład Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny – wskazywanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych jako zbiór zasad dobrej praktyki i dorobku środowiska, zalecając jednocześnie ich stosowanie przez rzeczoznawców majątkowych zrzeszonych w sfederowanych stowarzyszeniach.

Biorąc pod uwagę liczbę rzeczoznawców zrzeszonych w stowarzyszeniach lokalnych (ponad 3500 - wg informacji PFSRM), oczywistym staje się, że skutki wycen dokonanych przez rzeczoznawców będących adresatami zalecenia są bardzo znaczące.

Przejdźmy zatem do szczegółów.

W opublikowanej treści Noty Interpretacyjnej nr 1 czytamy:

6.5. W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej posiada niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określenia wag cech rynkowych.

Wątpliwości pojawiają się trzy:

Dlaczego zasadę ekstrapolacji przedziału cenowego stosować można, a nie trzeba?
Jakie przypadki można potraktować jako te wyjątkowe, uprawniające do ekstrapolowania przedziału cenowego?
Czy możliwość/konieczność korekty przedziału cenowego dotyczy obu podstawowych metod porównawczych, czy też wyłącznie jednej z nich, tj. metody korygowania ceny średniej?

Wątpliwości powyższe można rozstrzygnąć w drodze analiz teoretycznych, mnie jednak zainteresowało jaki jest praktyczny skutek wyceny z poszanowaniem treści punktu 6.5. Noty Interpretacyjnej nr 1, w zestawieniu z wynikami kalkulacji alternatywnej, dokonanej tak jakby w miejscu słowo można widniało słowo trzeba lub należy.

Skutek tego pozornego niuansu najlepiej prześledzić na przykładzie wyidealizowanych danych – co przyczyni się do czytelności wywodu. W tym celu spreparowałem zestaw 64 danych transakcyjnych, które przysłowiowo układają się jak „pod sznurek”. Ceny nieruchomości w tych „transakcjach” można całkowicie wyjaśnić (R² = 100%), z tolerancją zerową (MAPE = 0%).

Rys. 1

Zestaw spreparowanych danych wraz z opisem ich cech zawiera tabela nr 1.

Tabela nr 1

Lp.	Transakcja	Cena zł/m2	Lokalizacja	Kształt działki	Uzbrojenie	Dostęp do drogi	Skumulowana ocena
1	Transakcja nr 1	150,00	2	1	3	3	9
2	Transakcja nr 2	145,00	1	3	3	2	9
3	Transakcja nr 3	135,00	3	1	3	2	9
4	Transakcja nr 4	150,00	1	3	3	1	8
5	Transakcja nr 5	135,00	3	2	1	3	9
6	Transakcja nr 6	130,00	3	2	2	2	9
7	Transakcja nr 7	120,00	3	3	2	1	9
8	Transakcja nr 8	145,00	2	2	3	1	8
9	Transakcja nr 9	170,00	1	2	2	2	7
10	Transakcja nr 10	145,00	3	1	2	2	8
11	Transakcja nr 11	145,00	3	1	2	2	8
12	Transakcja nr 12	150,00	2	1	3	3	9
13	Transakcja nr 13	130,00	3	3	1	1	8
14	Transakcja nr 14	145,00	3	2	1	1	7
15	Transakcja nr 15	175,00	1	1	3	2	7
16	Transakcja nr 16	155,00	1	2	3	3	9
17	Transakcja nr 17	160,00	2	2	1	2	7
18	Transakcja nr 18	155,00	2	1	3	2	8
19	Transakcja nr 19	120,00	3	3	2	1	9
20	Transakcja nr 20	160,00	2	2	1	2	7
21	Transakcja nr 21	155,00	2	2	1	3	8
22	Transakcja nr 22	160,00	1	3	1	3	8
23	Transakcja nr 23	120,00	3	3	2	1	9
24	Transakcja nr 24	150,00	3	1	2	1	7
25	Transakcja nr 25	145,00	2	2	2	3	9
26	Transakcja nr 26	165,00	1	2	2	3	8
27	Transakcja nr 27	165,00	1	3	1	2	7
28	Transakcja nr 28	140,00	2	3	2	1	8
29	Transakcja nr 29	160,00	2	2	1	2	7
30	Transakcja nr 30	150,00	3	1	1	3	8
31	Transakcja nr 31	150,00	3	1	1	3	8
32	Transakcja nr 32	170,00	2	1	1	3	7
33	Transakcja nr 33	160,00	1	3	2	1	7
34	Transakcja nr 34	170,00	1	1	3	3	8
35	Transakcja nr 35	155,00	2	1	3	2	8
36	Transakcja nr 36	160,00	2	1	2	3	8
37	Transakcja nr 37	160,00	2	2	1	2	7
38	Transakcja nr 38	150,00	3	1	2	1	7
39	Transakcja nr 39	150,00	3	1	1	3	8
40	Transakcja nr 40	125,00	3	2	3	1	9
41	Transakcja nr 41	180,00	1	1	2	3	7
42	Transakcja nr 42	160,00	2	2	1	2	7
43	Transakcja nr 43	170,00	1	2	2	2	7
44	Transakcja nr 44	150,00	1	3	2	3	9
45	Transakcja nr 45	160,00	2	1	2	3	8
46	Transakcja nr 46	170,00	1	1	3	3	8
47	Transakcja nr 47	155,00	1	3	2	2	8
48	Transakcja nr 48	140,00	3	1	3	1	8
49	Transakcja nr 49	160,00	1	3	2	1	7
50	Transakcja nr 50	150,00	3	1	2	1	7
51	Transakcja nr 51	145,00	1	3	3	2	9
52	Transakcja nr 52	155,00	2	1	3	2	8
53	Transakcja nr 53	140,00	3	2	1	2	8
54	Transakcja nr 54	135,00	3	2	2	1	8
55	Transakcja nr 55	130,00	3	3	1	1	8
56	Transakcja nr 56	130,00	2	3	3	1	9
57	Transakcja nr 57	155,00	2	1	3	2	8
58	Transakcja nr 58	145,00	2	2	2	3	9
59	Transakcja nr 59	135,00	2	3	2	2	9
60	Transakcja nr 60	165,00	1	3	1	2	7
61	Transakcja nr 61	140,00	2	2	3	2	9
62	Transakcja nr 62	150,00	2	2	2	2	8
63	Transakcja nr 63	140,00	2	2	3	2	9
64	Transakcja nr 64	160,00	2	2	1	2	7

Wyjaśnienia wymaga konwencja oceny stanu cech: jako najlepszą przyjąłem ocenę wyrażoną liczbą „1”, a o ocenie najgorszej informuje liczba „3”.

Rozkład cen jest niewątpliwie normalny, cena średnia odpowiada medianie – nie ma tu problemu asymetrii, czego dowodzi treść poniższej charakterystyki:

Rys. 2

Nieruchomość o komplecie cech najlepszych charakteryzowałaby się skumulowaną oceną punktową 4 x 1 = 4, zaś nieruchomość o wszystkich cechach najgorszych zyskałaby łączną ocenę 4 x 3 = 12

Jak łatwo zauważyć, w zestawie przygotowanych danych nie ma nieruchomości charakteryzujących się kompletem ocen skrajnych – co jest przypadkiem najczęściej spotykanym w praktyce. Skumulowane oceny mieszczą się w zakresie od 7 do 9, z największą liczbą nieruchomości ocenionych łącznie na 8 punktów:

Rys. 3

Jak już wspomniałem, ceny wszystkich nieruchomości są doskonale proporcjonalne do ich cech, co opisane jest równaniem linii regresji:

Cena zł/m² = 250 - 20 x Lokalizacja - 15 x Kształt działki - 10 x Uzbrojenie
- 5 x Dostęp do drogi

W oparciu o powyższe równanie można dokonać wyceny nieruchomości szacowanej, ale przyzwyczailiśmy odbiorców naszych opracowań do prezentacji wyników analizy rynku w postaci wag cech rynkowych. Wagi te de facto nie wnoszą niczego do samych kalkulacji, pełnią jedynie rolę ozdoby operatu. Od strony formalnej również nie ma obowiązku operowania wagami cech w wycenie zrealizowanej w podejściu porównawczym, podobnie jak nie ma obowiązku podawania i wykorzystania parametru ΔC.

Skoro jednak odbiorcy naszych wycen są tak bardzo przywiązani do wag cech rynkowych i nieszczęsnej ΔC, to dokonajmy transkrypcji równania regresji do postaci wynikającej z przyzwyczajenia rzeczoznawców i konsumentów wycen, a przy okazji skalkulujmy hipotetyczny (ekstrapolowany bądź estymowany - mniejsza o nazwę) rozstęp cenowy:

Tabela nr 2

Lp.	Cecha	Ocena max	Ocena min	Współczynnik równania regresji	Rozstęp kwotowy odpowiadający cesze	Waga cechy
1	Lokalizacja	1	3	-20	(1-3) x (-20) = 40	40 / 100 = 40%
2	Kształt działki	1	3	-15	(1-3) x (-15) = 30	30 / 100 = 30%
3	Uzbrojenie	1	3	-10	(1-3) x (-10) = 20	20 / 100 = 20%
4	Dostęp do drogi	1	3	-5	(1-3) x (-5) = 10	10 / 100 = 10%
Suma, czyli ekstrapolowana vel estymowana ΔC:					100

Kwota 100 [zł/m²] to rozstęp cenowy, o którym wspomina się w punkcie 6.5 Noty jako dopuszczalny do wykorzystania w wyjątkowych (?) przypadkach. Nietrudno zauważyć, iż różni się on znacznie od empirycznego rozstępu cenowego, wynoszącego 180 – 120 = 60 [zł/m²]. Jakie zatem będą skutki wykorzystania obu wielkości w alternatywnych kalkulacjach wartości?

W zestawie danych przygotowanych na potrzeby niniejszej prezentacji ceny nieruchomości są doskonale skorelowane z ich cechami. Równanie linii regresji jak i tożsame z nim wagi cech
w połączeniu z rozstępem cenowym całkowicie i dla każdej transakcji wyjaśniają zależność „cechy-cena”. Skoro tak, to wyceniając nieruchomość o cechach takich jak cechy którejkolwiek nieruchomości z zestawu 64 danych, powinniśmy otrzymać wartość identyczną z ceną „zapłaconą”.

No cóż, wypada to sprawdzić.

W tym celu skomponowałem arkusz z czterema zakładkami:

kalkulacja wartości metodą KCŚ, z uwzględnieniem empirycznej DC = 60 [zł/m²]
kalkulacja wartości metodą KCŚ, z uwzględnieniem ekstrapolowanej DC = 100 [zł/m²]
kalkulacja wartości metodą PP, z uwzględnieniem empirycznej DC = 60 [zł/m²]
kalkulacja wartości metodą PP, z uwzględnieniem ekstrapolowanej DC = 100 [zł/m²]

Okazuje się, że

a) kalkulując wartość z wykorzystaniem metody KCŚ i współczynników korygujących, których zakres wynika z empirycznej DC = 60 [zł/m²], wyniki są rozbieżne z cenami nieruchomości o identycznych cechach, np. dla nieruchomości o cechach jak w pozycji 34 (sprzedana za 170 zł/m²), uzyskałem wynik kalkulacji na poziomie 162 zł/m²:

Rys. 4

b) kalkulując wartość z wykorzystaniem metody KCŚ i współczynników korygujących, których zakres wynika z ekstrapolowanej DC = 100 [zł/m²], wyniki są całkowicie zbieżne z cenami nieruchomości o identycznych cechach. W przypadku wspomnianej nieruchomości o cechach jak w pozycji 34 (sprzedana za 170 zł/m²), uzyskałem wynik kalkulacji na poziomie 170 zł/m²:

Rys. 5

c) kalkulując wartość z wykorzystaniem metody PP i poprawek kwotowych, których wielkość wynika z empirycznej DC = 60 [zł/m²], wyniki są rozbieżne z cenami nieruchomości o identycznych cechach, np. dla nieruchomości o cechach jak w pozycji 34 (sprzedana za 170 zł/m²), uzyskałem wynik kalkulacji na poziomie 162 zł/m²:

Tabela nr 3

Transakcja	Cena [zł/m²]	Poprawki ze względu na cechy [zł/m2]				Suma poprawek [zł/m²]	Cena skorygowana [zł/m²]	Zgodność ceny skalkulowanej z zapłaconą
Transakcja	Cena [zł/m²]	Lokalizacja	Kształt działki	Uzbrojenie	Dostęp do drogi	Suma poprawek [zł/m²]	Cena skorygowana [zł/m²]	Zgodność ceny skalkulowanej z zapłaconą
Transakcja nr 1	150	12	0	0	0	12	162	Brak zgodności
Transakcja nr 2	145	0	18	0	-3	15	160	Brak zgodności
Transakcja nr 3	135	24	0	0	-3	21	156	Brak zgodności
Transakcja nr 4	150	0	18	0	-6	12	162	Brak zgodności
Transakcja nr 5	135	24	9	-12	0	21	156	Brak zgodności
Transakcja nr 6	130	24	9	-6	-3	24	154	Brak zgodności
Transakcja nr 7	120	24	18	-6	-6	30	150	Brak zgodności
Transakcja nr 8	145	12	9	0	-6	15	160	Brak zgodności
Transakcja nr 9	170	0	9	-6	-3	0	170	OK.
Transakcja nr 10	145	24	0	-6	-3	15	160	Brak zgodności
Transakcja nr 11	145	24	0	-6	-3	15	160	Brak zgodności
Transakcja nr 12	150	12	0	0	0	12	162	Brak zgodności
Transakcja nr 13	130	24	18	-12	-6	24	154	Brak zgodności
Transakcja nr 14	145	24	9	-12	-6	15	160	Brak zgodności
Transakcja nr 15	175	0	0	0	-3	-3	172	Brak zgodności
Transakcja nr 16	155	0	9	0	0	9	164	Brak zgodności
Transakcja nr 17	160	12	9	-12	-3	6	166	Brak zgodności
Transakcja nr 18	155	12	0	0	-3	9	164	Brak zgodności
Transakcja nr 19	120	24	18	-6	-6	30	150	Brak zgodności
Transakcja nr 20	160	12	9	-12	-3	6	166	Brak zgodności
Transakcja nr 21	155	12	9	-12	0	9	164	Brak zgodności
Transakcja nr 22	160	0	18	-12	0	6	166	Brak zgodności
Transakcja nr 23	120	24	18	-6	-6	30	150	Brak zgodności
Transakcja nr 24	150	24	0	-6	-6	12	162	Brak zgodności
Transakcja nr 25	145	12	9	-6	0	15	160	Brak zgodności
Transakcja nr 26	165	0	9	-6	0	3	168	Brak zgodności
Transakcja nr 27	165	0	18	-12	-3	3	168	Brak zgodności
Transakcja nr 28	140	12	18	-6	-6	18	158	Brak zgodności
Transakcja nr 29	160	12	9	-12	-3	6	166	Brak zgodności
Transakcja nr 30	150	24	0	-12	0	12	162	Brak zgodności
Transakcja nr 31	150	24	0	-12	0	12	162	Brak zgodności
Transakcja nr 32	170	12	0	-12	0	0	170	OK.
Transakcja nr 33	160	0	18	-6	-6	6	166	Brak zgodności
Transakcja nr 34	170	0	0	0	0	0	170	OK.
Transakcja nr 35	155	12	0	0	-3	9	164	Brak zgodności
Transakcja nr 36	160	12	0	-6	0	6	166	Brak zgodności
Transakcja nr 37	160	12	9	-12	-3	6	166	Brak zgodności
Transakcja nr 38	150	24	0	-6	-6	12	162	Brak zgodności
Transakcja nr 39	150	24	0	-12	0	12	162	Brak zgodności
Transakcja nr 40	125	24	9	0	-6	27	152	Brak zgodności
Transakcja nr 41	180	0	0	-6	0	-6	174	Brak zgodności
Transakcja nr 42	160	12	9	-12	-3	6	166	Brak zgodności
Transakcja nr 43	170	0	9	-6	-3	0	170	OK.
Transakcja nr 44	150	0	18	-6	0	12	162	Brak zgodności
Transakcja nr 45	160	12	0	-6	0	6	166	Brak zgodności
Transakcja nr 46	170	0	0	0	0	0	170	OK.
Transakcja nr 47	155	0	18	-6	-3	9	164	Brak zgodności
Transakcja nr 48	140	24	0	0	-6	18	158	Brak zgodności
Transakcja nr 49	160	0	18	-6	-6	6	166	Brak zgodności
Transakcja nr 50	150	24	0	-6	-6	12	162	Brak zgodności
Transakcja nr 51	145	0	18	0	-3	15	160	Brak zgodności
Transakcja nr 52	155	12	0	0	-3	9	164	Brak zgodności
Transakcja nr 53	140	24	9	-12	-3	18	158	Brak zgodności
Transakcja nr 54	135	24	9	-6	-6	21	156	Brak zgodności
Transakcja nr 55	130	24	18	-12	-6	24	154	Brak zgodności
Transakcja nr 56	130	12	18	0	-6	24	154	Brak zgodności
Transakcja nr 57	155	12	0	0	-3	9	164	Brak zgodności
Transakcja nr 58	145	12	9	-6	0	15	160	Brak zgodności
Transakcja nr 59	135	12	18	-6	-3	21	156	Brak zgodności
Transakcja nr 60	165	0	18	-12	-3	3	168	Brak zgodności
Transakcja nr 61	140	12	9	0	-3	18	158	Brak zgodności
Transakcja nr 62	150	12	9	-6	-3	12	162	Brak zgodności
Transakcja nr 63	140	12	9	0	-3	18	158	Brak zgodności
Transakcja nr 64	160	12	9	-12	-3	6	166	Brak zgodności
Średnia:							162

d) kalkulując wartość z wykorzystaniem metody PP i poprawek kwotowych, których wielkość wynika z ekstrapolowanej DC = 100 [zł/m²], wyniki są całkowicie zbieżne z cenami nieruchomości o identycznych cechach.

Tabela nr 4

Transakcja	Cena [zł/m²]	Poprawki ze względu na cechy [zł/m2]				Suma poprawek [zł/m²]	Cena skorygowana [zł/m²]	Zgodność ceny skalkulowanej z zapłaconą
Transakcja	Cena [zł/m²]	Lokalizacja	Kształt działki	Uzbrojenie	Dostęp do drogi	Suma poprawek [zł/m²]	Cena skorygowana [zł/m²]	Zgodność ceny skalkulowanej z zapłaconą
Transakcja nr 1	150	20	0	0	0	20	170	OK
Transakcja nr 2	145	0	30	0	-5	25	170	OK
Transakcja nr 3	135	40	0	0	-5	35	170	OK
Transakcja nr 4	150	0	30	0	-10	20	170	OK
Transakcja nr 5	135	40	15	-20	0	35	170	OK
Transakcja nr 6	130	40	15	-10	-5	40	170	OK
Transakcja nr 7	120	40	30	-10	-10	50	170	OK
Transakcja nr 8	145	20	15	0	-10	25	170	OK
Transakcja nr 9	170	0	15	-10	-5	0	170	OK
Transakcja nr 10	145	40	0	-10	-5	25	170	OK
Transakcja nr 11	145	40	0	-10	-5	25	170	OK
Transakcja nr 12	150	20	0	0	0	20	170	OK
Transakcja nr 13	130	40	30	-20	-10	40	170	OK
Transakcja nr 14	145	40	15	-20	-10	25	170	OK
Transakcja nr 15	175	0	0	0	-5	-5	170	OK
Transakcja nr 16	155	0	15	0	0	15	170	OK
Transakcja nr 17	160	20	15	-20	-5	10	170	OK
Transakcja nr 18	155	20	0	0	-5	15	170	OK
Transakcja nr 19	120	40	30	-10	-10	50	170	OK
Transakcja nr 20	160	20	15	-20	-5	10	170	OK
Transakcja nr 21	155	20	15	-20	0	15	170	OK
Transakcja nr 22	160	0	30	-20	0	10	170	OK
Transakcja nr 23	120	40	30	-10	-10	50	170	OK
Transakcja nr 24	150	40	0	-10	-10	20	170	OK
Transakcja nr 25	145	20	15	-10	0	25	170	OK
Transakcja nr 26	165	0	15	-10	0	5	170	OK
Transakcja nr 27	165	0	30	-20	-5	5	170	OK
Transakcja nr 28	140	20	30	-10	-10	30	170	OK
Transakcja nr 29	160	20	15	-20	-5	10	170	OK
Transakcja nr 30	150	40	0	-20	0	20	170	OK
Transakcja nr 31	150	40	0	-20	0	20	170	OK
Transakcja nr 32	170	20	0	-20	0	0	170	OK
Transakcja nr 33	160	0	30	-10	-10	10	170	OK
Transakcja nr 34	170	0	0	0	0	0	170	OK
Transakcja nr 35	155	20	0	0	-5	15	170	OK
Transakcja nr 36	160	20	0	-10	0	10	170	OK
Transakcja nr 37	160	20	15	-20	-5	10	170	OK
Transakcja nr 38	150	40	0	-10	-10	20	170	OK
Transakcja nr 39	150	40	0	-20	0	20	170	OK
Transakcja nr 40	125	40	15	0	-10	45	170	OK
Transakcja nr 41	180	0	0	-10	0	-10	170	OK
Transakcja nr 42	160	20	15	-20	-5	10	170	OK
Transakcja nr 43	170	0	15	-10	-5	0	170	OK
Transakcja nr 44	150	0	30	-10	0	20	170	OK
Transakcja nr 45	160	20	0	-10	0	10	170	OK
Transakcja nr 46	170	0	0	0	0	0	170	OK
Transakcja nr 47	155	0	30	-10	-5	15	170	OK
Transakcja nr 48	140	40	0	0	-10	30	170	OK
Transakcja nr 49	160	0	30	-10	-10	10	170	OK
Transakcja nr 50	150	40	0	-10	-10	20	170	OK
Transakcja nr 51	145	0	30	0	-5	25	170	OK
Transakcja nr 52	155	20	0	0	-5	15	170	OK
Transakcja nr 53	140	40	15	-20	-5	30	170	OK
Transakcja nr 54	135	40	15	-10	-10	35	170	OK
Transakcja nr 55	130	40	30	-20	-10	40	170	OK
Transakcja nr 56	130	20	30	0	-10	40	170	OK
Transakcja nr 57	155	20	0	0	-5	15	170	OK
Transakcja nr 58	145	20	15	-10	0	25	170	OK
Transakcja nr 59	135	20	30	-10	-5	35	170	OK
Transakcja nr 60	165	0	30	-20	-5	5	170	OK
Transakcja nr 61	140	20	15	0	-5	30	170	OK
Transakcja nr 62	150	20	15	-10	-5	20	170	OK
Transakcja nr 63	140	20	15	0	-5	30	170	OK
Transakcja nr 64	160	20	15	-20	-5	10	170	OK
Średnia:							170

Jakie wnioski wypływają z powyższego przykładu praktycznego?

Moim zdaniem następujące:

1. Metoda porównywania parami oraz metoda korygowania ceny średniej w rzeczywistości niczym się nie różnią pod względem uzyskiwanych wyników (wynikających z takich samych baz danych), o ile:

a. w obu metodach kalkulacje oparte zostaną na takim samym rozstępie cenowym,

b. w metodzie PP zestawionych zostanie tyle par porównawczych ile rekordów liczy baza danych (realizacja tego z wykorzystaniem Excela jest dziecinnie prosta)

2. W przypadku kiedy nieruchomości o cenach skrajnych nie posiadają kompletu cech odpowiednio: najlepszych i najgorszych, oparcie kalkulacji wartości na empirycznym rozstępie cenowym jest co do zasady błędne. Błąd skutkuje identycznie w obu podstawowych metodach podejścia porównawczego.

3. W przypadku kiedy nieruchomości o cenach skrajnych nie posiadają kompletu cech odpowiednio: najlepszych i najgorszych, konieczne jest ekstrapolowanie/estymowanie rozstępu cenowego.

4. Punkt 6.5 Noty Interpretacyjnej nr 1 w postaci aktualnej skutkuje zafałszowaniem wyników większości kalkulacji wartości nieruchomości, co ilustruje poniższy diagram:

Linią czerwoną połączono punkty (wartości) wynikające z kalkulacji opartej na empirycznym rozstępie cenowym, natomiast linią żółtą punkty (wartości) skalkulowane prawidłowo, tj. z uwzględnieniem rozstępu hipotetycznego. Z treści diagramu wynika, że w przypadku wykorzystania w kalkulacjach rzeczywistego rozstępu cenowego:

a) nieruchomości o cechach gorszych niż przeciętne (w stosunku do ujętych w bazie danych porównawczych) są przeszacowywane,

b )nieruchomości o cechach lepszych niż przeciętne (w stosunku do ujętych w bazie danych porównawczych) są niedoszacowywane.

5. Bezwzględnie konieczna jest korekta treści punktu 6.5 polegająca na:

a) zastąpieniu zwrotu można wyrażeniem trzeba bądź należy,

b) skreśleniu ostatniego zdania, informującego o dopuszczalności procedury ekstrapolacji jedynie w wyjątkowych przypadkach.

Materiał powyższy prezentowałem w trakcie marcowego szkolenia PTRM we Wrocławiu oraz drugiej jego edycji – w Olsztynie. W trakcie tego ostatniego wyjaśniło się, skąd wziął się zapis punktu 6.5 w Nocie Interpretacyjnej nr 1 - w brzmieniu dokładnie odwrotnym od zamierzonego.

Wynikiem "śledztwa" uczestników, jest przekonanie graniczące z pewnością, że zawinił... chochlik drukarski, który w swej złośliwości zamienił słowo trzeba na można, dodatkowo maskując swoje działania dopiskiem w postaci ostatniego zdania.

Teraz wystarczy dołączyć do opublikowanej wersji Noty stosowną erratę i wyniki wielu naszych kalkulacji przestaną być wykrzywiane.

PS. W załączeniu przekazuję plik MS Excel z wszystkimi, opisanymi powyżej kalkulacjami jak też tekst w formacie PDF.

Wyświetlony 12774 razy

Oznaczone pod