Przedstawiamy jeden z wielu artykułów składających się na Biuletyn Nieruchomości "5 lat PTRM" wydany przez nas w czerwcu 2013r.
Zawartość biuletynu przedstawiona została szczegółowo w serwisie www.Biuletyn.Nieruchomosci.pl. Biuletyn na nośniku w postaci płyty można kupić w sklepie internetowym PTRM dodając go do koszyka poniżej w cenie:
Współmierność w podejściu porównawczym
Konieczność uwzględnienia zasady współmierności podnoszona jest najczęściej w odniesieniu do wycen realizowanych w podejściu dochodowym, kiedy właściwe jest wykorzystanie wzajemnie adekwatnych parametrów w postaci dochodów i stóp. Dlatego zestawiać należy dochody operacyjne netto ze stopami kapitalizacji netto, lub dochody i stopy w wymiarze brutto.
Podobnie jest w podejściu porównawczym ? gdzie należy wykorzystywać wzajemnie sprzężone parametry w postaci rozstępu cenowego (?C) i odpowiednich wag cech (jeśli koniecznie chcemy je prezentować), które niestety nie mają charakteru uniwersalnego ? nawet jeśli wywodzone są na podstawie danych z jednolitego rynku.
Rzecz wydawałoby się oczywista, ale z obserwacji wynika, że w przypadkach wielu wycen parametr ?C i wagi cech traktowane są jako parametry niezależne, co gwarantuje wypaczenie wyniku oszacowania ? niekiedy znaczne. W operatach poddawanych ocenie dość często zdarza się wychwycić błąd polegający na kalkulacji wielkości poprawek, przy wykorzystaniu:
- wag cech określonych (nieważne jakim sposobem) w oparciu o szeroką bazę danych, obejmującą nieruchomości zróżnicowane w wielu kategoriach cenotwórczych,
- zawężonego rozstępu cenowego (?C), wynikającego z cen nieruchomości wybranych do bezpośrednich porównań (najczęściej trzech), w których zmienność cech jest istotnie mniejsza niż w szerokiej bazie danych.
Dla przykładu:
- wagi cech określono na podstawie zestawu danych, w których nieruchomości były zróżnicowane pod względem lokalizacji, w związku z czym cesze ?lokalizacja? nadano wagę 40% (zakładam, że przypisanie wagi nastąpiło po rzetelnej analizie danych, a nie w oparciu o ?widzimisię? rzeczoznawcy),
- do bezpośrednich porównań przyjęto trzy nieruchomości ?wyjęte? z powyższego zestawu danych, które miały identyczne walory lokalizacyjne (brak zmienności w tym zakresie), opierając kalkulacje poprawek na zawężonej ?C (wynikającej z tych trzech transakcji), ale z wykorzystaniem pakietu cech i ich wag (w tym 40% ?lokalizacji?) wynikających z dużego zestawu danych.
Z czego wynika problem? Ano z tego, że w przypadkach o których wspominam, rozparcelowując zawężoną ?C (wynikającą z trzech danych) na kwoty odpowiadające zmienności cech w poszczególnych kategoriach, bezpodstawnie rezerwujemy pewną jej część jako odpowiadającą kategorii cenotwórczej w zakresie której nie było żadnej zmienności. To tak jakby rozpatrywać w jakim zakresie kolor nadwozia samochodu wpływa na zróżnicowanie cen, mimo iż o cenie/wartości samochodu czerwonego wnioskujemy w oparciu o dane dotyczące sprzedaży aut wyłącznie czerwonych.
Żeby unaocznić problem i skutki wykorzystania w kalkulacjach wartości nieadekwatnych parametrów wykorzystajmy zestaw wyidealizowanych danych, spreparowanych na potrzeby artykułu ?Nota Interpretacyjna nr 1 ? konieczna errata? http://ptrm.pl/praktyka/standardy-wyceny/nota-interpretacyjna-nr-1-konieczna-errata . W zestawie 64 danych transakcyjnych ceny układają się jak ?pod sznurek? ? zatem można je całkowicie wyjaśnić (R2 = 100%), z tolerancją zerową (MAPE = 0%).
Rys. 1
Zestaw spreparowanych danych wraz z opisem atrybutów nieruchomości zawiera tabela nr 1.
Tabela nr 1
|
Lp. |
Transakcja |
Cena zł/m2 |
Lokalizacja |
Kształt działki |
Uzbrojenie |
Dostęp do drogi |
|
1 |
Transakcja nr 1 |
150,00 |
2 |
1 |
3 |
3 |
|
2 |
Transakcja nr 2 |
145,00 |
1 |
3 |
3 |
2 |
|
3 |
Transakcja nr 3 |
135,00 |
3 |
1 |
3 |
2 |
|
4 |
Transakcja nr 4 |
150,00 |
1 |
3 |
3 |
1 |
|
5 |
Transakcja nr 5 |
135,00 |
3 |
2 |
1 |
3 |
|
6 |
Transakcja nr 6 |
130,00 |
3 |
2 |
2 |
2 |
|
7 |
Transakcja nr 7 |
120,00 |
3 |
3 |
2 |
1 |
|
8 |
Transakcja nr 8 |
145,00 |
2 |
2 |
3 |
1 |
|
9 |
Transakcja nr 9 |
170,00 |
1 |
2 |
2 |
2 |
|
10 |
Transakcja nr 10 |
145,00 |
3 |
1 |
2 |
2 |
|
11 |
Transakcja nr 11 |
145,00 |
3 |
1 |
2 |
2 |
|
12 |
Transakcja nr 12 |
150,00 |
2 |
1 |
3 |
3 |
|
13 |
Transakcja nr 13 |
130,00 |
3 |
3 |
1 |
1 |
|
14 |
Transakcja nr 14 |
145,00 |
3 |
2 |
1 |
1 |
|
15 |
Transakcja nr 15 |
175,00 |
1 |
1 |
3 |
2 |
|
16 |
Transakcja nr 16 |
155,00 |
1 |
2 |
3 |
3 |
|
17 |
Transakcja nr 17 |
160,00 |
2 |
2 |
1 |
2 |
|
18 |
Transakcja nr 18 |
155,00 |
2 |
1 |
3 |
2 |
|
19 |
Transakcja nr 19 |
120,00 |
3 |
3 |
2 |
1 |
|
20 |
Transakcja nr 20 |
160,00 |
2 |
2 |
1 |
2 |
|
21 |
Transakcja nr 21 |
155,00 |
2 |
2 |
1 |
3 |
|
22 |
Transakcja nr 22 |
160,00 |
1 |
3 |
1 |
3 |
|
23 |
Transakcja nr 23 |
120,00 |
3 |
3 |
2 |
1 |
|
24 |
Transakcja nr 24 |
150,00 |
3 |
1 |
2 |
1 |
|
25 |
Transakcja nr 25 |
145,00 |
2 |
2 |
2 |
3 |
|
26 |
Transakcja nr 26 |
165,00 |
1 |
2 |
2 |
3 |
|
27 |
Transakcja nr 27 |
165,00 |
1 |
3 |
1 |
2 |
|
28 |
Transakcja nr 28 |
140,00 |
2 |
3 |
2 |
1 |
|
29 |
Transakcja nr 29 |
160,00 |
2 |
2 |
1 |
2 |
|
30 |
Transakcja nr 30 |
150,00 |
3 |
1 |
1 |
3 |
|
31 |
Transakcja nr 31 |
150,00 |
3 |
1 |
1 |
3 |
|
32 |
Transakcja nr 32 |
170,00 |
2 |
1 |
1 |
3 |
|
33 |
Transakcja nr 33 |
160,00 |
1 |
3 |
2 |
1 |
|
34 |
Transakcja nr 34 |
170,00 |
1 |
1 |
3 |
3 |
|
35 |
Transakcja nr 35 |
155,00 |
2 |
1 |
3 |
2 |
|
36 |
Transakcja nr 36 |
160,00 |
2 |
1 |
2 |
3 |
|
37 |
Transakcja nr 37 |
160,00 |
2 |
2 |
1 |
2 |
|
38 |
Transakcja nr 38 |
150,00 |
3 |
1 |
2 |
1 |
|
39 |
Transakcja nr 39 |
150,00 |
3 |
1 |
1 |
3 |
|
40 |
Transakcja nr 40 |
125,00 |
3 |
2 |
3 |
1 |
|
41 |
Transakcja nr 41 |
180,00 |
1 |
1 |
2 |
3 |
|
42 |
Transakcja nr 42 |
160,00 |
2 |
2 |
1 |
2 |
|
43 |
Transakcja nr 43 |
170,00 |
1 |
2 |
2 |
2 |
|
44 |
Transakcja nr 44 |
150,00 |
1 |
3 |
2 |
3 |
|
45 |
Transakcja nr 45 |
160,00 |
2 |
1 |
2 |
3 |
|
46 |
Transakcja nr 46 |
170,00 |
1 |
1 |
3 |
3 |
|
47 |
Transakcja nr 47 |
155,00 |
1 |
3 |
2 |
2 |
|
48 |
Transakcja nr 48 |
140,00 |
3 |
1 |
3 |
1 |
|
49 |
Transakcja nr 49 |
160,00 |
1 |
3 |
2 |
1 |
|
50 |
Transakcja nr 50 |
150,00 |
3 |
1 |
2 |
1 |
|
51 |
Transakcja nr 51 |
145,00 |
1 |
3 |
3 |
2 |
|
52 |
Transakcja nr 52 |
155,00 |
2 |
1 |
3 |
2 |
|
53 |
Transakcja nr 53 |
140,00 |
3 |
2 |
1 |
2 |
|
54 |
Transakcja nr 54 |
135,00 |
3 |
2 |
2 |
1 |
|
55 |
Transakcja nr 55 |
130,00 |
3 |
3 |
1 |
1 |
|
56 |
Transakcja nr 56 |
130,00 |
2 |
3 |
3 |
1 |
|
57 |
Transakcja nr 57 |
155,00 |
2 |
1 |
3 |
2 |
|
58 |
Transakcja nr 58 |
145,00 |
2 |
2 |
2 |
3 |
|
59 |
Transakcja nr 59 |
135,00 |
2 |
3 |
2 |
2 |
|
60 |
Transakcja nr 60 |
165,00 |
1 |
3 |
1 |
2 |
|
61 |
Transakcja nr 61 |
140,00 |
2 |
2 |
3 |
2 |
|
62 |
Transakcja nr 62 |
150,00 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
63 |
Transakcja nr 63 |
140,00 |
2 |
2 |
3 |
2 |
|
64 |
Transakcja nr 64 |
160,00 |
2 |
2 |
1 |
2 |
Jak już wspomniałem, ceny wszystkich nieruchomości są doskonale proporcjonalne do ich cech ? zatem ceny całkowicie wyjaśnia równanie wyznaczone metodą regresji wieloczynnikowej:
Cena zł/m2 = 250 - 20 x Lokalizacja - 15 x Kształt działki - 10 x Uzbrojenie
- 5 x Dostęp do drogi,
z którego wynika estymowany rozstęp cenowy i wagi cech jak w poniższej tabeli:
Tabela nr 2
|
Lp. |
Cecha |
Ocena |
Ocena |
Współczynnik równania regresji |
Rozstęp kwotowy odpowiadający cesze |
Waga cechy |
|
1 |
Lokalizacja |
1 |
3 |
-20 |
(1-3) x (-20) = 40 |
40 / 100 = 40% |
|
2 |
Kształt działki |
1 |
3 |
-15 |
(1-3) x (-15) = 30 |
30 / 100 = 30% |
|
3 |
Uzbrojenie |
1 |
3 |
-10 |
(1-3) x (-10) = 20 |
20 / 100 = 20% |
|
4 |
Dostęp do drogi |
1 |
3 |
-5 |
(1-3) x (-5) = 10 |
10 / 100 = 10% |
|
Suma, czyli ekstrapolowana vel estymowana ?C: |
100 |
|||||
Jeśli dokonamy selekcji danych, której celem byłaby wycena w oparciu o dane jednorodne pod względem lokalizacji ? np. odnoszące się do nieruchomości ocenionych pod tym kątem jako ?2?, to pula danych zmaleje z 64 do 25 rekordów:
Tabela nr 3
|
Lp. |
Transakcja |
Cena zł/m2 |
Lokalizacja |
Kształt działki |
Uzbrojenie |
Dostęp do drogi |
|
1 |
Transakcja nr 1 |
150,00 |
2 |
1 |
3 |
3 |
|
2 |
Transakcja nr 8 |
145,00 |
2 |
2 |
3 |
1 |
|
3 |
Transakcja nr 12 |
150,00 |
2 |
1 |
3 |
3 |
|
4 |
Transakcja nr 17 |
160,00 |
2 |
2 |
1 |
2 |
|
5 |
Transakcja nr 18 |
155,00 |
2 |
1 |
3 |
2 |
|
6 |
Transakcja nr 20 |
160,00 |
2 |
2 |
1 |
2 |
|
7 |
Transakcja nr 21 |
155,00 |
2 |
2 |
1 |
3 |
|
8 |
Transakcja nr 25 |
145,00 |
2 |
2 |
2 |
3 |
|
9 |
Transakcja nr 28 |
140,00 |
2 |
3 |
2 |
1 |
|
10 |
Transakcja nr 29 |
160,00 |
2 |
2 |
1 |
2 |
|
11 |
Transakcja nr 32 |
170,00 |
2 |
1 |
1 |
3 |
|
12 |
Transakcja nr 35 |
155,00 |
2 |
1 |
3 |
2 |
|
13 |
Transakcja nr 36 |
160,00 |
2 |
1 |
2 |
3 |
|
14 |
Transakcja nr 37 |
160,00 |
2 |
2 |
1 |
2 |
|
15 |
Transakcja nr 42 |
160,00 |
2 |
2 |
1 |
2 |
|
16 |
Transakcja nr 45 |
160,00 |
2 |
1 |
2 |
3 |
|
17 |
Transakcja nr 52 |
155,00 |
2 |
1 |
3 |
2 |
|
18 |
Transakcja nr 56 |
130,00 |
2 |
3 |
3 |
1 |
|
19 |
Transakcja nr 57 |
155,00 |
2 |
1 |
3 |
2 |
|
20 |
Transakcja nr 58 |
145,00 |
2 |
2 |
2 |
3 |
|
21 |
Transakcja nr 59 |
135,00 |
2 |
3 |
2 |
2 |
|
22 |
Transakcja nr 61 |
140,00 |
2 |
2 |
3 |
2 |
|
23 |
Transakcja nr 62 |
150,00 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
24 |
Transakcja nr 63 |
140,00 |
2 |
2 |
3 |
2 |
|
25 |
Transakcja nr 64 |
160,00 |
2 |
2 |
1 |
2 |
Empiryczny rozstęp cenowy wynikający z 25 danych (DCempiryczna_25 = 40 zł) jest oczywiście węższy niż w przypadku empirycznego rozstępu dla 64 danych (?Cempiryczna_64 = 60 zł).
Podobnie jest z parametrami estymowanymi (?Cestymowana_25 = 60 zł, ?Cestymowana_64 = 100 zł), których wykorzystanie w kalkulacjach poprawek jest konieczne, ponieważ nieruchomości o cenach skrajnych nie posiadały kompletu ocen odpowiednio: najlepszych i najgorszych.
Równaniem linii regresji dla zestawu 25 danych przedstawia się następująco:
Cena zł/m2 = 210 - 15 x Kształt działki - 10 x Uzbrojenie - 5 x Dostęp do drogi,
z czego wynika estymowany rozstęp cenowy i wagi cech jak w poniższej tabeli:
Tabela nr 4
|
Lp. |
Cecha |
Ocena |
Ocena |
Współczynnik równania regresji |
Rozstęp kwotowy odpowiadający cesze |
Waga cechy |
|
1 |
Kształt działki |
1 |
3 |
-15 |
(1-3) x (-15) = 30 |
30 / 60 = 50,00% |
|
2 |
Uzbrojenie |
1 |
3 |
-10 |
(1-3) x (-10) = 20 |
20 / 60 ? 33,33% |
|
3 |
Dostęp do drogi |
1 |
3 |
-5 |
(1-3) x (-5) = 10 |
10 / 60 ? 16,67% |
|
Suma, czyli ekstrapolowana vel estymowana ?C: |
60 |
|||||
Proszę zwrócić uwagę na następujące fakty:
- współczynniki obu równań regresyjnych są identyczne (poza lokalizacją, bo ta cecha nie wpływa na zróżnicowanie cen w drugim zestawie danych) i wynosi: 15 zł za ?kształt działki?, 10 zł za ?uzbrojenie? oraz 5 zł za ?dostęp do drogi?,
- proporcje wag cech ?kształt działki?, ?uzbrojenie?, ?dostęp do drogi? w obu zestawach danych są identyczne: 30 / 20 / 10 = 50 / 33,33 / 16,67 (pomijam zaokrąglenia),
- estymowany rozstęp cenowy został zredukowany w wyniku selekcji danych z poziomu 100 zł do poziomu 60 zł, czyli o kwotę 40 zł odpowiedzialną za zróżnicowanie cech nieruchomości w kategorii ?lokalizacja? ? jaka występowała w pierwotnym zestawie danych, a nie występuje w zestawie 25 danych.
Sprawdźmy zatem jakie są bezpośrednie skutki wykorzystania w kalkulacjach wartości współmiernych parametrów, bądź parametrów, które tego warunku nie spełniają ? w odniesieniu do nieruchomości o cechach np. takich jak nieruchomość oznaczona nr 59, która sprzedana została za kwotę 135 zł:
- wariant I ? wnioskowanie w oparciu o wagi cech wynikające z 64 transakcji i adekwatną, estymowaną ?C = 100 zł
Cecha rynkowa |
Lokalizacja |
Kształt działki |
Uzbrojenie |
Dostęp do drogi |
||||
|
Waga cechy |
40,00% |
30,00% |
20,00% |
10,00% |
||||
|
Cechy rynkowe |
2 |
3 |
2 |
2 |
||||
|
Transakcja |
Cena |
Poprawki ze względu na cechy |
Suma poprawek |
Cena skorygowana |
Efekt |
|||
|
Lokalizacja |
Kształt działki |
Uzbrojenie |
Dostęp do drogi |
|||||
|
Transakcja nr 1 |
150 |
0 |
-30 |
10 |
5 |
-15 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 2 |
145 |
-20 |
0 |
10 |
0 |
-10 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 3 |
135 |
20 |
-30 |
10 |
0 |
0 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 4 |
150 |
-20 |
0 |
10 |
-5 |
-15 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 5 |
135 |
20 |
-15 |
-10 |
5 |
0 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 6 |
130 |
20 |
-15 |
0 |
0 |
5 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 7 |
120 |
20 |
0 |
0 |
-5 |
15 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 8 |
145 |
0 |
-15 |
10 |
-5 |
-10 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 9 |
170 |
-20 |
-15 |
0 |
0 |
-35 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 10 |
145 |
20 |
-30 |
0 |
0 |
-10 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 11 |
145 |
20 |
-30 |
0 |
0 |
-10 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 12 |
150 |
0 |
-30 |
10 |
5 |
-15 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 13 |
130 |
20 |
0 |
-10 |
-5 |
5 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 14 |
145 |
20 |
-15 |
-10 |
-5 |
-10 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 15 |
175 |
-20 |
-30 |
10 |
0 |
-40 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 16 |
155 |
-20 |
-15 |
10 |
5 |
-20 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 17 |
160 |
0 |
-15 |
-10 |
0 |
-25 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 18 |
155 |
0 |
-30 |
10 |
0 |
-20 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 19 |
120 |
20 |
0 |
0 |
-5 |
15 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 20 |
160 |
0 |
-15 |
-10 |
0 |
-25 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 21 |
155 |
0 |
-15 |
-10 |
5 |
-20 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 22 |
160 |
-20 |
0 |
-10 |
5 |
-25 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 23 |
120 |
20 |
0 |
0 |
-5 |
15 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 24 |
150 |
20 |
-30 |
0 |
-5 |
-15 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 25 |
145 |
0 |
-15 |
0 |
5 |
-10 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 26 |
165 |
-20 |
-15 |
0 |
5 |
-30 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 27 |
165 |
-20 |
0 |
-10 |
0 |
-30 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 28 |
140 |
0 |
0 |
0 |
-5 |
-5 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 29 |
160 |
0 |
-15 |
-10 |
0 |
-25 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 30 |
150 |
20 |
-30 |
-10 |
5 |
-15 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 31 |
150 |
20 |
-30 |
-10 |
5 |
-15 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 32 |
170 |
0 |
-30 |
-10 |
5 |
-35 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 33 |
160 |
-20 |
0 |
0 |
-5 |
-25 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 34 |
170 |
-20 |
-30 |
10 |
5 |
-35 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 35 |
155 |
0 |
-30 |
10 |
0 |
-20 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 36 |
160 |
0 |
-30 |
0 |
5 |
-25 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 37 |
160 |
0 |
-15 |
-10 |
0 |
-25 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 38 |
150 |
20 |
-30 |
0 |
-5 |
-15 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 39 |
150 |
20 |
-30 |
-10 |
5 |
-15 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 40 |
125 |
20 |
-15 |
10 |
-5 |
10 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 41 |
180 |
-20 |
-30 |
0 |
5 |
-45 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 42 |
160 |
0 |
-15 |
-10 |
0 |
-25 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 43 |
170 |
-20 |
-15 |
0 |
0 |
-35 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 44 |
150 |
-20 |
0 |
0 |
5 |
-15 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 45 |
160 |
0 |
-30 |
0 |
5 |
-25 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 46 |
170 |
-20 |
-30 |
10 |
5 |
-35 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 47 |
155 |
-20 |
0 |
0 |
0 |
-20 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 48 |
140 |
20 |
-30 |
10 |
-5 |
-5 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 49 |
160 |
-20 |
0 |
0 |
-5 |
-25 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 50 |
150 |
20 |
-30 |
0 |
-5 |
-15 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 51 |
145 |
-20 |
0 |
10 |
0 |
-10 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 52 |
155 |
0 |
-30 |
10 |
0 |
-20 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 53 |
140 |
20 |
-15 |
-10 |
0 |
-5 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 54 |
135 |
20 |
-15 |
0 |
-5 |
0 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 55 |
130 |
20 |
0 |
-10 |
-5 |
5 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 56 |
130 |
0 |
0 |
10 |
-5 |
5 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 57 |
155 |
0 |
-30 |
10 |
0 |
-20 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 58 |
145 |
0 |
-15 |
0 |
5 |
-10 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 59 |
135 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 60 |
165 |
-20 |
0 |
-10 |
0 |
-30 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 61 |
140 |
0 |
-15 |
10 |
0 |
-5 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 62 |
150 |
0 |
-15 |
0 |
0 |
-15 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 63 |
140 |
0 |
-15 |
10 |
0 |
-5 |
135 |
OK |
|
Transakcja nr 64 |
160 |
0 |
-15 |
-10 |
0 |
-25 |
135 |
OK |
|
Średnia: |
135,00 |
|||||||
- wariant II ? wnioskowanie w oparciu o wagi cech wynikające z 25 transakcji i adekwatną, estymowaną ?C = 60 zł
Cecha rynkowa |
Lokalizacja |
Kształt działki |
Uzbrojenie |
Dostęp do drogi |
||||
|
Waga cechy |
0,00% |
50,00% |
33,33% |
16,67% |
||||
|
Cechy rynkowe |
2 |
3 |
2 |
2 |
||||
|
Transakcja |
Cena |
Poprawki ze względu na cechy |
Suma poprawek |
Cena skorygowana |
Efekt |
|||
|
Lokalizacja |
Kształt działki |
Uzbrojenie |
Dostęp do drogi |
|||||
|
Transakcja nr 1 |
150,00 |
0,00 |
-30,00 |
10,00 |
5,00 |
-15,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 8 |
145,00 |
0,00 |
-15,00 |
10,00 |
-5,00 |
-10,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 12 |
150,00 |
0,00 |
-30,00 |
10,00 |
5,00 |
-15,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 17 |
160,00 |
0,00 |
-15,00 |
-10,00 |
0,00 |
-25,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 18 |
155,00 |
0,00 |
-30,00 |
10,00 |
0,00 |
-20,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 20 |
160,00 |
0,00 |
-15,00 |
-10,00 |
0,00 |
-25,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 21 |
155,00 |
0,00 |
-15,00 |
-10,00 |
5,00 |
-20,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 25 |
145,00 |
0,00 |
-15,00 |
0,00 |
5,00 |
-10,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 28 |
140,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
-5,00 |
-5,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 29 |
160,00 |
0,00 |
-15,00 |
-10,00 |
0,00 |
-25,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 32 |
170,00 |
0,00 |
-30,00 |
-10,00 |
5,00 |
-35,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 35 |
155,00 |
0,00 |
-30,00 |
10,00 |
0,00 |
-20,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 36 |
160,00 |
0,00 |
-30,00 |
0,00 |
5,00 |
-25,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 37 |
160,00 |
0,00 |
-15,00 |
-10,00 |
0,00 |
-25,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 42 |
160,00 |
0,00 |
-15,00 |
-10,00 |
0,00 |
-25,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 45 |
160,00 |
0,00 |
-30,00 |
0,00 |
5,00 |
-25,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 52 |
155,00 |
0,00 |
-30,00 |
10,00 |
0,00 |
-20,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 56 |
130,00 |
0,00 |
0,00 |
10,00 |
-5,00 |
5,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 57 |
155,00 |
0,00 |
-30,00 |
10,00 |
0,00 |
-20,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 58 |
145,00 |
0,00 |
-15,00 |
0,00 |
5,00 |
-10,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 59 |
135,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 61 |
140,00 |
0,00 |
-15,00 |
10,00 |
0,00 |
-5,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 62 |
150,00 |
0,00 |
-15,00 |
0,00 |
0,00 |
-15,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 63 |
140,00 |
0,00 |
-15,00 |
10,00 |
0,00 |
-5,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 64 |
160,00 |
0,00 |
-15,00 |
-10,00 |
0,00 |
-25,00 |
135,00 |
OK |
|
Średnia: |
135,00 |
|||||||
- wariant III ? wnioskowanie w oparciu o wagi cech wynikające z 64 transakcji i nieadekwatną, estymowaną ?C = 60 zł ? wynikającą z zestawu 25 danych
Cecha rynkowa |
Lokalizacja |
Kształt działki |
Uzbrojenie |
Dostęp do drogi |
||||
|
Waga cechy |
40,00% |
30,00% |
20,00% |
10,00% |
||||
|
Cechy rynkowe |
2 |
3 |
2 |
2 |
||||
|
Transakcja |
Cena |
Poprawki ze względu na cechy |
Suma poprawek |
Cena skorygowana |
Efekt |
|||
|
Lokalizacja |
Kształt działki |
Uzbrojenie |
Dostęp do drogi |
|||||
|
Transakcja nr 1 |
150,00 |
0,00 |
-18,00 |
6,00 |
3,00 |
-9,00 |
141,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 8 |
145,00 |
0,00 |
-9,00 |
6,00 |
-3,00 |
-6,00 |
139,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 12 |
150,00 |
0,00 |
-18,00 |
6,00 |
3,00 |
-9,00 |
141,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 17 |
160,00 |
0,00 |
-9,00 |
-6,00 |
0,00 |
-15,00 |
145,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 18 |
155,00 |
0,00 |
-18,00 |
6,00 |
0,00 |
-12,00 |
143,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 20 |
160,00 |
0,00 |
-9,00 |
-6,00 |
0,00 |
-15,00 |
145,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 21 |
155,00 |
0,00 |
-9,00 |
-6,00 |
3,00 |
-12,00 |
143,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 25 |
145,00 |
0,00 |
-9,00 |
0,00 |
3,00 |
-6,00 |
139,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 28 |
140,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
-3,00 |
-3,00 |
137,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 29 |
160,00 |
0,00 |
-9,00 |
-6,00 |
0,00 |
-15,00 |
145,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 32 |
170,00 |
0,00 |
-18,00 |
-6,00 |
3,00 |
-21,00 |
149,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 35 |
155,00 |
0,00 |
-18,00 |
6,00 |
0,00 |
-12,00 |
143,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 36 |
160,00 |
0,00 |
-18,00 |
0,00 |
3,00 |
-15,00 |
145,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 37 |
160,00 |
0,00 |
-9,00 |
-6,00 |
0,00 |
-15,00 |
145,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 42 |
160,00 |
0,00 |
-9,00 |
-6,00 |
0,00 |
-15,00 |
145,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 45 |
160,00 |
0,00 |
-18,00 |
0,00 |
3,00 |
-15,00 |
145,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 52 |
155,00 |
0,00 |
-18,00 |
6,00 |
0,00 |
-12,00 |
143,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 56 |
130,00 |
0,00 |
0,00 |
6,00 |
-3,00 |
3,00 |
133,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 57 |
155,00 |
0,00 |
-18,00 |
6,00 |
0,00 |
-12,00 |
143,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 58 |
145,00 |
0,00 |
-9,00 |
0,00 |
3,00 |
-6,00 |
139,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 59 |
135,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 61 |
140,00 |
0,00 |
-9,00 |
6,00 |
0,00 |
-3,00 |
137,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 62 |
150,00 |
0,00 |
-9,00 |
0,00 |
0,00 |
-9,00 |
141,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 63 |
140,00 |
0,00 |
-9,00 |
6,00 |
0,00 |
-3,00 |
137,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 64 |
160,00 |
0,00 |
-9,00 |
-6,00 |
0,00 |
-15,00 |
145,00 |
Brak zgodności |
|
Średnia: |
141,72 |
|||||||
- wariant IV ? wnioskowanie w oparciu o wagi cech wynikające z 25 transakcji i nieadekwatną, estymowaną ?C = 100 zł ? wynikającą z zestawu 64 danych
Cecha rynkowa |
Lokalizacja |
Kształt działki |
Uzbrojenie |
Dostęp do drogi |
||||
|
Waga cechy |
0,00% |
50,00% |
33,33% |
16,67% |
||||
|
Cechy rynkowe |
2 |
3 |
2 |
2 |
||||
|
Transakcja |
Cena |
Poprawki ze względu na cechy |
Suma poprawek |
Cena skorygowana |
Efekt |
|||
|
Lokalizacja |
Kształt działki |
Uzbrojenie |
Dostęp do drogi |
|||||
|
Transakcja nr 1 |
150,00 |
0,00 |
-50,00 |
16,67 |
8,33 |
-25,00 |
125,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 8 |
145,00 |
0,00 |
-25,00 |
16,67 |
-8,33 |
-16,67 |
128,33 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 12 |
150,00 |
0,00 |
-50,00 |
16,67 |
8,33 |
-25,00 |
125,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 17 |
160,00 |
0,00 |
-25,00 |
-16,67 |
0,00 |
-41,67 |
118,33 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 18 |
155,00 |
0,00 |
-50,00 |
16,67 |
0,00 |
-33,33 |
121,67 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 20 |
160,00 |
0,00 |
-25,00 |
-16,67 |
0,00 |
-41,67 |
118,33 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 21 |
155,00 |
0,00 |
-25,00 |
-16,67 |
8,33 |
-33,33 |
121,67 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 25 |
145,00 |
0,00 |
-25,00 |
0,00 |
8,33 |
-16,67 |
128,33 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 28 |
140,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
-8,33 |
-8,33 |
131,67 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 29 |
160,00 |
0,00 |
-25,00 |
-16,67 |
0,00 |
-41,67 |
118,33 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 32 |
170,00 |
0,00 |
-50,00 |
-16,67 |
8,33 |
-58,33 |
111,67 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 35 |
155,00 |
0,00 |
-50,00 |
16,67 |
0,00 |
-33,33 |
121,67 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 36 |
160,00 |
0,00 |
-50,00 |
0,00 |
8,33 |
-41,67 |
118,33 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 37 |
160,00 |
0,00 |
-25,00 |
-16,67 |
0,00 |
-41,67 |
118,33 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 42 |
160,00 |
0,00 |
-25,00 |
-16,67 |
0,00 |
-41,67 |
118,33 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 45 |
160,00 |
0,00 |
-50,00 |
0,00 |
8,33 |
-41,67 |
118,33 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 52 |
155,00 |
0,00 |
-50,00 |
16,67 |
0,00 |
-33,33 |
121,67 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 56 |
130,00 |
0,00 |
0,00 |
16,67 |
-8,33 |
8,33 |
138,33 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 57 |
155,00 |
0,00 |
-50,00 |
16,67 |
0,00 |
-33,33 |
121,67 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 58 |
145,00 |
0,00 |
-25,00 |
0,00 |
8,33 |
-16,67 |
128,33 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 59 |
135,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
135,00 |
OK |
|
Transakcja nr 61 |
140,00 |
0,00 |
-25,00 |
16,67 |
0,00 |
-8,33 |
131,67 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 62 |
150,00 |
0,00 |
-25,00 |
0,00 |
0,00 |
-25,00 |
125,00 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 63 |
140,00 |
0,00 |
-25,00 |
16,67 |
0,00 |
-8,33 |
131,67 |
Brak zgodności |
|
Transakcja nr 64 |
160,00 |
0,00 |
-25,00 |
-16,67 |
0,00 |
-41,67 |
118,33 |
Brak zgodności |
|
Średnia: |
123,80 |
|||||||
Jak widać z przedstawionych przykładów, prawidłową kalkulację wartości można przeprowadzić jedynie przy wykorzystaniu współmiernych parametrów, które tak naprawdę są ze sobą sprzężone. O wartości nieruchomości można z podobnym skutkiem wnioskować w oparciu o większe i mniejsze zestawy danych ? podstawą prawidłowego oszacowania musi być jednak prawidłowy model rynku.
Błędnym co do zasady jest wykorzystanie jednej, ?szerokiej? analizy rynku i ?podpinanie? pod nią różnych zestawów danych ? co niestety często się obserwuje. Wartość nieruchomości możemy określać w oparciu o mniejsze lub większe zestawy danych, ale na etapie kalkulacji poprawek odwzorowujących zróżnicowanie w cechach zawsze należy wykorzystywać współmierne parametry charakteryzujące rynek (?C i wagi cech). Z tego względu nieprawdopodobnym wydaje się, aby informacji o wagach cech byliby w stanie dostarczyć ?potencjalni uczestnicy rynku?, przepytywani na tę okoliczność w ramach ?analizy ich preferencji?. Nie mając informacji w odniesieniu do jakiego zestawu danych odnieść te wagi (nie znając ?C), nie są oni w stanie ?rozparcelować? zakresu zmienności cen, przypisując poszczególnym cechom udziały w całkowitym zakresie zmienności. O ile z analizy preferencji możemy wywnioskować jakie atrybuty poddać analizie jako wpływające na zróżnicowanie cen, to między bajki można włożyć tezę, iż z tego samego źródła dowiemy się jak silnie na ceny nieruchomości poszczególne atrybuty wpływają.
Zbyszek Szwaja
W załączeniu plik PDF z artykułem oraz plik MS Excel z opisanymi powyżej kalkulacjami.