Artykuł

Współmierność w podejściu porównawczym

04 lipiec 2013
Napisał 

 

Przedstawiamy jeden z wielu artykułów składających się na Biuletyn Nieruchomości "5 lat PTRM" wydany przez nas w czerwcu 2013r.  

Zawartość biuletynu przedstawiona została szczegółowo w serwisie www.Biuletyn.Nieruchomosci.plwww.Biuletyn.Nieruchomosci.pl. Biuletyn na nośniku w postaci płyty można kupić  w sklepie internetowym PTRM dodając go do koszyka poniżej w cenie: 

Współmierność w podejściu porównawczym

Konieczność uwzględnienia zasady współmierności podnoszona jest najczęściej w odniesieniu do wycen realizowanych w podejściu dochodowym, kiedy właściwe jest wykorzystanie wzajemnie adekwatnych parametrów w postaci dochodów i stóp. Dlatego zestawiać należy dochody operacyjne netto ze stopami kapitalizacji netto, lub dochody i stopy w wymiarze brutto.

Podobnie jest w podejściu porównawczym ? gdzie należy wykorzystywać wzajemnie sprzężone parametry w postaci rozstępu cenowego (?C) i odpowiednich wag cech (jeśli koniecznie chcemy je prezentować), które niestety nie mają charakteru uniwersalnego ? nawet jeśli wywodzone są na podstawie danych z jednolitego rynku.

Rzecz wydawałoby się oczywista, ale z obserwacji wynika, że w przypadkach wielu wycen parametr ?C i wagi cech traktowane są jako parametry niezależne, co gwarantuje wypaczenie wyniku oszacowania ? niekiedy znaczne. W operatach poddawanych ocenie dość często zdarza się wychwycić błąd polegający na kalkulacji wielkości poprawek, przy wykorzystaniu:

  1. wag cech określonych (nieważne jakim sposobem) w oparciu o szeroką bazę danych, obejmującą nieruchomości zróżnicowane w wielu kategoriach cenotwórczych,
  2. zawężonego rozstępu cenowego (?C), wynikającego z cen nieruchomości wybranych do bezpośrednich porównań (najczęściej trzech), w których zmienność cech jest istotnie mniejsza niż w szerokiej bazie danych.

Dla przykładu:

  1. wagi cech określono na podstawie zestawu danych, w których nieruchomości były zróżnicowane pod względem lokalizacji, w związku z czym cesze ?lokalizacja? nadano wagę 40% (zakładam, że przypisanie wagi nastąpiło po rzetelnej analizie danych, a nie w oparciu o ?widzimisię? rzeczoznawcy),
  2. do bezpośrednich porównań przyjęto trzy nieruchomości ?wyjęte? z powyższego zestawu danych, które miały identyczne walory lokalizacyjne (brak zmienności w tym zakresie), opierając kalkulacje poprawek na zawężonej ?C (wynikającej z tych trzech transakcji), ale z wykorzystaniem pakietu cech i ich wag (w tym 40% ?lokalizacji?) wynikających z dużego zestawu danych.

Z czego wynika problem? Ano z tego, że w przypadkach o których wspominam, rozparcelowując zawężoną ?C (wynikającą z trzech danych) na kwoty odpowiadające zmienności cech w poszczególnych kategoriach, bezpodstawnie rezerwujemy pewną jej część jako odpowiadającą kategorii cenotwórczej w zakresie której nie było żadnej zmienności. To tak jakby rozpatrywać w jakim zakresie kolor nadwozia samochodu wpływa na zróżnicowanie cen, mimo iż o cenie/wartości samochodu czerwonego wnioskujemy w oparciu o dane dotyczące sprzedaży aut wyłącznie czerwonych.

Żeby unaocznić problem i skutki wykorzystania w kalkulacjach wartości nieadekwatnych parametrów wykorzystajmy zestaw wyidealizowanych danych, spreparowanych na potrzeby artykułu ?Nota Interpretacyjna nr 1 ? konieczna errata? http://ptrm.pl/praktyka/standardy-wyceny/nota-interpretacyjna-nr-1-konieczna-erratahttp://ptrm.pl/praktyka/standardy-wyceny/nota-interpretacyjna-nr-1-konieczna-errata . W zestawie 64 danych transakcyjnych ceny układają się jak ?pod sznurek? ? zatem można je całkowicie wyjaśnić (R2 = 100%), z tolerancją zerową (MAPE = 0%).

rys1

Rys. 1

 

Zestaw spreparowanych danych wraz z opisem atrybutów nieruchomości zawiera tabela nr 1.

Tabela nr 1

Lp.

Transakcja

Cena zł/m2

Lokalizacja

Kształt działki

Uzbrojenie

Dostęp do drogi

1

Transakcja nr 1

150,00

2

1

3

3

2

Transakcja nr 2

145,00

1

3

3

2

3

Transakcja nr 3

135,00

3

1

3

2

4

Transakcja nr 4

150,00

1

3

3

1

5

Transakcja nr 5

135,00

3

2

1

3

6

Transakcja nr 6

130,00

3

2

2

2

7

Transakcja nr 7

120,00

3

3

2

1

8

Transakcja nr 8

145,00

2

2

3

1

9

Transakcja nr 9

170,00

1

2

2

2

10

Transakcja nr 10

145,00

3

1

2

2

11

Transakcja nr 11

145,00

3

1

2

2

12

Transakcja nr 12

150,00

2

1

3

3

13

Transakcja nr 13

130,00

3

3

1

1

14

Transakcja nr 14

145,00

3

2

1

1

15

Transakcja nr 15

175,00

1

1

3

2

16

Transakcja nr 16

155,00

1

2

3

3

17

Transakcja nr 17

160,00

2

2

1

2

18

Transakcja nr 18

155,00

2

1

3

2

19

Transakcja nr 19

120,00

3

3

2

1

20

Transakcja nr 20

160,00

2

2

1

2

21

Transakcja nr 21

155,00

2

2

1

3

22

Transakcja nr 22

160,00

1

3

1

3

23

Transakcja nr 23

120,00

3

3

2

1

24

Transakcja nr 24

150,00

3

1

2

1

25

Transakcja nr 25

145,00

2

2

2

3

26

Transakcja nr 26

165,00

1

2

2

3

27

Transakcja nr 27

165,00

1

3

1

2

28

Transakcja nr 28

140,00

2

3

2

1

29

Transakcja nr 29

160,00

2

2

1

2

30

Transakcja nr 30

150,00

3

1

1

3

31

Transakcja nr 31

150,00

3

1

1

3

32

Transakcja nr 32

170,00

2

1

1

3

33

Transakcja nr 33

160,00

1

3

2

1

34

Transakcja nr 34

170,00

1

1

3

3

35

Transakcja nr 35

155,00

2

1

3

2

36

Transakcja nr 36

160,00

2

1

2

3

37

Transakcja nr 37

160,00

2

2

1

2

38

Transakcja nr 38

150,00

3

1

2

1

39

Transakcja nr 39

150,00

3

1

1

3

40

Transakcja nr 40

125,00

3

2

3

1

41

Transakcja nr 41

180,00

1

1

2

3

42

Transakcja nr 42

160,00

2

2

1

2

43

Transakcja nr 43

170,00

1

2

2

2

44

Transakcja nr 44

150,00

1

3

2

3

45

Transakcja nr 45

160,00

2

1

2

3

46

Transakcja nr 46

170,00

1

1

3

3

47

Transakcja nr 47

155,00

1

3

2

2

48

Transakcja nr 48

140,00

3

1

3

1

49

Transakcja nr 49

160,00

1

3

2

1

50

Transakcja nr 50

150,00

3

1

2

1

51

Transakcja nr 51

145,00

1

3

3

2

52

Transakcja nr 52

155,00

2

1

3

2

53

Transakcja nr 53

140,00

3

2

1

2

54

Transakcja nr 54

135,00

3

2

2

1

55

Transakcja nr 55

130,00

3

3

1

1

56

Transakcja nr 56

130,00

2

3

3

1

57

Transakcja nr 57

155,00

2

1

3

2

58

Transakcja nr 58

145,00

2

2

2

3

59

Transakcja nr 59

135,00

2

3

2

2

60

Transakcja nr 60

165,00

1

3

1

2

61

Transakcja nr 61

140,00

2

2

3

2

62

Transakcja nr 62

150,00

2

2

2

2

63

Transakcja nr 63

140,00

2

2

3

2

64

Transakcja nr 64

160,00

2

2

1

2

Jak już wspomniałem, ceny wszystkich nieruchomości są doskonale proporcjonalne do ich cech ? zatem ceny całkowicie wyjaśnia równanie wyznaczone metodą regresji wieloczynnikowej:

Cena zł/m2 = 250 - 20 x Lokalizacja - 15 x Kształt działki - 10 x Uzbrojenie
- 5 x Dostęp do drogi
,

z którego wynika estymowany rozstęp cenowy i wagi cech jak w poniższej tabeli:

Tabela nr 2

Lp.

Cecha

Ocena
max

Ocena
min

Współczynnik równania regresji

Rozstęp kwotowy odpowiadający cesze

Waga cechy

1

Lokalizacja

1

3

-20

(1-3) x (-20) = 40

40 / 100 = 40%

2

Kształt działki

1

3

-15

(1-3) x (-15) = 30

30 / 100 = 30%

3

Uzbrojenie

1

3

-10

(1-3) x (-10) = 20

20 / 100 = 20%

4

Dostęp do drogi

1

3

-5

(1-3) x (-5) = 10

10 / 100 = 10%

Suma, czyli ekstrapolowana vel estymowana ?C:

100

 

Jeśli dokonamy selekcji danych, której celem byłaby wycena w oparciu o dane jednorodne pod względem lokalizacji ? np. odnoszące się do nieruchomości ocenionych pod tym kątem jako ?2?, to pula danych zmaleje z 64 do 25 rekordów:

 

 

Tabela nr 3

Lp.

Transakcja

Cena zł/m2

Lokalizacja

Kształt działki

Uzbrojenie

Dostęp do drogi

1

Transakcja nr 1

150,00

2

1

3

3

2

Transakcja nr 8

145,00

2

2

3

1

3

Transakcja nr 12

150,00

2

1

3

3

4

Transakcja nr 17

160,00

2

2

1

2

5

Transakcja nr 18

155,00

2

1

3

2

6

Transakcja nr 20

160,00

2

2

1

2

7

Transakcja nr 21

155,00

2

2

1

3

8

Transakcja nr 25

145,00

2

2

2

3

9

Transakcja nr 28

140,00

2

3

2

1

10

Transakcja nr 29

160,00

2

2

1

2

11

Transakcja nr 32

170,00

2

1

1

3

12

Transakcja nr 35

155,00

2

1

3

2

13

Transakcja nr 36

160,00

2

1

2

3

14

Transakcja nr 37

160,00

2

2

1

2

15

Transakcja nr 42

160,00

2

2

1

2

16

Transakcja nr 45

160,00

2

1

2

3

17

Transakcja nr 52

155,00

2

1

3

2

18

Transakcja nr 56

130,00

2

3

3

1

19

Transakcja nr 57

155,00

2

1

3

2

20

Transakcja nr 58

145,00

2

2

2

3

21

Transakcja nr 59

135,00

2

3

2

2

22

Transakcja nr 61

140,00

2

2

3

2

23

Transakcja nr 62

150,00

2

2

2

2

24

Transakcja nr 63

140,00

2

2

3

2

25

Transakcja nr 64

160,00

2

2

1

2

Empiryczny rozstęp cenowy wynikający z 25 danych (DCempiryczna_25 = 40 zł) jest oczywiście węższy niż w przypadku empirycznego rozstępu dla 64 danych (?Cempiryczna_64 = 60 zł).

Podobnie jest z parametrami estymowanymi (?Cestymowana_25 = 60 zł, ?Cestymowana_64 = 100 zł), których wykorzystanie w kalkulacjach poprawek jest konieczne, ponieważ nieruchomości o cenach skrajnych nie posiadały kompletu ocen odpowiednio: najlepszych i najgorszych.

Równaniem linii regresji dla zestawu 25 danych przedstawia się następująco:

Cena zł/m2 = 210 - 15 x Kształt działki - 10 x Uzbrojenie - 5 x Dostęp do drogi,

z czego wynika estymowany rozstęp cenowy i wagi cech jak w poniższej tabeli:

Tabela nr 4

Lp.

Cecha

Ocena
max

Ocena
min

Współczynnik równania regresji

Rozstęp kwotowy odpowiadający cesze

Waga cechy

1

Kształt działki

1

3

-15

(1-3) x (-15) = 30

30 / 60 = 50,00%

2

Uzbrojenie

1

3

-10

(1-3) x (-10) = 20

20 / 60 ? 33,33%

3

Dostęp do drogi

1

3

-5

(1-3) x (-5) = 10

10 / 60 ? 16,67%

Suma, czyli ekstrapolowana vel estymowana ?C:

60

 

Proszę zwrócić uwagę na następujące fakty:

  1. współczynniki obu równań regresyjnych są identyczne (poza lokalizacją, bo ta cecha nie wpływa na zróżnicowanie cen w drugim zestawie danych) i wynosi: 15 zł za ?kształt działki?, 10 zł za ?uzbrojenie? oraz 5 zł za ?dostęp do drogi?,
  2. proporcje wag cech ?kształt działki?, ?uzbrojenie?, ?dostęp do drogi? w obu zestawach danych są identyczne: 30 / 20 / 10 = 50 / 33,33 / 16,67 (pomijam zaokrąglenia),
  3. estymowany rozstęp cenowy został zredukowany w wyniku selekcji danych z poziomu 100 zł do poziomu 60 zł, czyli o kwotę 40 zł odpowiedzialną za zróżnicowanie cech nieruchomości w kategorii ?lokalizacja? ? jaka występowała w pierwotnym zestawie danych, a nie występuje w zestawie 25 danych.

Sprawdźmy zatem jakie są bezpośrednie skutki wykorzystania w kalkulacjach wartości współmiernych parametrów, bądź parametrów, które tego warunku nie spełniają ? w odniesieniu do nieruchomości o cechach np. takich jak nieruchomość oznaczona nr 59, która sprzedana została za kwotę 135 zł:

  1. wariant I ? wnioskowanie w oparciu o wagi cech wynikające z 64 transakcji i adekwatną, estymowaną ?C = 100 zł 

Cecha rynkowa

Lokalizacja

Kształt działki

Uzbrojenie

Dostęp do drogi

     

Waga cechy

40,00%

30,00%

20,00%

10,00%

     

Cechy rynkowe
przedmiotu wyceny

2

3

2

2

     
                 

Transakcja

Cena

Poprawki ze względu na cechy

Suma poprawek

Cena skorygowana

Efekt

Lokalizacja

Kształt działki

Uzbrojenie

Dostęp do drogi

Transakcja nr 1

150

0

-30

10

5

-15

135

   OK

Transakcja nr 2

145

-20

0

10

0

-10

135

   OK

Transakcja nr 3

135

20

-30

10

0

0

135

   OK

Transakcja nr 4

150

-20

0

10

-5

-15

135

   OK

Transakcja nr 5

135

20

-15

-10

5

0

135

   OK

Transakcja nr 6

130

20

-15

0

0

5

135

   OK

Transakcja nr 7

120

20

0

0

-5

15

135

   OK

Transakcja nr 8

145

0

-15

10

-5

-10

135

   OK

Transakcja nr 9

170

-20

-15

0

0

-35

135

   OK

Transakcja nr 10

145

20

-30

0

0

-10

135

   OK

Transakcja nr 11

145

20

-30

0

0

-10

135

   OK

Transakcja nr 12

150

0

-30

10

5

-15

135

   OK

Transakcja nr 13

130

20

0

-10

-5

5

135

   OK

Transakcja nr 14

145

20

-15

-10

-5

-10

135

   OK

Transakcja nr 15

175

-20

-30

10

0

-40

135

   OK

Transakcja nr 16

155

-20

-15

10

5

-20

135

   OK

Transakcja nr 17

160

0

-15

-10

0

-25

135

   OK

Transakcja nr 18

155

0

-30

10

0

-20

135

   OK

Transakcja nr 19

120

20

0

0

-5

15

135

   OK

Transakcja nr 20

160

0

-15

-10

0

-25

135

   OK

Transakcja nr 21

155

0

-15

-10

5

-20

135

   OK

Transakcja nr 22

160

-20

0

-10

5

-25

135

   OK

Transakcja nr 23

120

20

0

0

-5

15

135

   OK

Transakcja nr 24

150

20

-30

0

-5

-15

135

   OK

Transakcja nr 25

145

0

-15

0

5

-10

135

   OK

Transakcja nr 26

165

-20

-15

0

5

-30

135

   OK

Transakcja nr 27

165

-20

0

-10

0

-30

135

   OK

Transakcja nr 28

140

0

0

0

-5

-5

135

   OK

Transakcja nr 29

160

0

-15

-10

0

-25

135

   OK

Transakcja nr 30

150

20

-30

-10

5

-15

135

   OK

Transakcja nr 31

150

20

-30

-10

5

-15

135

   OK

Transakcja nr 32

170

0

-30

-10

5

-35

135

   OK

Transakcja nr 33

160

-20

0

0

-5

-25

135

   OK

Transakcja nr 34

170

-20

-30

10

5

-35

135

   OK

Transakcja nr 35

155

0

-30

10

0

-20

135

   OK

Transakcja nr 36

160

0

-30

0

5

-25

135

   OK

Transakcja nr 37

160

0

-15

-10

0

-25

135

   OK

Transakcja nr 38

150

20

-30

0

-5

-15

135

   OK

Transakcja nr 39

150

20

-30

-10

5

-15

135

   OK

Transakcja nr 40

125

20

-15

10

-5

10

135

   OK

Transakcja nr 41

180

-20

-30

0

5

-45

135

   OK

Transakcja nr 42

160

0

-15

-10

0

-25

135

   OK

Transakcja nr 43

170

-20

-15

0

0

-35

135

   OK

Transakcja nr 44

150

-20

0

0

5

-15

135

   OK

Transakcja nr 45

160

0

-30

0

5

-25

135

   OK

Transakcja nr 46

170

-20

-30

10

5

-35

135

   OK

Transakcja nr 47

155

-20

0

0

0

-20

135

   OK

Transakcja nr 48

140

20

-30

10

-5

-5

135

   OK

Transakcja nr 49

160

-20

0

0

-5

-25

135

   OK

Transakcja nr 50

150

20

-30

0

-5

-15

135

   OK

Transakcja nr 51

145

-20

0

10

0

-10

135

   OK

Transakcja nr 52

155

0

-30

10

0

-20

135

   OK

Transakcja nr 53

140

20

-15

-10

0

-5

135

   OK

Transakcja nr 54

135

20

-15

0

-5

0

135

   OK

Transakcja nr 55

130

20

0

-10

-5

5

135

   OK

Transakcja nr 56

130

0

0

10

-5

5

135

   OK

Transakcja nr 57

155

0

-30

10

0

-20

135

   OK

Transakcja nr 58

145

0

-15

0

5

-10

135

   OK

Transakcja nr 59

135

0

0

0

0

0

135

   OK

Transakcja nr 60

165

-20

0

-10

0

-30

135

   OK

Transakcja nr 61

140

0

-15

10

0

-5

135

   OK

Transakcja nr 62

150

0

-15

0

0

-15

135

   OK

Transakcja nr 63

140

0

-15

10

0

-5

135

   OK

Transakcja nr 64

160

0

-15

-10

0

-25

135

   OK

Średnia:

135,00

 
  1. wariant II ? wnioskowanie w oparciu o wagi cech wynikające z 25 transakcji i adekwatną, estymowaną ?C = 60 zł

Cecha rynkowa

Lokalizacja

Kształt działki

Uzbrojenie

Dostęp do drogi

     

Waga cechy

0,00%

50,00%

33,33%

16,67%

     

Cechy rynkowe
przedmiotu wyceny

2

3

2

2

     
                 

Transakcja

Cena

Poprawki ze względu na cechy

Suma poprawek

Cena skorygowana

Efekt

Lokalizacja

Kształt działki

Uzbrojenie

Dostęp do drogi

Transakcja nr 1

150,00

0,00

-30,00

10,00

5,00

-15,00

135,00

    OK

Transakcja nr 8

145,00

0,00

-15,00

10,00

-5,00

-10,00

135,00

    OK

Transakcja nr 12

150,00

0,00

-30,00

10,00

5,00

-15,00

135,00

    OK

Transakcja nr 17

160,00

0,00

-15,00

-10,00

0,00

-25,00

135,00

    OK

Transakcja nr 18

155,00

0,00

-30,00

10,00

0,00

-20,00

135,00

    OK

Transakcja nr 20

160,00

0,00

-15,00

-10,00

0,00

-25,00

135,00

    OK

Transakcja nr 21

155,00

0,00

-15,00

-10,00

5,00

-20,00

135,00

    OK

Transakcja nr 25

145,00

0,00

-15,00

0,00

5,00

-10,00

135,00

    OK

Transakcja nr 28

140,00

0,00

0,00

0,00

-5,00

-5,00

135,00

    OK

Transakcja nr 29

160,00

0,00

-15,00

-10,00

0,00

-25,00

135,00

    OK

Transakcja nr 32

170,00

0,00

-30,00

-10,00

5,00

-35,00

135,00

    OK

Transakcja nr 35

155,00

0,00

-30,00

10,00

0,00

-20,00

135,00

    OK

Transakcja nr 36

160,00

0,00

-30,00

0,00

5,00

-25,00

135,00

    OK

Transakcja nr 37

160,00

0,00

-15,00

-10,00

0,00

-25,00

135,00

    OK

Transakcja nr 42

160,00

0,00

-15,00

-10,00

0,00

-25,00

135,00

    OK

Transakcja nr 45

160,00

0,00

-30,00

0,00

5,00

-25,00

135,00

    OK

Transakcja nr 52

155,00

0,00

-30,00

10,00

0,00

-20,00

135,00

    OK

Transakcja nr 56

130,00

0,00

0,00

10,00

-5,00

5,00

135,00

    OK

Transakcja nr 57

155,00

0,00

-30,00

10,00

0,00

-20,00

135,00

    OK

Transakcja nr 58

145,00

0,00

-15,00

0,00

5,00

-10,00

135,00

    OK

Transakcja nr 59

135,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

135,00

    OK

Transakcja nr 61

140,00

0,00

-15,00

10,00

0,00

-5,00

135,00

    OK

Transakcja nr 62

150,00

0,00

-15,00

0,00

0,00

-15,00

135,00

    OK

Transakcja nr 63

140,00

0,00

-15,00

10,00

0,00

-5,00

135,00

    OK

Transakcja nr 64

160,00

0,00

-15,00

-10,00

0,00

-25,00

135,00

    OK

Średnia:

135,00

 
  1. wariant III ? wnioskowanie w oparciu o wagi cech wynikające z 64 transakcji i nieadekwatną, estymowaną ?C = 60 zł ? wynikającą z zestawu 25 danych       

Cecha rynkowa

Lokalizacja

Kształt działki

Uzbrojenie

Dostęp do drogi

     

Waga cechy

40,00%

30,00%

20,00%

10,00%

     

Cechy rynkowe
przedmiotu wyceny

2

3

2

2

     
                 

Transakcja

Cena

Poprawki ze względu na cechy

Suma poprawek

Cena skorygowana

Efekt

Lokalizacja

Kształt działki

Uzbrojenie

Dostęp do drogi

Transakcja nr 1

150,00

0,00

-18,00

6,00

3,00

-9,00

141,00

Brak zgodności

Transakcja nr 8

145,00

0,00

-9,00

6,00

-3,00

-6,00

139,00

Brak zgodności

Transakcja nr 12

150,00

0,00

-18,00

6,00

3,00

-9,00

141,00

Brak zgodności

Transakcja nr 17

160,00

0,00

-9,00

-6,00

0,00

-15,00

145,00

Brak zgodności

Transakcja nr 18

155,00

0,00

-18,00

6,00

0,00

-12,00

143,00

Brak zgodności

Transakcja nr 20

160,00

0,00

-9,00

-6,00

0,00

-15,00

145,00

Brak zgodności

Transakcja nr 21

155,00

0,00

-9,00

-6,00

3,00

-12,00

143,00

Brak zgodności

Transakcja nr 25

145,00

0,00

-9,00

0,00

3,00

-6,00

139,00

Brak zgodności

Transakcja nr 28

140,00

0,00

0,00

0,00

-3,00

-3,00

137,00

Brak zgodności

Transakcja nr 29

160,00

0,00

-9,00

-6,00

0,00

-15,00

145,00

Brak zgodności

Transakcja nr 32

170,00

0,00

-18,00

-6,00

3,00

-21,00

149,00

Brak zgodności

Transakcja nr 35

155,00

0,00

-18,00

6,00

0,00

-12,00

143,00

Brak zgodności

Transakcja nr 36

160,00

0,00

-18,00

0,00

3,00

-15,00

145,00

Brak zgodności

Transakcja nr 37

160,00

0,00

-9,00

-6,00

0,00

-15,00

145,00

Brak zgodności

Transakcja nr 42

160,00

0,00

-9,00

-6,00

0,00

-15,00

145,00

Brak zgodności

Transakcja nr 45

160,00

0,00

-18,00

0,00

3,00

-15,00

145,00

Brak zgodności

Transakcja nr 52

155,00

0,00

-18,00

6,00

0,00

-12,00

143,00

Brak zgodności

Transakcja nr 56

130,00

0,00

0,00

6,00

-3,00

3,00

133,00

Brak zgodności

Transakcja nr 57

155,00

0,00

-18,00

6,00

0,00

-12,00

143,00

Brak zgodności

Transakcja nr 58

145,00

0,00

-9,00

0,00

3,00

-6,00

139,00

Brak zgodności

Transakcja nr 59

135,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

135,00

OK

Transakcja nr 61

140,00

0,00

-9,00

6,00

0,00

-3,00

137,00

Brak zgodności

Transakcja nr 62

150,00

0,00

-9,00

0,00

0,00

-9,00

141,00

Brak zgodności

Transakcja nr 63

140,00

0,00

-9,00

6,00

0,00

-3,00

137,00

Brak zgodności

Transakcja nr 64

160,00

0,00

-9,00

-6,00

0,00

-15,00

145,00

Brak zgodności

Średnia:

141,72

 
  1. wariant IV ? wnioskowanie w oparciu o wagi cech wynikające z 25 transakcji i nieadekwatną, estymowaną ?C = 100 zł ? wynikającą z zestawu 64 danych

Cecha rynkowa

Lokalizacja

Kształt działki

Uzbrojenie

Dostęp do drogi

     

Waga cechy

0,00%

50,00%

33,33%

16,67%

     

Cechy rynkowe
przedmiotu wyceny

2

3

2

2

     
                 

Transakcja

Cena

Poprawki ze względu na cechy

Suma poprawek

Cena skorygowana

Efekt

Lokalizacja

Kształt działki

Uzbrojenie

Dostęp do drogi

Transakcja nr 1

150,00

0,00

-50,00

16,67

8,33

-25,00

125,00

Brak zgodności

Transakcja nr 8

145,00

0,00

-25,00

16,67

-8,33

-16,67

128,33

Brak zgodności

Transakcja nr 12

150,00

0,00

-50,00

16,67

8,33

-25,00

125,00

Brak zgodności

Transakcja nr 17

160,00

0,00

-25,00

-16,67

0,00

-41,67

118,33

Brak zgodności

Transakcja nr 18

155,00

0,00

-50,00

16,67

0,00

-33,33

121,67

Brak zgodności

Transakcja nr 20

160,00

0,00

-25,00

-16,67

0,00

-41,67

118,33

Brak zgodności

Transakcja nr 21

155,00

0,00

-25,00

-16,67

8,33

-33,33

121,67

Brak zgodności

Transakcja nr 25

145,00

0,00

-25,00

0,00

8,33

-16,67

128,33

Brak zgodności

Transakcja nr 28

140,00

0,00

0,00

0,00

-8,33

-8,33

131,67

Brak zgodności

Transakcja nr 29

160,00

0,00

-25,00

-16,67

0,00

-41,67

118,33

Brak zgodności

Transakcja nr 32

170,00

0,00

-50,00

-16,67

8,33

-58,33

111,67

Brak zgodności

Transakcja nr 35

155,00

0,00

-50,00

16,67

0,00

-33,33

121,67

Brak zgodności

Transakcja nr 36

160,00

0,00

-50,00

0,00

8,33

-41,67

118,33

Brak zgodności

Transakcja nr 37

160,00

0,00

-25,00

-16,67

0,00

-41,67

118,33

Brak zgodności

Transakcja nr 42

160,00

0,00

-25,00

-16,67

0,00

-41,67

118,33

Brak zgodności

Transakcja nr 45

160,00

0,00

-50,00

0,00

8,33

-41,67

118,33

Brak zgodności

Transakcja nr 52

155,00

0,00

-50,00

16,67

0,00

-33,33

121,67

Brak zgodności

Transakcja nr 56

130,00

0,00

0,00

16,67

-8,33

8,33

138,33

Brak zgodności

Transakcja nr 57

155,00

0,00

-50,00

16,67

0,00

-33,33

121,67

Brak zgodności

Transakcja nr 58

145,00

0,00

-25,00

0,00

8,33

-16,67

128,33

Brak zgodności

Transakcja nr 59

135,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

135,00

OK

Transakcja nr 61

140,00

0,00

-25,00

16,67

0,00

-8,33

131,67

Brak zgodności

Transakcja nr 62

150,00

0,00

-25,00

0,00

0,00

-25,00

125,00

Brak zgodności

Transakcja nr 63

140,00

0,00

-25,00

16,67

0,00

-8,33

131,67

Brak zgodności

Transakcja nr 64

160,00

0,00

-25,00

-16,67

0,00

-41,67

118,33

Brak zgodności

Średnia:

123,80

 

Jak widać z przedstawionych przykładów, prawidłową kalkulację wartości można przeprowadzić jedynie przy wykorzystaniu współmiernych parametrów, które tak naprawdę są ze sobą sprzężone. O wartości nieruchomości można z podobnym skutkiem wnioskować w oparciu o większe i mniejsze zestawy danych ? podstawą prawidłowego oszacowania musi być jednak prawidłowy model rynku.

Błędnym co do zasady jest wykorzystanie jednej, ?szerokiej? analizy rynku i ?podpinanie? pod nią różnych zestawów danych ? co niestety często się obserwuje. Wartość nieruchomości możemy określać w oparciu o mniejsze lub większe zestawy danych, ale na etapie kalkulacji poprawek odwzorowujących zróżnicowanie w cechach zawsze należy wykorzystywać współmierne parametry charakteryzujące rynek (?C i wagi cech). Z tego względu nieprawdopodobnym wydaje się, aby informacji o wagach cech byliby w stanie dostarczyć ?potencjalni uczestnicy rynku?, przepytywani na tę okoliczność w ramach ?analizy ich preferencji?. Nie mając informacji w odniesieniu do jakiego zestawu danych odnieść te wagi (nie znając ?C), nie są oni w stanie ?rozparcelować? zakresu zmienności cen, przypisując poszczególnym cechom udziały w całkowitym zakresie zmienności. O ile z analizy preferencji możemy wywnioskować jakie atrybuty poddać analizie jako wpływające na zróżnicowanie cen, to między bajki można włożyć tezę, iż z tego samego źródła dowiemy się jak silnie na ceny nieruchomości poszczególne atrybuty wpływają.

Zbyszek Szwaja

W załączeniu plik PDF z artykułem oraz plik MS Excel z opisanymi powyżej kalkulacjami.