Artykuł

Cechy nieruchomości a jej cena.

16 luty 2012
Napisał 

W powszechnie występujących opracowaniach wartość w porównaniu jest wyliczana poprzez korekty cen z tytułu cech. To jaka poprawka przypada na jeden stopień dowolnej cechy, jest w operatach opisane jako wynik analizy tzw preferencji nabywców, a pozbawiając to stwierdzenie złudzeń jest ono wynikiem mglistego, indywidualnego i subiektywnego postrzegania wpływu poszczególnych cech na wartość przez poszczególnych rzeczoznawców. Niekoniecznie postrzeganie to jest zgodne z zachowaniami rynkowymi.

Nie udawajmy że wszyscy dokonaliśmy badań ankietowych i na ich podstawie - analiz preferencji nabywców. Prawda jest taka, że poprawki po takim tłumaczeniu, są po prostu przyjmowane według własnego subiektywnego postrzegania. Takie intuicyjne podejście prowadzi niejednokrotnie do tego, że poprawki są wprowadzane ze względu na cechy, które w realnym rynku nie są przez jego uczestników brane pod uwagę. Jedynie dlatego że rzeczoznawca arbitralnie i subiektywnie uznał że taka jest potrzeba.

Poza okrągłymi zwrotami, że odbyło się badanie preferencji nabywców nie ma nic, żadnych konkretów, a powszechnie w operatach nie przedstawia się wyników tego typu analiz, powstałych na bazie ankiet. Bo ankiet po prostu z reguły nie ma. Takie gadanie ?na okrągło" jest tylko przykrywką nieporadności.

A przecież jeżeli nieruchomości różnią się natężeniem cech, to jest oczywiste że poprawki wprowadzane przy wyliczaniu wartości mają bardzo istotny i bezpośredni wpływ na wynik. Różne cechy i różne wagi cech są jedną z ważniejszych przyczyn, dla których wartości tej samej nieruchomości, oszacowane przez poszczególnych rzeczoznawców, różnią się znacznie między sobą.

Wyjściem z tej sytuacji może być obiektywny dobór cech, w oparciu o prawdziwą analizę obserwacji rynkowych, a nie o mgliste czyjeś wyobrażenie, jak powinno być.

W tej mierze sprawdzają się metody ekonometryczne, z wykorzystaniem regresji wielorakiej. Generalnie metoda ta polega na ustaleniu cech i przetestowaniu czy dana cecha ma wpływ na cenę i jeżeli ma to ustaleniu w jakim stopniu dana cecha wpływa na ceny. Świadomie użyto słowa ?ceny", gdyż idea postępowania polega na tym aby wycenić wszystkie badane nieruchomości które były sprzedane. I tak dobrać rodzaj cech i ich stopień wpływu, aby ustalić najbardziej optymalny wynik oszacowania dla wszystkich nieruchomości.

Gdy ten metoda zostanie zastosowana i problem wyznaczenia cech poprawnie zostanie rozwiązany, we wszystkich transakcjach cena sprzedaży będzie jak najbliższa wartości oszacowanej przy pomocy tych cech. Oczywistym jest, że z uwagi na sam charakter rynku nieruchomości nie uda się nigdy uzyskać takiego modelu oszacowania, który spowoduje że każda transakcja będzie wyceniano idealnie w punkt albo przynajmniej z takim samym niewielkim błędem. Tak się nie da. Część nieruchomości zostanie oszacowana ?w punkt" część będzie z niewielkim błędem część z większym. Chodzi jednak o to, żeby w całym zbiorze transakcji błąd ten był jak najmniejszy. Do tego służą miary statystyczne które precyzyjnie wskażą jaki skład cech powoduje, że model daje najmniejsze błędy w całym badanym zbiorze. Do pomiaru jakości wyniku w całym zbiorze transakcji, oraz pomiaru błędów trzeba wykorzystać statystykę wraz z badaniem hipotez zerowych, statystyk Studenta i wielu innych narzędzi.

W trakcie pracy nad modelem oszacowania okazuje się, że pewne cechy które nam się wydawały istotne, nie mają w rzeczywistości żadnego wpływu na ceny transakcji, a inne z kolei cechy, które w naszym odczuciu są słabe i chcielibyśmy zignorować mają wpływ znacznie większy niż przypuszczaliśmy. Po wykonaniu obliczeń możemy jednoznacznie stwierdzić, jakie cechy mają wpływ na cenę, jak duży jest ten wpływ, a które cechy zupełnie są nieistotne. A wynik oszacowania naszej nieruchomości przestaje być subiektywnym poglądem rzeczoznawcy, jest naprawdę trafny i obiektywny.

Obiektywne ustalenia cech i zbudowanie modelu szacowania automatycznie rozwiązuje pewne problemy.

Problem odstających transakcji. W powszechnie stosowanych intuicyjnych procedurach trudno było określić, które transakcje mają charakter rynkowy, a które zostały zawarte z naruszeniem swobody stron lub z ukrytym celem. Wiadomo, że ceny potrafią niekiedy znacznie odbiegać od warunków wynikających z cech nieruchomości. Są sytuacje, kiedy firmy rozliczają się między sobą za swoje kontakty gospodarcze i zamiast płacić sobie odszkodowania lub kary ukrywają to w cenie za sprzedaną nieruchomość. Wtedy cena odbiega od prawdziwej wartości nieruchomości. Często się zdarza, w spółkach powiązanych kapitałowo między sobą, że kolejne transakcje służą wywindowaniu majątku i podniesieniu zdolności kredytowych. Niekiedy mamy sytuacje gdy strony transakcji ukrywają prawdziwą cenę, zaś światu objawiają cenę znacznie niższą od faktycznej. To wszystko są sytuacje patologiczne, które zaburzają rynek i czynią go mocno nieprzejrzystym. Zalecane, a jednocześnie nie sprawdzające się, sposoby polegały na odrzucaniu transakcji o najniższych i najwyższych cenach. Żadna z osób piszących takie zalecenia nie próbowała sobie uświadomić, że właśnie te najwyższe i najniższe ceny mogą wynikać z cech nieruchomości i mogą być ja najbardziej rynkowe i prawidłowe. Twierdzę, że dotychczas stosowane sposoby radzenia sobie z taką sytuacją, nie tylko nie były skuteczne, ale wprowadzały dodatkowe błędy.

Te błędy dotyczą przynajmniej dwóch sytuacji.

1. Transakcji o cenie najwyższej i najniższej.

Mechaniczne usuwanie ze zbioru transakcji tych o cenie najwyższej i najniższej jest poważnym błędem. Ten pomysł gdy ceny mocno odstające od średniej najniższe i najwyższe ze zbioru są po prostu usuwane jest całkowicie nietrafny. Nie ma żadnego sensu. Bo zarówno jak powiedziano wcześniej cena najniższa jak i najwyższa mogą wynikać z cech fizycznych i prawnych nieruchomości i mogą być w klarowny sposób wytłumaczone. Jeżeli zatem zbudujemy model szacowania i model ten wyjaśni czemu ta konkretna nieruchomość miała taką niską (lub taką wysoką cenę) to znaczy że transakcja ta wynika z prawidłowych zachowań stron nikt nie zapłacił ani za dużo ani za nisko. Czym zatem należy wtedy uzasadnić takie usunięcie? Nie da się tego uzasadnić, takie usunięcie staje się zabiegiem formalnym bez zrozumienia rynku, bez żadnych przesłanek, na dodatek jeszcze zniekształcający cała analizę powodujące że zbiór do porównań staje się niekompletny i nieprawdziwy.

2. Transakcji z przetargu.

Nie możemy mechanicznie usuwać ze zbioru porównawczego transakcji z przetargów. Wprawdzie w przepisach prawa wyraźnie stwierdzono że transakcje z przetargów odbiegające od cen przeciętnych więcej niż 20% należy pominąć. Przepis ten jest wprost mówiąc nieprzestrzegany, gdyż wszyscy uczestnicy rynku doskonale czują że jest on pozbawiony logiki, a jego stosowanie prowadzi do sytuacji nieprawidłowych. Zarówno praktyka sądowa jak i orzecznictwo SKO wyraźnie dystansują się od niego. I słusznie. Wszyscy stosują przy okazji kruczki definicyjne np. tłumacząc że ceny przeciętne to nie średnie, lub inne podobne łamańce, ale w gruncie rzeczy sprawa jest prosta. Otóż w przepisie chodzi wyraźnie o wyeliminowanie wpływu emocji związanych z licytacją i podbijaniem ceny spowodowanej adrenaliną i zachowaniami społecznymi. Lub chodzi o wyeliminowanie zmówienia się uczestników przetargu (czyli popularnie mówiąc jego ustawienia). I rozumienie intuicyjne tej zasady jest u podstaw zachowań sądów organów i SKO. Intuicyjne lecz niezgodne ze sztywnym zapisem prawa.

Prawda jest taka że w przetargu najczęściej uzyskana cena jest właściwa, a transakcja posiada wszelkie cechy rynkowe. Co więcej uzyskana cena wynika z cech fizycznych i prawnych nieruchomości. A to ze np. jedna nieruchomość została zbyta za 200 zł/m2, a druga za 550 zł/m2 nie jest spowodowane tym, że ceny są zafałszowane emocjami i powinny być mechanicznie i bez logiki odrzucone bo obie są oddalone od średniej 375 zł/m2 tj. o więcej niż 20%. Na ceny bowiem wpływa atrakcyjność konkretnej nieruchomości związana z lokalizacją, z jej potencjałem i wszelkimi innymi cechami. I cena przeciętna dla nieruchomości położonych w danej lokalizacji o podobnym potencjale może być bardzo bliska tej uzyskanej w przetargu. Więc mechaniczne pozbawione logiki odrzucanie transakcji tylko dlatego że jej cena różni się więcej niż 20% od przeciętnej jest błędne i niewłaściwe. Prowadzi wprost do pozbycia się ze zbioru wartościowych transakcji, prawdziwych rynkowych zdarzeń i tak naprawdę jest niezgodne z logiką, sztuką wyceny, a w konsekwencji z obowiązującymi przepisami.

Jakie stąd jest zatem wyjście? Jak należy rozumieć te 20% różnicy? Trzeba sprawdzić czy cena transakcji wynika z cech systematycznych nieruchomości czyli z jej cech fizycznych i prawnych. I czy różnica pomiędzy przeciętną ceną rynkową nieruchomości a ceną transakcji jest mniejsza od tych 20%. I wtedy dopiero można mówić o cenach odstających. Jest to technicznie do wykonania. Bardzo dobrym rozwiązaniem jest zbudowanie modelu wyceny nieruchomości np. przy pomocy metod ekonometrycznych, dla całego zbioru transakcji i potem badanie czy dana transakcja jest wyjaśniona w modelu przez swoje cechy. Trzeba tak sprawdzić każdą budzącą wątpliwość transakcję.

Bo jeżeli cena odstaje od tej określonej przy pomocy zbudowanego modelu to oznacza to na pewno jedno; że na jej cenę wpływ mają inne cechy niż przyjęliśmy do wyceny. Jakie są te inne cechy to drugorzędna sprawa. Mogą to być czynniki emocjonalne czy wspomniane wcześniej nieujawnione rozliczenia między stronami, mogą być ukryte przed obserwatorami (czyli rzeczoznawcami) wady/zalety prawne (np. posiadana dokumentacja wraz z pozwoleniem na budowę), mogą być zupełnie inne cechy fizyczne które dla tej konkretnej nieruchomości mają znaczenie. Nie trzeba szukać przyczyny. Gdy cena odstaje od wartości określonej przy pomocy naszych cech nieważna jest przyczyna. Każdy z takich przypadków uzasadnia pominięcie transakcji i usunięcie jej ze zbioru porównawczego.

Czym jest zatem przeciętna cena o której mowa w przepisach i od której 20% różnicy uzasadnia prawo do pominięcia transakcji? Należy to rozumieć jako przeciętną cenę wynikającą ze znanych cech nieruchomości, a nie jako przeciętną cenę wyliczoną jako średnia z nieruchomości różniących się od siebie cechami. Bo jak się różnią cechami to i ceny dlatego że rynkowe muszą być od siebie oddalone

Takie zdrowe podejście do problemu cen z przetargów intuicyjnie jest prezentowane zarówno w rozprawach prowadzonych przez SKO jak i sprawach sądowych.